提高土地貸款成數攻略｜先搞懂貸款比例、影響要素、限制條件！
土地貸款限制有哪些？要如何提高土地貸款成數呢？本文剖析3大申請土地貸款的管道、流程、條件，並告訴你影響土地貸款成數的因素，以及不同管道的土地借款利率整理、試算，讓你不再為低成數苦惱！
一、什麼是土地貸款？土地貸款種類有哪些？
土地貸款是什麼？
土地貸款是一種借貸融資方式。貸款人以自己擁有的土地作為擔保品，向金融機構或民間機構申請土地借款來獲得資金。簡單來說，就是透過土地抵押貸款。
而貸款金額通常根據土地價值和貸款人的信用評級等因素來決定。貸款人在貸款期間需支付利息，並設定土地抵押權以作為還款保證。一旦貸款人無法按時償還貸款，金融機構或民間機構將有權利進行土地抵押品處置，以獲得未償還的債務。
因此，在申請土地貸款前，貸款人需要評估自己的還款能力和風險承受能力，並確定自己所擁有的土地是否符合貸款的條件。不同的貸款機構和貸款產品會有不同的貸款期限、利率、還款方式和條件等，貸款人須仔細評估並選擇最適合自己的貸款方案，以避免未來的財務風險。
5大土地貸款種類
農地貸款
顧名思義就是以農地作為擔保品，向金融機構、民間機構或農會土地貸款。此處須特別注意，農地的定義在《農業發展條例》中有明確規定，必須符合在非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，並供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用等特定條件。
持分土地貸款
無論是因繼承、贈與、買賣等原因，與其他人共同持有一片土地時，以所持有的部分土地作為擔保品，向銀行或其他金融機構申請資金、進行土地借貸，以解決短期內資金不足的問題，並承諾在未來按照約定時間、利率和本金還款。
建地貸款
建地貸款就是以建築用地為擔保品，向金融機構或民間機構貸款、獲得資金。此處須注意，在台灣土地可分為都市土地、非都市土地和未編定土地3種，而建築用地主要針對非都市土地中經過地目劃分，可用於合法建設住宅、商業大樓、工廠、店舖、學校等機關的土地。
工業地貸款
工業地貸款顧名思義就是供製造業購買工業用地、興建廠房的貸款。須注意此貸款形式不適用於住宅興建，且必須按照申請時的土地項目建造，如新建廠房。
而工業地根據工業用地類型不同，可分為閒置工業用地、一般工業用地。2種類型的貸款成數會有所不同，通常一般工業用地的貸款成數較佳。而若工業用地閒置超過2年，則會被視為閒置工業用地，金融機構有可能會強制收回貸款或調高貸款利率。此外，閒置工業用地在進行貸款時，須提交具體興建或開發計畫內容。
林地貸款
林地貸款就是以林地作為抵押物進行借款的行為。不過由於《森林法第6條》規定「荒山、荒地之宜於造林者，由中央主管機關商請中央地政主管機關編為林業用地，並公告之」、「經編為林業用地之土地，不得供其他用途之使用。但經徵得直轄市、縣（市）主管機關同意，報請中央主管機關會同中央地政主管機關核准者，不在此限」等規定，林地是沒有辦法隨意在上面蓋建築物的。也因為如此，銀行會通過貸款的機率微乎其微，通常必須洽詢民間金融機構才能進行貸款。
二、土地貸款限制有哪些？有什麼土地貸款管道？土地貸款流程怎麼走？
其實並非所有的土地都能夠進行土地貸款。若手上持有的是特定用途土地的話，並無法進行貸款。因此，在進行土地貸款前，須先注意自己擁有的土地是否符合土地貸款限制。
無法申請土地貸款的土地
看完了前面介紹的5大土地貸款種類後，還是不確定自己手上所持有的土地是否能夠進行貸款的話，順璽為大家簡單整理了幾種常見「無法進行的公共設施保留地」土地貸款限制，快來看看自己是否符合：
- 出入道路等交通使用地
- 公園用地
- 水利用地
- 道路用地
- 公園用地
- 水利用地
- 學校用地
- 機關用地
土地貸款條件
若手上的持有「土地」皆符合土地貸款限制的話，一定會有人好奇，那貸款「人」在進行土地貸款時有什麼條件呢？以下順璽提供大家3大土地貸款的必要條件，建議大家事先審視自己是否符合：
年齡限制
房屋抵押貸款年齡限制申請貸款人須為年滿18歲的法定成年人，不過最高年齡限制則要看各金融機構規定，通常為65～75歲不等。
名下持有土地
必須要能夠提出名下的土地持有證明，且不可有民間私人設定，也就是先向民間私人放款機構抵押借款。
還款能力
能否收回借出的款項是所有銀行、金融機構最在乎的事情之一。因此，無論是固定還款，又或者是民間顧問公司提供的彈性還款方式，都必須提出還款能力證明。若是有優良的還款能力，甚至有可能貸款到更高的金額。
3大土地貸款管道
在台灣有許多銀行、金融機構等管道可以讓人進行土地貸款，主要分為以下幾種：
農會：擁有農會資格且所持有的土地為農地，才可以辦理貸款。
銀行：通常會根據貸款人的信用分數、薪資收入，以及土地的位置、大小等來評估是否核准貸款。
民間顧問公司：民間土地貸款不會看貸款人的信用分數、薪資收入，條件非常寬鬆且全程保密、放款快速，讓所共有的房地產獲得最完整的保障、不再被稀釋與侵占。
土地貸款流程
許多人都覺得進行貸款的流程一定很冗長又麻煩，限制一定也一大堆，但其實情形複不複雜都要取決於進行貸款的金融機構是誰。
只要事先準備好房屋土地權狀正本、個人戶籍謄本、自然人憑證、印鑑章、不動產登記用途印鑑證明、身分證、薪轉證明、勞保異動明細等土地貸款資料，並透過以下簡單的幾個步驟，順璽就能幫您搞定一切。
- Step1. 聯絡順璽：加入順璽Line官方帳號
- Step2. 評估流程：拍照傳送房地相關資料，進行線上諮詢與初步評估
- Step3. 簽約流程：核貸金額確認無誤後，於順璽實體店面或當地事務所進行當面簽約對保
- Step4. 過戶流程：向地政機關送件設定需2日工作時間
- Step5. 結案撥款：土地設定完成後即撥款給屋主
三、影響貸款額度的因素有哪些？土地貸款成數是多少？
影響貸款額度的因素
除了貸款的限制以及條件外，貸款的額度也會隨著以下的因素有所不同：
- 土地種類
- 面積大小、形狀、位置
- 土地狀況、周圍開發狀況
- 貸款人的信用、收入狀況
農會、銀行、順璽土地貸款資訊一次看！
了解完貸款管道、影響貸款額度的因素後，大家最關心的不外乎就是土地貸款成數問題。究竟能土地貸款幾成呢？依照不同貸款管道的貸款成數、年限等都不同，以下順璽直接提供近期3大土地貸款機構的資訊，讓大家來自行比較：
| 銀行土地貸款 | 農會土地貸款 | 順璽土地貸款 | |
| 土地貸款成數 | 約4～5.5成 | 約4～7成 | 最高可達9成 |
| 土地貸款年限 | 約3～15年 | 最長20年 | 約10～40年 |
| 土地種類 | 建地、農地、工業地 | 建地、農地、工業地 | 所有土地皆可 |
| 土地貸款還款方式 | 分期每月攤還（本息攤還） | 分期每月攤還（本息攤還） | 採彈性還款制度 |
| 土地貸款其他限制 | 信用狀況優良、具有還款能力、近期無增貸紀錄、土地位置大小及形狀優劣、須為建地農地或工業用地。 | 信用狀況優良、具有還款能力、須為農會會員、須為建地農地或工業用地。 | 審核條件最寬鬆，不看個人信用及收入狀況， 只要有土地即可辦理。 |
四、土地貸款利率多少？
在提供土地貸款利率相關資訊之前，先讓順璽與各位解釋「利息、利率」不同之處。利率為比率，而利息則是實際的金額。例如：A先生向銀行借了1,000元，年利率為5%，那麼A先生每年需要支付的利息就是50元。
除了上段提到的土地貸款額度、年限外，土地貸款利率也是進行貸款時的一大重點之一，隨著土地種類的不同、利率也會不同，以下順璽為大家整理了3大管道不同的土地種類利率，供大家進行土地貸款試算：
銀行
- 建地：年利率約2～4％
- 農地：年利率約3～5％
- 工業用地：年利率約3～5％
農會
- 建地：年利率約1.5～5％
- 農地：年利率約1.5～5％
- 工業用地：年利率約1.5～5％
順璽
- 所有土地皆可貸：月利率約1~1.5%
五、土地貸款推薦：順璽房地產顧問
土地貸款銀行推薦順璽房地產顧問的專業土地代書，擁有數10年民間土地借款、買賣持分土地、持分土地貸款、持分房屋土地分割的經驗，提供房地貸款、持分貸款、售後回租、代辦融資移轉等服務，流程公開透明、保證專業合法！
透過順璽的幫助，只要您名下持有的房地不動產價值足夠，都可以申請辦理土地貸款專案，不限屋齡、不限坪數、不限地目、不限區域，條件非常寬鬆、皆可快速放款。讓您所共有的房地產獲得最完整的保障、不再被稀釋與侵占！
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