房屋抵押貸款怎麼辦？利率比較、額度試算與申請條件

一、什麼是房屋抵押貸款？為什麼要把房子抵押貸款？房屋抵押貸款有哪些種類？

（一）房屋抵押貸款是什麼？跟購屋房貸差在哪？

房屋抵押貸款是以不動產設定抵押權作為擔保的借款。辦理抵押通常不會把房屋所有權移轉給貸款方；但如果借款未依約清償，債權人可依法實行抵押權，就拍賣所得優先受償。 一般購屋房貸也會以不動產設定抵押權，因此不能用「購屋房貸沒有抵押、房屋抵押貸款才有」來區分。對讀者而言，更實用的分法是資金用途：購屋房貸用於購置房屋，本文則著重於利用已持有的房屋，申請符合契約用途的資金。 房子已有房貸，也不代表之後的借款一定是二胎。向原銀行增貸、換銀行轉增貸，以及另設第二順位抵押權，是不同的辦理方式，應依契約及實際抵押權登記判斷。 申請前，可先核對土地與建物登記謄本的所有權、抵押權及其他登記事項，再向原貸款機構確認未清償餘額。謄本上的抵押權設定金額，不等於目前實際欠款。 參考：民法第860條、中國信託房屋抵押貸款說明。

（二）什麼人、情形會需要房屋抵押貸款？

如果借款人的名下擁有房產且有資金需求，就可以考慮申請房屋抵押貸款。以下是一些會需要房屋抵押貸款的人和情形：

欲購買第 2 間房，需要頭期款的人

常見的房屋抵押貸款原因之一。當貸款人想要購買第 2 間房屋，需要一筆資金來支付頭期款時，即可透過將第 1 間房屋抵押貸款的方式來達成。 這裡有一個要留意的地方：銀行核出來的抵押借款，資金用途多半登記為週轉金。如果實際拿去支付另一間房子的頭期款而被銀行查到，銀行可以要求立即清償全部款項。用途申報與實際使用不一致，是這類申請最容易出問題的環節。

手上有房產但需要短期資金的人

不只是購買第 2 間房屋，若是生活中有其他急需資金的情形，如翻修房屋、購車等，也可以透過房屋抵押貸款來獲得資金。

信用不足無法申請其他貸款的人

由於房屋抵押貸款是透過將名下所擁有的房屋抵押、借款。因此，就算是信用分數較低的人也可以進行貸款。

想要整合負債的人

當貸款人有多種、四散於各種金融機構的債務時，可以透過將這些債務整合到同一個地方、申請一筆較大的資金。如此一來除了無需分別記下不同欠債的還款日期、單位，還可以先還清其他債務、有機會降低整體債務的利息。 另外，由於房屋抵押貸款是利用房屋作為擔保品來進行貸款。因此，並不會受到金管會「信用貸款總額度不可超過平均月收入的 22 倍」的 DBR 22 倍（Debt Burden Ratio）限制。

（三）5 大房屋抵押貸款種類

房屋抵押貸款不只是透過抵押房屋給金融機構進行貸款而已，一般常見的房屋抵押相關貸款可分為以下 5 種：

理財型房貸

理財型房貸提供依契約約定可循環動用的額度，適合需要分次取用資金的情況。部分方案會將已償還本金轉為可動用額度，但須先申請並經銀行核准；一般房貸不會因為還了本金，就自動變成理財型房貸。 比較時應確認動用額度、計息方式、使用期限及到期清償或續約條件。即使未動用部分不計借款利息，也要另外確認是否有管理等費用。玉山銀行理財型房貸說明。

原屋融資

原屋融資通常是運用已持有、目前沒有房貸負擔的房屋申請資金，例如繼承取得的房屋，或房貸已清償的住宅。各家產品名稱與適用條件可能不同，申請時應說明資金用途。 房貸已繳清，也要確認原抵押權是否已塗銷。沒有前順位貸款，並不代表一定能貸到最高成數；實際額度仍由貸款機構依物件與借款條件評估。

房屋增貸

房屋增貸是向原貸款銀行提出增加借款的申請。銀行會重新評估房屋價值、現有貸款餘額、繳款紀錄與還款能力，再決定能否增加額度。 是否需要另外辦理抵押權設定，須看原設定內容與本次核貸條件，不能一概認定增貸免設定。若超出原抵押權可擔保的範圍，可能需要辦理相關設定手續。中國信託增貸流程說明。

房屋轉增貸

房屋轉增貸是由新的貸款機構承接原房貸，並在核准範圍內增加資金。新機構會重新審核借款人與房屋條件，不保證一定能增加額度或降低利率。 評估是否划算時，要把原貸款提前清償違約金、新貸款費用及設定相關支出一起計算。若只是拉長年限，雖然月付金可能下降，整段期間支付的利息仍可能增加。

轉增貸時，新機構鑑價若低於預期，或自營、領現金等收入無法提供機構接受的財力資料，都可能使新增額度不足。

二胎房貸

二胎房貸是房屋已有第一順位抵押權，再以同一房屋設定第二順位抵押權取得借款。判斷關鍵是抵押權順位，不是單純看這是不是第二次借錢。 若希望保留原貸款，可先了解二順位產品是否適用，並評估兩筆貸款合計的月付負擔。詳細條件可參考房屋二胎。 快速選擇時，可先看是否仍有貸款，再比較原銀行增貸、新銀行轉增貸與二順位方案。需要循環備用資金的人，則另外詢問理財型產品的申請條件。 若房屋已設定二胎，想更換資金方、增借或在出售前處理私人設定，可延伸閱讀代償二胎與轉貸流程。

二、五種房屋抵押貸款怎麼分辨？一張表對號入座

上面五種名詞在市場上有時會被統稱為不動產抵押貸款，看起來很像，但實際上判斷的依據很單純，就是你名下這間房子目前的抵押權狀態。先對照下表找到自己那一列，再往下看細節。

怎麼確認自己屬於哪一列

上表的判斷全部依賴同一份文件：建物登記謄本。到任一地政事務所臨櫃申請，或用自然人憑證登入全國地政電子謄本系統線上申請，都可以取得。相關規定可參考內政部地政司網站。 拿到謄本後只要看三個地方。第一個是「所有權部」，確認登記的人是不是你、持分比例寫多少。如果寫的是幾分之幾而不是全部，那你手上的是持分，能走的管道會不一樣。第二個是「他項權利部」，這一欄如果是空白，代表房子沒有任何抵押設定；如果有內容，會列出權利人是哪家銀行、設定的擔保債權總金額是多少、設定日期是什麼時候。第三個是設定的順位，同一間房子如果有兩筆以上的抵押權，會依登記先後排順位。 要注意設定金額不等於你還欠的金額。銀行設定時多半會抓貸款金額的 1.2 倍，所以謄本上寫 600 萬，實際借款可能只有 500 萬，而且已經還了幾年。實際欠多少要向原貸銀行申請貸款餘額證明，這份文件在後續評估額度時一定會用到。

三、房屋抵押貸款管道有哪些？3 大房屋抵押貸款機構一次看！

房子抵押借款的承作機構，市場上主要分成以下 3 類：

銀行房屋抵押借款

許多人為求安全會選擇向銀行進行房屋抵押借款，而房屋抵押貸款銀行最大的優勢為利率較低，不過銀行所核定的額度時常會比想像中低很多，且審核標準較嚴格、貸款失敗率較高，審核時間較長約為 7 到 10 天。且若房屋的屋況及位置不好、借貸人無法提出適當還款能力，很有可能獲得極低的額度，甚至是無法貸款。

融資公司房屋抵押借款

多為股票上市公司，同樣提供各式房屋貸款的服務，而融資公司並不會受到《銀行法》的規範，貸款要求也會比銀行稍微寬鬆一點點，不過同樣會審核信用條件、還款能力等，相對的審核速度也不會太快。

民間房屋抵押借款

一些民間機構也有提供房屋抵押貸款服務，且同樣不受到《銀行法》的規範、審核標準較寬鬆、撥款速度較快。也有許多人會在向銀行申請房屋抵押借款後，再向民間管道申請第二順位抵押來增加資金。 另外，亦有民間業者提供銀行房貸的送件協助服務，可以幫助降低被銀行退件的可能。

三個管道分別會建議你辦哪一種

同一間房子拿到三個管道去問，得到的建議不會一樣，因為三者能處理的產品類型本來就不同。 銀行五種產品都能做，但會先問你原本的房貸在哪一家。在同一家就談增貸，在別家就談轉增貸，兩種都不成才會談第二順位，而多數銀行對自家客戶以外的第二順位承作意願很低。房子沒有貸款的原屋融資，銀行是最划算的選項，值得優先問。 融資公司主要處理原屋融資與第二順位這兩類，不做理財型房貸，因為那需要與原貸銀行的帳務系統連動。它的位置是銀行退件之後、利率又還不想跳到民間水準的中間選項。 民間管道處理的是銀行與融資公司都收不了的案子，包括第三順位、持分、屋齡偏高、收入無法舉證這幾類。它不做理財型房貸與轉增貸，因為那兩種本質上是銀行端的產品。 順序建議是由上往下問。收入證明齊全、信用紀錄乾淨、時間也還充裕，就從銀行開始；被退件或時間趕不及，再往下一層走。跳過前面直接找利率最高的管道，是白白多付利息。

四、房屋抵押貸款條件有哪些？有年齡限制嗎？

房屋抵押貸款的審核，通常會同時檢視申請人條件、可提供擔保的房屋及還款來源。符合基本條件代表可以進一步評估，不等於一定核貸。

年齡與申請資格

一般個人貸款產品會要求申請人為成年人；受理年齡、年齡與貸款年限的搭配，依各家產品規定而異，不宜把65歲視為所有機構共同的上限。

房屋權屬與擔保條件

貸款機構會確認房屋及土地權屬、既有抵押權與登記狀態，並評估物件能否作為擔保。房屋可能由借款人本人提供，也可能由同意擔保的第三人提供，實際是否承作須事先詢問。

老屋、小坪數房屋可以辦抵押貸款嗎？

可以先確認貸款機構是否接受該類擔保品，不能只看屋齡或坪數就保證核貸。房屋所在地、屋況、登記用途、面積、土地權利與既有貸款，都可能影響評估。

不同機構的標準不一致。例如中國信託此產品說明列出不承作權狀15坪以下擔保品，這是該行該頁方案的限制，不能推論所有銀行或民間都相同。詢問時先確認受理範圍，再比較核准條件，能減少送件後才發現物件不符的情況。

還款能力

準備能說明持續收入與現有負債的資料，讓貸款方評估每月還款負擔。沒有薪轉紀錄的人，可先詢問是否接受報稅、營業或其他收入資料；有房屋可供擔保，仍不代表可以忽略還款能力。 參考：中國信託申請條件、民法第860條。

哪些情況會被直接退件

符合上面三項只是最低門檻。實際送件之後，有幾種狀況是不管找哪一家都很難過關的，先確認自己有沒有踩到，可以省下反覆送件的時間。

• 房子有法院的限制登記：曾經被查封、假扣押、或有其他限制登記還沒塗銷，地政機關無法辦理新的抵押權設定。抵押設定不了，任何管道都沒辦法承作，要先處理限制登記。
• 建物與土地的所有權人不同：房子是你的、地是別人的，或反過來。這種情況鑑價會大幅打折，銀行多半不收。
• 沒有辦理保存登記的建物：俗稱未保存登記建物，沒有建物所有權狀就無法設定抵押權。
• 繼承登記還沒辦完：房子雖然實質上是你的，但登記名義人還是被繼承人。要先完成繼承登記、把產權移轉到繼承人名下，才有辦法設定。
• 持分比例過小、且共有人眾多：持分還是可以單獨設定抵押，但比例太小的物件變現困難，願意承作的管道有限。

前四項是硬性障礙，處理完才有得談。第五項則是評估難易的問題，不是絕對不能辦。

五、房屋抵押貸款利率怎麼比較？額度與月付金如何試算？

比較房屋抵押貸款時，先確認借款用途與產品類型，再看利率。購屋貸款、原屋融資、增貸與二胎的條件不同，不能把其中一種產品的廣告起始利率，當成所有房屋抵押貸款都能取得的利率。 向不同管道詢價時，請用相同的借款金額與期間，要求列出還款方式、各項費用及預計實拿金額，才能判斷哪個方案符合需求。

以上是詢價比較項目，並非各管道的固定報價、核貸成數或撥款承諾。

年利率、月利率與APR，差在哪裡？

月利率與年利率不能直接比大小。假設本金固定為100萬元、月息1%，每月利息是1萬元；借滿12個月、期間不還本金，利息合計12萬元。這是以月息乘12計算的單利年化12%，並未納入其他費用，也不是本息攤還的月付金。 總費用年百分率（APR）則依規定將應納入的利息與費用，以年百分率呈現。它不等於名目利率，也不能只用月息乘12求得。比較時，除了APR，仍要確認未納入該指標的支出及提前清償條件。國泰世華費用與APR揭露範例。 民法第205條對約定利率設有規定：超過週年16%的部分無效。這不表示任何低於該數字的報價都適合借款人，也不能只看費用名稱就判斷其法律性質；仍須核對完整契約與實際收付。民法第205條。

房屋抵押貸款額度：先分清鑑價、欠款與可增加金額

房屋的市場開價不等於貸款機構的鑑價；核貸總額也不等於你能額外拿到的資金。若已有貸款，必須把未清償餘額納入評估。 假設案例：以同一房屋評估增額空間，尚未計費用。

本例只用來說明「總額度」與「可增加金額」的差異，70%不是通用核貸標準。二順位產品對前順位負擔的認定可能不同，不能直接把本例當成每一家機構的核貸公式。 若以轉增貸方式取得資金，還要從新貸款中扣除清償原貸款的金額，以及約定於撥款時支付的費用，才是當次實際可運用的金額。謄本上的設定金額與貸款餘額，應分別查明。

房貸試算：借100萬元，每月大約要還多少？

以下統一假設：借款100萬元、10年共120期、全期固定年利率、本息平均攤還、無寬限期、未計任何費用。3%、6%、12%僅為計算情境，不代表銀行、融資或民間的實際報價。

月付金與總利息各自由未四捨五入的計算值取整，實際契約的計息、逐期取整及利率調整可能造成差異。這張表可以幫助比較同一條件下的負擔，不能拿來與只繳利息、期末一次還本金的方案直接比較。 若要換成自己的金額、年限或寬限期，可使用內政部房貸利息試算。

六、各縣市房屋借款怎麼查？

各家機構的規則全國一致，但各地常見物件不同：雙北老公寓多已還款多年，常談增貸或理財型房貸；桃園、新竹新成屋比例高、殘值較薄，二順位的比例較高；中南部透天與繼承老宅多，原屋融資與持分問題較常見。各縣市的在地條件可參考：

• 台北房屋二胎、新北房屋二胎、基隆房屋二胎、桃園房屋二胎、新竹房屋二胎、宜蘭房屋二胎
• 苗栗房屋二胎、台中房屋二胎、彰化房屋二胎、南投房屋二胎、雲林房屋二胎
• 嘉義房屋二胎、台南房屋二胎、高雄房屋二胎、屏東房屋二胎

七、房屋抵押貸款流程怎麼走？要準備哪些文件？

房屋抵押貸款通常會經過初步評估、正式審核、簽約對保、抵押權設定及撥款。各機構的作業順序與文件要求可能不同，建議依階段準備資料，不必在第一次詢問時就交出所有正本。

正式申辦時，可先向承辦人確認是否需要身分證、土地及建物權狀、個人戶籍謄本、印鑑章，以及不動產登記用途的印鑑證明。印鑑證明的用途與受理期限，要依實際登記方式確認。

需要補充工作或還款來源資料時，也可詢問是否接受勞保異動明細、存摺往來等資料。

收入資料可先詢問是否接受薪轉、扣繳憑單、報稅或營業資料。自然人憑證是部分線上服務的身分驗證工具，不代表每個貸款案件都必須交付；應依採用的申辦方式確認。 步驟1：確認需求與房屋現況。說明希望借款的金額、用途、預計還款來源，以及房屋是否已有抵押貸款。 步驟2：提交資料並取得核貸條件。核對額度、利率、期間、月付金與全部費用；初步試算不等於正式核准。 步驟3：簽約對保。確認借款人、提供擔保的屋主、收款安排、提前清償條件及違約約定，再依承辦要求完成簽約。 步驟4：辦理必要的抵押權設定或變更。是否需要重新設定，依貸款種類與原抵押權內容判斷；補件或登記事項也可能影響時程。 步驟5：核對撥款與後續還款。若有代償原貸款，先核對清償款項與費用，再確認剩餘資金、每期繳款日及繳款方式。 參考：玉山銀行申貸流程、中國信託申辦文件與流程。

八、房屋抵押貸款非本人財產可以申辦嗎？房子抵押貸款可以賣嗎？

許多貸款人都是在急需用錢的情況下進行房屋抵押貸款，但若是名下沒有房屋可以透過房屋抵押貸款保證人形式「用別人的房屋進行抵押貸款給自己」嗎？如果已經進行抵押貸款的房屋還可以賣嗎？以下逐項說明。

非本人財產可以申辦房屋抵押貸款嗎？

有可能。依民法第860條，不動產可以由債務人本人或第三人提供擔保，因此借款人不必然等於房屋所有權人。但屋主必須同意提供擔保，貸款機構也必須接受這種安排；不能拿到他人的權狀或身分資料，就自行以其房屋辦理貸款。民法第860條。 例如，孩子需要資金、父親願意提供房屋，可能由孩子擔任借款人、父親提供不動產擔保，也可能採由父親借款的安排。兩者的契約角色與責任不同，須依實際審核及簽訂文件判斷。

借款人、提供房屋的屋主與保證人，有什麼不同？

由誰實際匯款繳貸款，不會自動改變契約上的借款人。家人之間應先確認誰借款、誰提供擔保、由誰還款，以及發生延遲或無法清償時如何處理，再決定是否申辦。

房子抵押貸款可以賣嗎？

若想要在房子有抵押貸款的情形下將房屋售出的話，有兩種做法。一種是在交易過程中用買方支付的價金先清償貸款、塗銷抵押權之後再過戶，這是市場上最常見的方式。另一種是將債務、抵押權以及房屋所有權一同轉給買方。關於售價的部分，則需扣除貸款金額，如房子價值 2,000 萬，還有 500 萬的貸款尚未償還，則以 1,500 萬元售出，而購買人需承擔 500 萬貸款。這種連同貸款一起承接的做法，業界俗稱揹胎。 第二種做法要注意，債務要移轉給買方，必須經過債權人也就是原貸機構同意，並不是買賣雙方講好就算數。買方也要通過原貸機構的審核。實際操作上，這種方式多用在買方本身條件不易另外申貸、或是原貸款條件特別好的情況。

房子跟別人共有，能不能單獨拿去抵押？

可以。分別共有的情況下，各共有人對自己的應有部分可以單獨設定抵押，不需要其他共有人同意。但持分物件的鑑價方式與承作管道跟單獨持有的房子不同，詳細條件可以參考持分房屋貸款的說明。

九、房屋抵押貸款常見問題

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