房屋共有要注意什麼？辦理方式、優缺點、買賣貸款一次看
房屋共有是指房屋所有權共有者有1人以上，且每人都有權力使用房屋。本文將說明房屋共同持有的2種類型，幫助大家了解自己的權益，並說明優缺點、登記方式，以及房屋共有買賣與貸款規定，最後介紹房地產顧問給您！
目錄
一、房屋共有是什麼？房子共有分幾種類型？
（一）房屋共有定義說明
持分房屋與共有房屋一樣嗎？日常稱呼常有重疊，但法律上如何認定持分房屋，仍須看登記為分別共有或公同共有。分別共有的比例權利，不代表其中一個房間或樓層已歸個人單獨所有。
房屋共有就是1間房屋所有權共有人為1人以上。換句話說，就是可宣稱自己為房屋主人的人除了自己還會有其他人，而在這種情況下，每個人都有權力使用整棟房屋，相對的所有人都有共同維護和保養房屋的責任。
（二）房屋共同持有2大類型介紹
房屋共同持有兄弟： 會形成房子共同持有的原因不外乎夫妻雙方共同購買房屋，並將房屋登記於2人名下、多位子女繼承長輩名下的不動產，以及與他人合資進行房產投資等。這些情況可根據持有比例是否有明確劃分，細分為以下 2 大類型： 房屋公同共有是什麼意思： ➧ 房屋公同共有：由多人共同持有1間房子，但是並沒有明確的劃分，所有共有人因共同關係共享所有權，想進行過戶、買賣、貸款時須取得共有人的同意。 ➧ 房屋分別共有：同樣是由多人共同持有1間房子，不過每個人都有屬於自己的房屋持分比例，可以自行進行過戶、貸款、買賣等程序。 在產權不完整的情況下，無論是否要進行買賣，都建議大家先搞清楚自己的房屋共有持分房屋類型，以免自身的權益受損！共有登記、預告登記、借名登記不是同一件事
分別共有，是數人各有登記的應有部分；公同共有，則基於繼承等法律關係共同享有權利。這是共有關係的區分。 預告登記用來保全特定請求權，本身不等於已取得房屋共有權。借名登記涉及名義登記人與實際出資人間的約定，也不能只因有出資就當作謄本上已有持分。購屋前應把出資、所有權登記、房貸負擔與未來退出方式分開寫清楚。房屋共同持有需留意的限制
出售範圍與程序
出售自己的應有部分與出售整棟房屋，程序不同。依土地法第34條之1處分共有不動產時，原則上須共有人過半數及其應有部分合計過半數同意；應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算，並仍須符合其他法定程序。自用住宅稅務與首購資格
是否符合土地增值稅自用住宅優惠、首購或優惠房貸，應分別核對該制度的持有、戶籍、使用及借款條件，不能僅因持有部分持分，就一概認定全部不適用。房屋共同持有優點
分擔購房成本、房貸的壓力
近年來持續高漲的房價，使得許多人負擔不起昂貴的費用。而透過與他人一同出資購買、共同擁有房屋，可以減輕購買房屋的負擔。減輕房屋維修費、壓力
由於房屋共有人皆有維護、保養房屋的責任，與獨自擁有房屋相較之下，可以減輕較多的維修費用以及壓力。只有一人支付修繕費，先區分必要修繕與自行裝潢
共有房屋修繕費只有一人支付可以請求分攤嗎？ 共有人代付修繕費時，應保留損壞照片、通知或同意紀錄、估價單、發票及付款資料，說明修繕目的與範圍。維持房屋安全或功能的必要費用，與個人偏好的裝潢、增建，不能直接用同一方式要求其他人分攤。 分攤仍須核對共有管理規則及各方約定。與其等出售時才爭論誰付過多少，較好的方式是先約定預算、同意程序及費用分配，並讓每位共有人可以核對紀錄。提高資產流動性
由於房屋共有人會享有優先購買權。如果是想要把房屋賣掉，共同持有的房屋可以有機會更快的將資產轉讓給他人。若共有人無購買意願，也可以交給專業的代書來進行持分房地買賣。房屋持分與分管契約：二分之一不等於專有一層
分管契約： 持分比例代表對整體不動產的權利比例，不會自動對應某一樓層或房間。若家人約定一人住一層，應確認有無分管或其他使用約定，以及內容、證據和適用範圍。 日後出售自己的持分時，也不能直接把廣告寫成「出售二樓完整產權」，除非該樓層確實有獨立登記且屬於出售人。估價與契約都應對應真正登記的權利。共有房屋被出租卻沒分到租金怎麼辦？先查使用依據
持分房屋可以請求租金補償嗎？ 共有房屋只有一個人居住，是否可以請求相當租金或不當得利，不能只看自己沒有住到。應先確認有無分管、同意使用、租賃或其他合法依據，以及使用範圍、期間與各人的權利。先整理通訊、租約、付款與實際使用證據，再判斷請求對象及範圍。 持分房屋被佔用、共有房屋被出租卻沒分到租金怎麼辦？ 若房屋已出租卻未分到租金，應查明誰有權出租、租金與押金收了多少、共有人的收益與費用如何約定。是否可請求分配及金額，不能只按網路租金乘持分比例就直接認定。三、如何辦理房屋共同持有？
「因為種種原因，決定與另一半離婚，不過房子是剛結婚時一起出錢買的，而房屋所有權登記在男方那邊，此房子可以共同持有嗎？需要簽訂房屋共同持有契約嗎？」 「若是長輩在過世前已將房屋過戶給其他家人，事後可以更改為房屋繼承共同持有嗎？」 「夫妻其中一方在婚前就已經買房的話，可以在婚後改為共同持有嗎？要如何辦理？」 生活中確實會發生許多事後想要把房子登記共有的情形，而這確實是可以透過事後程序來將房子登記為共有的。不過由於辦理房屋共同持有包含了相關稅收問題需處理。因此對於以上情形不建議自行簽訂房屋共同持有契約，可以按照以下3步驟來進行房屋共同持有登記：房屋共有登記：先分清買賣、贈與或繼承取得
共有房屋登記： 兄弟姊妹想把房屋共同持有，先確認目前所有權在誰名下，以及這次是共同買房、移轉部分持分給家人，還是辦理繼承。房屋共有登記不是一律先申報贈與稅；登記原因不同，契約、稅務證明與需要配合的人也不同。 送件前，把土地地號、建物建號、每位取得人的權利比例列在同一份清單，確認分母、分子及房地是否一致。若希望某人使用一樓、其他人使用二樓，應另外處理使用約定；單純登記各二分之一，不會把樓層變成各自獨立的所有權。完成登記後，再核對謄本與原先約定，才能接續評估出售或持分借款。 資料來源：新北市地政局申辦流程與文件。Step1. 申報土地增值稅、房屋契稅
填妥土地登記申請書、贈與契約書，並向房屋所在地的稅捐單位申報土地增值稅、房屋契稅Step2. 申報贈與稅
雖然夫妻之間的移轉不課稅，但還是要進行申報。因此必須向國稅局申報贈與稅、核發不計入贈與總額免稅證明書。Step3. 辦理過戶手續
拿到土增稅單、房屋契稅單、贈與稅單後，即可向地政事務所辦理產權移轉登記。四、房屋共有買賣有什麼規定？
共有人失聯時，先確認要處理哪一種權利
共有房屋糾紛： 共有人失聯，不會讓其他人自動取得他的持分，也不能自行代他簽名。先確認要出售的是自己的應有部分、共同出售整間房屋，或請求分割，再整理最新謄本、已知聯絡資料與使用現況。不同處理方向的同意、通知及送達程序不同，不能只因找不到人就把程序省略。 若你希望出售自己的持分，可先就權利範圍及交易條件提出評估；涉及依法通知而地址不明、拒收或人在國外時，應由承辦專業人員確認適當程序。失聯者的權利仍須依法處理，不能保證任何案件都能在固定天數內完成。 相關說明可參考持分出售的通知與優先購買權。持分房屋可以單獨處分嗎？出售與貸款分開判斷
共有人不配合：分別共有人依法可處分自己的應有部分，但出售時仍須核對其他共有人優先購買權等程序；要出售整棟，則另判斷全體同意或適用的法定途徑。
持分房屋可以單獨處分嗎？分別共有可依法處分自己的應有部分，但出售時仍須處理相關通知；公同共有與處分整戶房屋另有不同規則。借款設定也應按擔保範圍判斷，不直接套用出售整體的多數決條件。
應有部分可以依法設定抵押，但銀行不承作單一持分案件。若只有自己願意借款，應按民間持分方案評估；若全體同意以完整房地設定，再依完整產權及借款條件另行評估。不能把處分的多數決規則直接套成整棟抵押的同意門檻。
實際出售前，可先了解持分房屋買賣流程，確認通知與交易文件。
其他共有人表示不承買時，建議保存他針對本次標的、價款與付款等完整條件出具的不優先購買聲明或書面回覆，連同通知及送達紀錄留存。已放棄或依法視為放棄者，申請登記時仍須按土地法第34條之1執行要點第13點辦理：出賣人附具的切結書，應包括通知方式、優先購買權人主張情形及不實責任。不能把口頭一句「不買」當成所有程序已完成，也不是每案都必須取得每位共有人簽署的同一種聲明書。
五、房屋共有貸款可行嗎？
若僅以自己分別共有的應有部分申貸，順璽以民間持分房屋貸款評估。完整房地共同設定，則另核對全體同意、產權及還款條件。需要進一步了解共有房屋能否申貸、申請條件及準備文件，可閱讀共有房屋貸款與持分房屋貸款申請說明，查看以自己持分申請與整間共有房屋共同設定的差別，以及後續辦理流程。
常見問題
房屋持分一半，可以直接賣其中一層嗎？
不能只憑持分比例認定特定樓層屬於自己，須核對獨立登記及使用約定。房屋只有部分持分，銀行可以貸款嗎？
銀行不承作單一持分抵押案件；應有部分依法可以設定，順璽以民間持分管道評估。共有房屋被親戚住著，我一定可以要求租金補償嗎？
不一定。先確認有無同意、分管或其他使用依據，再看使用範圍、期間及權利比例。應以具體事證判斷是否有收益分配或不當得利請求，不能只因自己未居住就直接認定。共有房屋修繕費只有我付，可以找其他人分攤嗎？
先保留費用、必要性及各方約定資料。必要修繕與個人裝潢要區分，是否及如何分攤須依共有管理規則、持分與約定確認。兄弟共同持有房屋，登記一定要走贈與嗎？
不一定。共同購買、受贈與繼承的登記原因及稅務文件不同。先核對現在的所有權人與這次取得方式，再確認各人房地持分及應備資料。六、房屋、土地財務規劃推薦：順璽房地產顧問
無論是想將房屋、土地由共同持有改為個人持有，又或是想進行房屋共有買賣、貸款。都建議及早檢視名下房屋共有的持分狀況。對於房屋、土地的財務規劃都更有幫助。若是想進行更詳細、專業的財務規劃，向大家毛遂自薦順璽房地產顧問！ 順璽房地產顧問的專業財務規劃師擁有數10年買賣持分土地、持分土地貸款、持分房屋土地分割的經驗，提供房地貸款、持分貸款、售後回租、代辦融資移轉等服務，流程公開透明、保證專業合法！ 透過順璽的幫助，我們會在最短的時間內為您找到買方，讓您所共有的房地產獲得最完整的保障、不再被稀釋與侵占！看完了以上的房屋共有的相關知識，還想更進一步了解房地貸款與持分貸款的服務嗎？ 快點擊以下按鈕與我們聯絡吧！
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