房屋共有要注意什麼？辦理方式、優缺點、買賣貸款一次看
房屋共有是什麼？房屋共同持有如何辦理？如果想房屋共有買賣、貸款是可以的嗎？本文將介紹持分房屋共同持有的6大優缺點，並帶你看房屋共有申請教學、房屋共有注意事項，以及如何申請持分房屋買賣！
一、房屋共有是什麼？房子共有分幾種類型？
（一）房屋共有定義說明
房屋共有就是1間房屋所有權共有人為1人以上。換句話說，就是可宣稱自己為房屋主人的人除了自己還會有其他人，而在這種情況下，每個人都有權力使用整棟房屋，相對的所有人都有共同維護和保養房屋的責任。
（二）房屋共同持有2大類型介紹
會形成房子共同持有的原因不外乎夫妻雙方共同購買房屋，並將房屋登記於2人名下、多位子女繼承長輩名下的不動產，以及與他人合資進行房產投資等。這些情況可根據持有比例是否有明確劃分，細分為以下 2 大類型：
➧ 房屋公同共有：由多人共同持有1間房子，但是並沒有明確的劃分，所有共有人因共同關係共享所有權，想進行過戶、買賣、貸款時須取得共有人的同意。
➧ 房屋分別共有：同樣是由多人共同持有1間房子，不過每個人都有屬於自己的房屋持分比例，可以自行進行過戶、貸款、買賣等程序。
在產權不完整的情況下，無論是否要進行買賣，都建議大家先搞清楚自己的房屋共有持分房屋類型，以免自身的權益受損！
（三）房屋共有登記形式有哪些？
瞭解了定義與類型，房屋共同持有還分為「聯名登記、預告登記、借名登記」3大登記形式，可以根據不同買賣狀況、與共同持有人的關係選擇最適合的登記方式：
聯名登記
代表房屋是由雙方聯合署名，可共享部分權利。如果不幸遇到其中一方脫產、把房屋轉移出去的狀況，也不用擔心自己持有的部分會受到影響；不過相對來說，聯名登記可能會導致申請房貸時無法取得比較理想的利率，並且未來如果想出售房屋，那麼共同持有人都會用掉每人一生只有一次的土地增值稅優惠。
預告登記
可理解成一種「相互約定」的概念，主要用意是限制「所有權人」任意處分房屋，以保護「請求人」的權益。舉例來說，假設哥哥（所有權人）與弟弟（請求人）以預告登記的方式共同持有一棟房子，那麼除非預告登記被塗銷，否則哥哥無法自行將房屋出售、過戶、或贈與等。
借名登記
也就是借用他人的名字來登記房產，大多情況下，登記人沒有實質的房屋使用或管理權，與出資人屬於委託關係，這種登記方式有時會發生在投資客買房的情況，為了節稅或有信用問題等考量。要特別留意的是，登記人如果自行出售房屋屬於有效交易，建議雙方要簽訂相關的契約書。
二、房屋共同持有缺點與優點分別有哪些？
在多人共同擁有房屋產權、產權不完整的情況下，在使用上或是權益上有什麼房屋共同持有優缺點嗎？以下順璽為大家整理了幾種與生活較有關係的優缺點。
房屋共同持有缺點
不易買賣
若為房屋公同共有的話在進行過戶、貸款、買賣等決策時，需經過全部所有權人的同意；若為房屋分別共有的話，則需徵求一半以上持有人或所有權持分總和超過2／3人的同意。
喪失土地增值稅權益
若為房屋共有的話，則有可能無法享有「根據財政部土地增值稅節稅手冊內容。土地所有權人在出售前1年內未曾供營業或出租的住宅用地」的10%自用住宅用地節稅稅率，且1人一生享用1次為限。
喪失首購購屋優惠
此處要先跟大家澄清一個觀念，所謂的「首購」並不是第一次購屋，而是在名下無任何不動產的情形下購屋的人。而由於房屋共有即代表名下是持有不動產的狀態。因此無法享有首購購屋優惠。
房屋共同持有優點
分擔購房成本、房貸的壓力
近年來持續高漲的房價，使得許多人負擔不起昂貴的費用。而透過與他人一同出資購買、共同擁有房屋，可以減輕購買房屋的負擔。
減輕房屋維修費、壓力
由於房屋共有人皆有維護、保養房屋的責任，與獨自擁有房屋相較之下，可以減輕較多的維修費用以及壓力。
提高資產流動性
由於房屋共有人會享有優先購買權。如果是想要把房屋賣掉，共同持有的房屋可以有機會更快的將資產轉讓給他人。若共有人無購買意願，也可以交給專業的代書來進行持分房地買賣。
三、如何辦理房屋共同持有？
「因為種種原因，決定與另一半離婚，不過房子是剛結婚時一起出錢買的，而房屋所有權登記在男方那邊，此房子可以共同持有嗎？需要簽訂房屋共同持有契約嗎？」
「若是長輩在過世前已將房屋過戶給其他家人，事後可以更改為房屋繼承共同持有嗎？」
「夫妻其中一方在婚前就已經買房的話，可以在婚後改為共同持有嗎？要如何辦理？」
生活中確實會發生許多事後想要把房子登記共有的情形，而這確實是可以透過事後程序來將房子登記為共有的。不過由於辦理房屋共同持有包含了相關稅收問題需處理。因此對於以上情形不建議自行簽訂房屋共同持有契約，可以按照以下3步驟來進行房屋共同持有登記：
Step1. 申報土地增值稅、房屋契稅
填妥土地登記申請書、贈與契約書，並向房屋所在地的稅捐單位申報土地增值稅、房屋契稅
Step2. 申報贈與稅
雖然夫妻之間的移轉不課稅，但還是要進行申報。因此必須向國稅局申報贈與稅、核發不計入贈與總額免稅證明書。
Step3. 辦理過戶手續
拿到土增稅單、房屋契稅單、贈與稅單後，即可向地政事務所辦理產權移轉登記。
四、房屋共有買賣有什麼規定？
共同持有房屋買賣會根據共有類型的不同，而有以下差異：
若持分類型為房屋公同共有
必須要人數及坪數過半或是坪數過2/3才能夠進行房屋共有買賣。若是真的無法取的共有人同意，可以透過「全體持有人協議分割」、「調解分割」、「訴訟分割」等方式來進行共有房屋分割。
若持分類型為房屋分別共有
可以直接進行房屋共有買賣。不過需特別注意的是，根據《土地法第34條之1規定》，共有人享有優先購買權，可優先進行房屋共同持有過戶、購買。因此千萬要記得先詢問過其他共有人是否有收購意願，若皆表示無意願購買時，建議請對方簽署不優先購買切結書來保障自己。否則其他土地共有人將有權要求以市價與售價的差價進行賠償。
五、房屋共有貸款可行嗎？
共同持有房屋貸款的相關程序，同樣要先確認自己所持分的類型為分別或是公同共有，再依照不同的持分類型來執行：
➧ 房屋公同共有：必須要徵求所有人的同意，才能夠進行持分房屋貸款。
➧ 房屋分別共有：可自行申請持分房屋貸款。不過很容易因為產權不完整的關係，向銀行貸款失敗。對此，順璽建議可以向民間顧問公司進行持分房屋貸款。
這裡順璽想提醒大家，在選擇貸款金融機構時，務必尋找流程公開透明、保證專業合法、經驗豐富的顧問，以免落入非法的高利貸或地下錢莊陷阱。
六、房屋、土地財務規劃推薦：順璽房地產顧問
無論是想將房屋、土地由共同持有改為個人持有，又或是想進行房屋共有買賣、貸款。都建議及早檢視名下房屋共有的持分狀況。對於房屋、土地的財務規劃都更有幫助。若是想進行更詳細、專業的財務規劃，向大家毛遂自薦順璽房地產顧問！
順璽房地產顧問的專業財務規劃師擁有數10年買賣持分土地、持分土地貸款、持分房屋土地分割的經驗，提供房地貸款、持分貸款、售後回租、代辦融資移轉等服務，流程公開透明、保證專業合法！
透過順璽的幫助，我們會在最短的時間內為您找到買方，讓您所共有的房地產獲得最完整的保障、不再被稀釋與侵占！
看完了以上的房屋共有的相關知識，還想更進一步了解房地貸款與持分貸款的服務嗎？
快點擊以下按鈕與我們聯絡吧！
延伸閱讀：