持分土地買賣怎麼做？共有土地賣不掉？2026 完整指南

一、持分土地買賣、農地持分買賣是什麼？共有土地買賣前要通知誰？

（一）持分土地是什麼？持分土地可以買賣嗎？

簡單來說土地持分意思就是當同一片土地的產權為 2 位以上的人所持有時、該土地則可定義為持分土地、共有土地。

最常見的情況為當父母離世後、其名下的土地會由繼承順位的繼承人繼承。此時、就會因為應繼分的關係、如同剛剛所說的造成一塊土地同時被多人持有的情形。又或者是由 2 位以上當事人合資出錢購買一筆土地、那麼該筆土地的持有人構成同樣為 2 位以上所共有。

無論是因繼承、贈與等原因與其他人共同持有一片土地、並將所持有的土地持分進行買賣。在這類交易中、買家會購買一定比例的土地持分、並獲得相對應的權利以及責任。

而農地持分買賣其實就是持分土地買賣的其中一種類型。只是買賣的標的物由一般土地變成「非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內、依法供農業使用的土地。」農地持分買賣因涉及農業發展條例第 16 條、農用證明、套繪管制等專屬規範、處理方式與一般持分土地略有不同。一般自然人承受耕地、現行法下無須再檢附自耕能力證明書；若涉及特殊補助、農保資格、農舍申請、農業設施或法人承受、另有條件。

在權狀上可以從「權利範圍」一欄判斷是否為持分土地。如果權利範圍標示為「全部」、「1/1」、「1 分之 1」、代表這塊地是您單獨所有；如果標示為「1/2」、「3/4」、「1/12」之類的分數、就代表是持分土地。

（二）土地持分買賣 2 大土地類型、買賣注意事項

在與他人共同持有一筆土地、產權不單一的情況下、又想要將自己所擁有的部分做買賣的話、必須要事先了解自己的土地為公同共有分別共有的哪一種。

公同共有：多人共同持有一塊土地、並沒有明確的劃分、共有人因共同關係共享所有權。依《民法第 827 條》規定、公同共有多因繼承、合夥、祭祀公業等法律關係而成立。例如：4 個人一起繼承了一片 100 坪的土地、則 4 個人共同擁有這 100 坪土地的所有權。
分別共有：多人共同持有一塊土地、每個人都有自己持分的比例。依《民法第 817 條》規定、分別共有人對其應有部分有明確的所有權比例、可自由處分。例如：4 個人一起繼承了一片 100 坪的土地、則每人分別擁有 25% 的土地所有權。

簡單來說、2 者最大差別在於所持分的比例有沒有被明確標示出來。

若為分別共有土地買賣是可以直接依照自己所持有的比例進行售出、不過若欲進行公同共有買賣、依照《土地法第 34 條之 1 第 4 項規定》「共有人出賣其應有部分時、他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」必須先通知其他持有人、詢問是否有意願以優先購買權購買土地、若無則由第 3 人收購；若有 2 人以上主張優先承購、依內政部執行要點第 13 點第 9 項規定、其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之（不是抽籤、抽籤是法院變價分割時民法第 824 條第 7 項的規則、與一般應有部分買賣不同）。

此外、依照《土地法第 34 條之 1 第 1 項規定》、若共有人及持有土地人數超過一半、或是雖人數沒有過半但是持有部分合計逾 3 分之 2 者、依然是有權進行整片土地的處分。重要的是、依土地法 34-1 第 5 項規定、前 4 項對公同共有準用之 — 公同共有不動產的處分、雖然民法 828 條第 3 項原則上要求全體同意、但土地法 34-1 第 5 項作為特別法、設有準用第 1 項至第 4 項的特別規定（司法院釋字第 562 號解釋）。

2024 年 1 月 1 日（民國 113 年）生效的「土地法第 34 條之 1 執行要點」修正版本、針對多數決處分的審查更趨嚴格、特別在通知書內容、防範通謀虛偽意思表示、公告通知適用條件等方面有強化規範。賣方在實際操作時、必須注意通知書是否載明執行要點要求事項與業界「同樣條件」應揭露的契約重點、避免被駁回或事後遭爭議。詳細通知細節請見後文「優先購買權通知」段落。

為方便您快速辨識自己持有的土地類型、整理以下比較表：

比較維度	公同共有	分別共有
持分比例	無明確比例劃分（僅有潛在應有部分）	每人持分明確（如 1/2、1/4、3/10）
權狀記載	標示「公同共有」、無明確比例	標示明確的應有部分比例
常見成立原因	繼承、合夥、祭祀公業	共同出資購買、共有人間協議分割
能否單獨處分自己的部分	原則須全體公同共有人同意、但土地法 34-1 第 5 項符合要件時得準用第 1 項多數決處分	可以（依民法 819 條第 1 項自由處分）
整塊土地處分條件	原則須全體同意、或依土地法 34-1 第 5 項準用多數決（過半人+過半潛在應有部分、或潛在應有部分逾 2/3）	過半人數+持分過半 OR 持分逾 2/3 不計人數（土地法 34-1）
優先購買權	準用適用（依土地法 34-1 第 5 項、釋字 562 號、按潛在應有部分比例計算）	適用（共有人對另一共有人出售持分享有優先承購）
處分流程複雜度	較高（需先確認準用條件或先辦遺產分割）	較低（單獨處分即可、僅需通知）
常見處理建議	先辦理協議分割、調解分割或裁判分割、轉為分別共有後即可個別處分（分管協議只是使用管理約定、不能轉換共有型態）	可直接走優先購買權通知 + 處分流程

業界踩雷提醒：經手案件中常見賣方將「公同共有」誤認為「持分 1/1」、原因是部分業者文章寫錯這個概念。公同共有並非權狀標示 1/1、只是因為沒有明確比例劃分、權狀上不會顯示「應有部分」。判斷自己持有的土地類型、最準確的方式是調閱土地登記謄本確認。

（三）為什麼要進行持分土地買賣？

看到這裡或許會有人覺得「所擁有的持分土地部分是父母一輩子的心血、為什麼要賣掉呢？」其實這樣想也沒有錯。但是對於現實面來講、這裡要提醒大家手上持有土地可能會有以下 2 大問題。

持分的土地不方便利用、又要年年繳稅
過世後分給配偶與孩子、持分部分只會愈來愈小

所以透過將持分土地售出、其實是可以節省每一年需繳納的稅金以及省去過世後孩子可能會有的負擔。

除了上述 2 大常見問題之外、實際的處分需求還集中在以下情境：個人或家族成員生意週轉、子女教育或醫療支出、購屋頭期款需求、共有人意見分歧無法達成共同處分共識、持分越分越碎無法整合利用等。每種情境的處理方式略有不同、但核心思路都是「將閒置或難利用的持分轉為現金」。

二、持分土地買賣的法律基礎

持分土地買賣涉及多條法律規定、必須先掌握核心條文才能正確操作。本節整理 6 條最重要的法源、加上 2024 年（民國 113 年）1 月 1 日生效的執行要點修正脈絡。

法源 1：民法第 819 條第 1 項（自由處分）

各共有人、得自由處分其應有部分。

這是分別共有人可以單獨處分自己持分的法律依據。意思是:您手上的持分 1/4、可以賣、可以送、可以拿去設抵押、不需要其他共有人同意。但處分共有物本身（整塊土地）需要全體同意（民法第 819 條第 2 項）。

業界中、這條的真正威力不在「可以單獨處分」這句法條表面、而在於「就算其他共有人想擋、依法擋不住」這個機制。我經手過的龍潭家族 5 人共有案就是這個機制最典型的展現 — 叔叔派 3/5、姪子+弟弟派 2/5、叔叔派根本不想賣、但姪子依民法 819 條第 1 項合法獨立處分自己那 1/5、叔叔派除了主張優先承購（他們選擇不主張）之外、依法無從阻擋。這條條文是「弱勢持分人」最關鍵的保護傘。

法源 2：民法第 819 條第 2 項（共有物處分需全體同意）

共有物之處分、變更、及設定負擔、應得共有人全體之同意。

如果要把整塊共有土地一起賣、原則上需要所有共有人同意。但此條有特別法（土地法 34-1）的例外規定、見下方。

法源 3：土地法第 34 條之 1 第 1 項（多數決）

共有土地或建築改良物、其處分、變更、及設定地上權、農育權、不動產役權或典權、應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者、其人數不予計算。

這條是台灣不動產實務中最有名也最有爭議的條文。重點在於：

共有人過半數 + 應有部分合計過半數、即可決定處分整塊地（少數服從多數）
應有部分合計超過 2/3、連人數都不用計算（持分大的說了算）

經手案件中、這條最常被誤解為「萬能工具」 — 很多賣方第一個問題就是「我可以用 34-1 強制其他人一起賣嗎」。真實答案是：只有當您這方的持分結構符合條件才行。我經手過的繼承家族案件中、超過一半的賣方持分結構都不符合 34-1 啟動條件（少數派人數+持分不到一半、或大半派持分未過 2/3）。這時候真正的解方不是 34-1、而是回到民法第 819 條第 1 項單獨處分自己應有部分的路徑。

法源 4：土地法第 34 條之 1 第 4 項（優先購買權）

共有人出賣其應有部分時、他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

這條是分別共有人單獨處分時的核心義務。意思是：您要賣自己的持分給外人時、必須先通知其他共有人、他們有權以同等條件優先買下。詳細的通知操作見後文「優先購買權通知」段落。

法源 5：民法第 823 條（共有物分割請求權）

各共有人、除法令另有規定外、得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者、不在此限。前項契約所定不分割之期限、不得逾五年；逾五年者、縮短為五年。

如果共有人之間真的處不來、又無法協議處分、最終可向法院聲請共有物分割（民法第 824 條規定原物分割、變價分割、原物分配兼金錢補償 3 種方式）。法院判決變價分割時、土地會走拍賣程序、價金按比例分配給各共有人。

法源 6：土地法第 34 條之 1 第 5 項（公同共有準用）

前四項規定、於公同共有準用之。

這條條文搭配司法院釋字第 562 號解釋、是公同共有不動產處分最關鍵的特別法依據。雖然民法第 828 條第 3 項原則上要求公同共有物之處分須全體同意、但土地法第 34 條之 1 第 5 項作為特別法、明文準用第 1 項至第 4 項規定：

公同共有人就潛在應有部分出賣時、其他公同共有人有優先承購權
整塊地處分可依過半人 + 過半潛在應有部分、或潛在應有部分逾 2/3 走多數決
多人主張優先承購時、按各主張人之潛在應有部分比例計算

業界中、許多繼承家族案件由於繼承發生時尚未辦理遺產分割、整塊地停留在公同共有狀態。常見的誤解是「公同共有就完全卡死」、其實依土地法 34-1 第 5 項準用、仍有合法處分路徑、不是死局。

113 年 1 月 1 日執行要點修正脈絡

土地法 34-1 因為「多數決強制處分少數共有人」的特性、多年來引發不少爭議。內政部訂有「土地法第 34 條之 1 執行要點」作為地政機關辦理多數決移轉登記的審查依據。

民國 113 年（2024 年）1 月 1 日生效的執行要點修正版本、針對過去常被質疑的幾項操作做了補強：

強化通知義務的審查：要求多數決處分時、通知書必須具體載明法定事項（見下文 H2-4）
防範通謀虛偽意思表示：對於可能的通謀設定地上權等迴避優先購買權的手法、增加審查機制
明確公告通知的適用條件：對於住所不明、無法送達的共有人、明定行政公告與法院公示送達的程序差異

自 113 年 1 月 1 日起、地政機關對 34-1 多數決案件的審查更嚴格、通知書內容不齊全、通知對象有遺漏、價金條件不一致等情況會被駁回。

修正後業界感受最深的是「通知書補件回退率上升」。113 年之前、有些案件通知書內容寫得簡略（如「擬以新台幣 XXX 元出售」）地政還是會收件；113 年後同樣的通知書幾乎都會被要求補件、必須補齊執行要點要求事項才能繼續流程。這也是為什麼建議透過有經驗的代書或專業土地開發顧問製作通知書 — 自行買賣的賣方常常因為通知書內容不全而拖延 1-2 個月。

若您持有的是農地持分、因涉及農業專屬法規（農業發展條例第 16 條、土地稅法第 39 條之 2 第 1 項作農業使用之農業用地不課徵土增稅、套繪管制、農用證明要求等）、請參考另一篇持分農地買賣完整指南取得更精準的處理建議。

三、持分土地可以賣誰？持分土地買賣流程為何？

說了這麼多、可以將土地賣給誰呢？有什麼管道可以進行買賣？持分土地買賣流程又該如何進行？首先、先來看看大家最常見的 3 大持分土地買賣管道。

（一）3 大持分土地買賣管道

自己找買家

持分人可自行向外找尋有意收購持分土地的買家達成協議並出售。但是對於土地買賣相關法規不熟悉的土地持有者、若以此方法販售又無法摸清買家的來頭、可能會遭到不法分子利用、詐騙、建議先參考以下其他 2 個管道。

做這行多年、自行買賣最大的問題不是「找不到買家」、而是「議價能力極弱」。買方知道您只有他一個選擇、自然會傾向壓價。加上不熟悉法定程序（優先購買權通知、稅費規劃等）、過戶風險全部自負、不建議經驗不足的賣方選擇此管道。

詢問共同持有人

共同持有人依法享有優先購買的權利、可以直接讓其他共同持有人購買、除了免除尋找與篩選買家的流程外、同時能避免產權更複雜。

此管道的優點是手續最簡單（共有人本身就是優先承購權人、不需要再走通知程序）、稅費可一次規劃。風險是：價格議價空間有限（共有人多半會傾向壓價）、共有人意見不合則完全無法成交。

找尋民間專業顧問機構

委託民間專業顧問機構代辦、無須自己跑繁雜的相關流程、也不用自行尋找買家。無論共同持有人有無購買意願、對於土地買賣相關法規不熟、又或者是沒時間處理等種種情況下皆適合。

專業土地開發顧問的核心價值在於買家網絡。持分土地的買家分為以下 4 類：

A 類：投資型買家 — 看好長期增值、願意接手等待整合或開發時機
B 類：整合型買家 — 已持有同筆土地的部分持分、想加碼湊到關鍵比例（過半或 2/3）取得處分主導權
C 類：鄰地地主 — 持有相鄰土地、想擴大自家用地
D 類：收購公司 — 公保地、道路用地、特殊類別土地的專業收購商

這 4 類買家不會透過 591 或一般房屋仲介找物件、他們的物件來源都是專業土地開發顧問或人脈轉介。這就是為什麼大量持分土地在房屋仲介市場掛了 3-5 年都賣不掉的根本因素 — 不是因為標的差、而是因為買家管道不對。

以下將 3 大管道的特性整理成比較表、方便您依自己的狀況選擇適合的處分管道：

比較維度	自己找買家	詢問共同持有人	民間專業顧問機構
處分速度	慢（無買家網絡、買家難尋）	視共有人意願（可能快可能僵局）	較快（顧問握有 4 類買家網絡）
議價能力	弱（買方知您只有他一個選擇）	較弱（共有人多傾向壓價）	較強（顧問代為估價、媒合合理買家）
法定程序熟悉度	賣方自行處理、易踩雷	共有人本身為承購權人、免通知	顧問熟悉優先購買權、稅務、過戶流程
稅務規劃	自負（不熟悉土增稅、契稅、印花稅）	可一次規劃	顧問協助試算與規劃
風險	過戶風險、詐騙風險全部自負	共有人意見不合則完全無法成交	視業者合法度而定（請見後文 4 大安全檢查標準）
適合對象	已有買家網絡、熟悉地政流程的賣方	家族成員關係和諧、共有人少的案件	共有人意見不合、急需處分、不熟法規、買家難尋的賣方

（二）順璽的持分土地買賣流程

每一個專業土地開發顧問機構的持分土地買賣流程都略有差異、此處以順璽代辦的持分土地買賣流程為例。客戶只需要事先備妥以下應備文件：

土地權狀正本
個人戶籍謄本
身分證
印鑑章與印鑑證明（簽訂買賣契約與所有權移轉登記時使用）
共有人通訊資料（用於發出優先購買權通知書）

並透過以下步驟、為客戶完成持分土地買賣：

Step 0. 持分類型確認：調閱土地登記謄本、確認是公同共有還是分別共有、以及有無查封、抵押、限制登記等狀況

Step 1. 聯絡順璽：加入順璽 Line 官方帳號、傳送土地謄本與相關資料進行初步評估

Step 2. 評估與媒合：依持分類型、共有人組成、土地條件、區位特性、評估合理市場價格、對接 A 投資型、B 整合型、C 鄰地地主、D 收購公司等買家網絡、媒合合適買方

Step 3. 議價簽約：賣方與買方議定價金與付款條件、雙方於實體事務所當面簽訂買賣契約

Step 4. 優先購買權通知：依土地法第 34 條之 1 第 4 項規定、以雙掛號或存證信函對其他共有人發出優先購買權通知書、載明買賣標的、處分權利範圍、總價金、付款方式等條件。其他共有人 15 日除斥期間內未主張承購、視為放棄

Step 5. 稅務申報：賣方申報土地增值稅（持分計算）、若適用房地合一稅一併申報；買方申報印花稅與登記規費

Step 6. 所有權移轉登記：地政事務所辦理所有權移轉登記、一般審查 7-10 個工作天、通過審查後 1 天內完成登簿領狀

Step 7. 結案交付：所有權登記完成後、買方付清尾款、賣方完成交付、結案。整體流程從評估到結案、一般案件約 2-3 個月、涉及失聯共有人公示送達等複雜情況約 6-9 個月

再次提醒大家。即使共有人中有人不同意整塊土地處分、分別共有人依民法第 819 條第 1 項仍可自行處分自己的應有部分、不需要其他共有人同意；公同共有則可依土地法 34-1 第 5 項準用多數決規定處理。

持分土地買賣涉及法律與市場的雙重專業、走錯管道可能多耗 3-5 年。先了解您的案件特性、再決定處分方式。

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四、優先購買權通知 — 業內最常踩雷細節

優先購買權是分別共有人單獨處分自己應有部分時的核心法定義務。處理得好、3 週內完成；處理不好、被共有人主張通知瑕疵、構成侵權行為損害賠償責任、賠償可能跑不掉。本節整理業內最常踩雷的關鍵細節。

📌 本段聚焦持分土地買賣賣方視角的優先購買權實務（通知書應記載事項、業內踩雷、113 年修正脈絡）。優先購買權的全部法源（共有、租賃、地上權、文化資產等多種關係）、行使要件、時效、應附文件、權利人順序、請見優先購買權完整指南。

什麼是優先購買權？

依土地法第 34 條之 1 第 4 項規定、分別共有人出賣其應有部分時、其他共有人得以「同一價格」優先承購。這是少數共有人對抗外人取得持分的法定權利、目的是讓現有共有人有機會把持分整合回自家手中、避免外人介入共有關係。

通知書必須揭露的事項

依內政部「土地法第 34 條之 1 執行要點」第 8 點規定、通知或公告至少應記明土地或建物標示、處分／變更／設定方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名及住所等事項；多宗土地或建物併同出賣時、還應分別記明各宗價金分配。

除執行要點明文要求的事項外、為了讓共有人能判斷是否以「同樣條件」承購、業界通知書還應揭露足以影響買賣決定的契約重點。業界整理的通知書應記載 8 項重點如下：

買賣標的（土地坐落地段、地號、面積、權利範圍）
處分權利範圍（您要賣的應有部分比例）
買賣總價金（精確金額、不可寫「議定價」）
付款方式（一次付清、分期、簽約用印幾成、過戶幾成等具體條件）
瑕疵擔保責任的處理約定
履約期限與方法
過戶相關費用的負擔約定
其他足以影響買賣決定的事項

這 8 項中、執行要點明文的核心是「土地標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、通知雙方姓名住所」；其餘為判斷「同樣條件」必要的契約重點。需注意修正後的執行要點下、登記機關的審查並非全面審查所有私法條件、而是有特定審查範圍；但通知書寫得越仔細、共有人事後越無從質疑通知不全、賣方的法律保護越周延。

業內踩雷點 1：很多自行買賣的賣方通知書只寫「擬以新台幣 XXX 元出售本人持分」、缺少付款方式、履約條件等具體內容。共有人事後可主張「通知條件有缺漏、無從決定是否承購」、要求重新通知或撤銷交易。

經手過的案件中、最容易被質疑或要求補充的是「付款方式」這一項。例如只寫「一次付清」、可能會被要求補充「何時付、付到哪個帳戶、買賣雙方何時點交」等具體條件。其次是「履約期限」、寫「儘速辦理」不算具體、必須寫「自簽約日起 X 日內完成」這樣的明確期限。這些看似繁瑣的細節、其實是保護賣方避免事後被翻盤的法律屏障 — 寫得越具體、共有人事後越無從質疑。

業內踩雷點 2：買賣雙方在實際買賣契約中的條件、與發給共有人的通知書中條件不一致。例如通知書寫一次付清、實際契約寫分期付款。共有人發現後可主張通謀虛偽、構成侵權行為損害賠償責任。

15 日除斥期間

共有人在收到通知後、必須在 15 日內表示是否承購。15 日經過、共有人沒有具體主張承購、就視為放棄優先購買權、賣方可以繼續完成與外部買家的交易。

業內踩雷點 3：「15 日內表示承購」必須是明確承購的意思表示、不只是「我有興趣、要考慮一下」。共有人若只是表達興趣、未在 15 日內明確表示以同一條件承購、視為放棄。

業內踩雷點 4：共有人主張承購後、必須實際依通知條件履約。經手案件中常見共有人主張承購但拖延付款、企圖讓賣方等不下去自行解除。對策：依通知條件設定明確履約期限、共有人未依約履約時、視為放棄優先權、賣方可繼續與原買家完成交易。

通知方式：雙掛號、存證信函、行政公告、法院公示送達

方式 1：雙掛號通知書

最常用、最簡便。寄送到共有人戶籍地址。簽收後、共有人即視為已收到通知、15 日除斥期間從次日起算。

方式 2：郵局存證信函

有正式存證效力的書面通知。若日後有爭議、存證信函是最有力的通知證據。建議重要案件並用雙掛號 + 存證信函。

方式 3：行政公告（共有人住所不明）

共有人雖在境內、但住所不明、雙掛號退回、可依土地法 34-1 第 2 項「不能以書面通知者應公告之」及執行要點規定辦理公告通知。公告方式包括：村里長簽證公告、地方性報紙登報。公告期間 20 日後生效。

方式 4：法院公示送達（共有人移民國外失聯、實務見解未統一）

當共有人移民國外、確實失聯、地政公告（土地法 34-1 第 2 項程序）無法涵蓋境外送達時、業界對於能否另走民事訴訟法第 152 條公示送達、有兩種見解：

肯定說：部分法院實務允許聲請民事公示送達、配合地政公告完成通知程序、是處理失聯共有人最周延的做法。
否定說：認為既然土地法 34-1 第 2 項已明定「不能書面通知者應公告」、就沒有另外以民事公示送達取代通知的空間。

實際辦理需視個案地政事務所立場、共有人失聯狀況、法院裁定意願而定。較穩妥的做法是同時走兩個程序（地政公告 + 法院公示送達）、雙重保障通知效力。若採法院公示送達、需要：

保留送達不到的證據（如退件信封、戶籍除戶謄本、出入境記錄等）
法院會審查是否已盡力查址
聲請程序約 1.5-3 個月
裁定確定後辦理登報公告
共有人在國外的情形、登報公告後 60 日才發生送達效力（依民事訴訟法第 152 條）；國內失聯則為 20 日
整體程序從發現失聯到通知效力生效、約 3-6 個月

我們經手過的新竹某筆 8 人共有案件、其中 1 位早年遷居東南亞、整個程序走了大約 6 個月才完成。實際處理上、最容易卡關的是「法院認定的『已盡力查址』標準」 — 必須備齊戶籍謄本、戶籍除戶謄本、退件信封等綜合證明、才能說服法院核發公示送達裁定。這也是為什麼許多代書遇到失聯共有人案件直接放棄 — 不是法律上不能處理、而是程序耗時且需要熟悉法院實務的代書才走得完。

五、持分土地不好賣怎麼辦？還有其他做法嗎？

在急需要大筆資金、又覺得土地持分收購行情太差時、其實還可以透過「直接將共同持有的土地進行土地分割」變為個別持有、如此一來、當事者就能獨自擁有屬於自己那部分的土地權、不會有持分土地的問題、較有可能售出比較好的價錢。

但是辦理土地權限分割時、若是無法與其他共同持有人和平協議的話、就必須到各直轄縣市的「不動產糾紛調處委員會」進行調解分割、還是無法達成協議的話、甚至有可能要花錢到法院進行原物分配、變價分配、原物分配兼金錢補償其中之一的裁判分割。此外、還有土地分割相關限制須遵守、以及並不是所有土地都能辦理分割、法規的牽扯及辦理過程非常耗費時間以及精力。

因此、如果是急需變現的持分土地賣方、建議先由專業土地開發顧問評估「直接出售自己應有部分」、「整合共有人共同處分」、「聲請共有物分割」三種路徑、再決定哪一種方式最適合。若您只是短期資金週轉、不一定要賣掉土地、才適合另行評估持分土地貸款方案。

持分土地賣不掉的 5 大常見狀況

除了上述提到的「土地持分收購行情太差」之外、經手案件中持分土地賣不掉的狀況還包括：

狀況 1：走錯銷售管道

絕大多數賣不掉的持分土地、都委託在傳統房屋仲介市場。仲介市場的買家樣貌是「一般購屋者」、不會買持分土地。掛 3-5 年沒成交、屬於正常結果。

解決方法：轉換管道。委託有持分土地專屬買家網絡的專業土地開發顧問、買家樣貌對位、成交率提升。

狀況 2：共有人意見不合

共有人意見不合是台灣家族繼承土地最常見的死結。例如：長輩堅持高價、晚輩急需資金、彼此互相牽制、結果整塊地賣不掉、各自持分也賣不掉。

解決方法：分別共有人本來就可以自行處分自己的應有部分、不需要其他共有人同意。卡關時、由其中一位共有人先處分自己那部分、其他人可隨後跟進。

狀況 3：公同共有未辦理分割

繼承的土地若未辦理遺產分割協議或分割繼承登記、會停留在公同共有狀態。公同共有原則上需全體共有人同意才能處分、但土地法 34-1 第 5 項符合要件時得準用多數決、不是完全卡死。

解決方法：先辦理遺產分割協議或調解分割、把公同共有轉成分別共有。完成後、各共有人即可個別處分自己的應有部分。若無法協議、可依土地法 34-1 第 5 項準用多數決路徑、走整塊地處分。

狀況 4:共有人失聯

共有人移民國外、長期失聯、無法處理優先購買權通知、許多代書與仲介遇到此狀況直接放棄。

解決方法：保留送達不到的證據（退件信封、戶籍除戶謄本等）、走土地法 34-1 第 2 項地政公告程序、必要時搭配向法院民事庭聲請公示送達裁定（實務見解未統一、視個案地政與法院立場）。整體程序約 3-6 個月、合法可行。

狀況 5：持分比例不利、無法啟動 34-1 多數決

當共有人意見不合、又想用土地法 34-1 多數決強制處分整塊地、但持分比例不夠（少數派人數+持分不到一半、或大半派持分未過 2/3）、根本啟動不了 34-1。

解決方法 A：放棄整塊處分、回到個別處分自己應有部分的路徑（民法第 819 條第 1 項）。

解決方法 B：向法院聲請共有物分割（民法第 823 條）。法院判決變價分割時、土地會走拍賣程序、價金按比例分配。但變價分割的拍定價多半低於市場行情、且程序耗時 6-12 個月、屬於最後手段。

若您持有的是農地持分、賣不掉的因素可能涉及農用證明、套繪管制等專屬問題、請參考持分農地買賣完整指南取得更精準的處理建議。

六、實案分析：3 個真實案件業內觀察

本節整理 3 個實際經手的持分土地買賣案件、以匿名化處理保護當事人隱私、保留業內教學重點。

主案例：桃園龍潭家族 5 人共有持分土地

案件背景

桃園龍潭區某都市計畫區內持分土地、5 名共有人各持分 1/5。其中叔叔本人加上叔叔的兩個兒子合計 3/5、姪子和弟弟合計 2/5。5 位共有人共同委託在房屋仲介市場上銷售、已掛 3 年、完全無成交。

卡關核心

叔叔不真心想賣、開出市價將近 2 倍的離譜價格。整塊地處分需要 34-1 多數決、但叔叔加上兩個兒子持分 3/5、人數 3 人、姪子+弟弟人數 2 人持分 2/5、根本啟動不了多數決（要過半人 + 過半持分、或持分超過 2/3）。姪子卡了 3 年、剛好生意上有資金需求、必須變現。

處理重點

單一共有人合法獨立處分自己的應有部分、本來就不需要其他共有人同意。土地法 34-1 第 4 項的優先購買權通知是「程序義務」、不是「同意門檻」。經過初步評估、確認姪子那 1/5 的合理市價、一週內媒合到 A 類投資型買方、依法對其他共有人發出優先購買權通知書。叔叔收到通知後沒有主張優先承購、姪子完成過戶。

後續發展

弟弟看到流程合法可行、隨後也找來諮詢。同一個買方直接接手弟弟那 1/5、第二筆同樣 1 週內完成。

業內教學

土地法 34-1 多數決並非適用所有情境、持分比例不利時根本啟動不了
仲介市場找不到買家、不代表持分土地賣不掉、買持分的買家多半不透過仲介找物件、必須走專業土地開發顧問
單一共有人合法獨立處分自己的應有部分、依法行使優先購買權通知後即可完成、不需要其他共有人同意買賣

桃園龍潭一帶的持分土地處理、家族繼承後 5-8 人共有的局面是常見樣態、本案的核心解法（單一共有人合法獨立處分 + 優先購買權通知）也適用於類似樣態的家族持分案件。

微情境 A：新竹市 8 人共有、1 人失聯案

案件背景：新竹市某筆持分土地、8 名共有人之一早年遷居東南亞、戶籍仍在原址但實際長期失聯。賣方原本擔心無法完成優先購買權通知、整個交易無法推進。

處理流程：通知效力生效階段約 3-6 個月。先寄發存證信函至失聯共有人戶籍地、被以「遷移不明」退回（約 1 個月）、保留退件信封作為送達不到的證據；接著向法院聲請公示送達裁定、法院會審查是否已盡力查址（包括申請戶籍謄本等）、聲請程序約 1.5-3 個月；裁定確定後辦理登報公告、因共有人在境外、依民事訴訟法登報公告後 60 日才發生送達效力（國內失聯共有人為 20 日）；通知生效後再給法定的優先承購回覆期限。

生效到完成過戶階段約 1-1.5 個月。申報土地增值稅、契稅（約 1-2 週）→ 地政事務所收件審查（約 7-10 個工作天、需檢附存證信函退件影本、法院裁定及確定證明書、公告照片或切結書）→ 通過審查後 1 天內完成登簿領狀。

業內教學：共有人失聯不等於交易卡死、但程序時間是境內失聯的 2-3 倍。賣方在房屋仲介市場掛了多年沒成交、不是因為法律上不能賣、而是仲介遇到失聯共有人多半直接放棄；走專業土地開發顧問、配合代書處理法院程序、就能合法完成交易。

微情境 B：桃園中壢區堂表親繼承碎片化持分整合

案件背景：桃園中壢區某都市計畫區內持分土地、區位接近重大建設與重劃區邊緣。經過長輩過世、跨代繼承後、變成堂表親 5 人共有、每人持分小、共有人意見不合。賣方原本想透過家族介紹的單一買家成交、對方一直用「持分小、地點偏、別人不會買」的話術壓價、報出明顯低於合理區間的價格。

處理重點：介入後、第一步是調閱土地謄本、確認該筆土地確實位於重大建設附近、區位整合潛力高。第二步是同時對接 A 類投資型 + B 類整合型買家、找到願意給合理區間價格的買家。第三步、依優先購買權程序通知其他堂表親、其中一位堂兄主張承購但未依條件履約、視為放棄。最終成交價較原本單一買家報價有顯著提升。

業內教學：地點好的小持分仍有買家、不是「不值錢」、是「需要對的買家」。被壓到明顯低於合理區間的賣方、多半只接觸到一個買家。透過有買家網絡的專業土地開發顧問、才能找到願意給合理區間價格的買家。

買方視角：買持分土地要注意什麼？

持分土地的買賣是雙向的、買方視角也有 4 個關鍵注意事項：

確認賣方持分真實可處分：調閱謄本、確認賣方應有部分、有無抵押、查封、限制登記等
確認優先購買權程序已完成：要求賣方提供通知書、退件回執、共有人放棄聲明等相關文件齊備、避免事後共有人主張侵權行為損害賠償責任
了解土地實際使用狀況：到現場勘查、確認土地是否被其他共有人占用、有無分管契約等
評估後續整合或處分可能：持分土地的價值多在「未來整合」、買方應評估能否湊到關鍵比例、或以何種方式變現

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七、持分土地買賣的稅費明細

持分土地買賣涉及多項稅費、由賣方、買方分別負擔、雙方共同負擔代書費。本節整理稅費明細、協助您提前規劃資金。

賣方負擔的稅費

1. 土地增值稅

賣方最大筆的稅。依公告土地現值漲幅、適用 20%/30%/40% 三級累進稅率。自用住宅用地一生一次優惠稅率 10%。

計算公式：（移轉時公告現值 – 取得時公告現值 – 改良費用）× 持分比例 × 稅率（精準計算依土地稅法第 31 條「土地漲價總數額」公式為準）

持分土地的土增稅按持分比例計算、非整塊地。實際稅額需依個案謄本資料試算。

依土地稅法第 33 條第 4 至 6 項規定、長期持有土地享有減徵優惠：持有滿 20 年以上、超過最低稅率部分減徵 20%；持有滿 30 年以上、減徵 30%；持有滿 40 年以上、減徵 40%。許多祖傳持分土地持有超過 30 年、實際稅負低於累進稅率帳面數字。買賣前先請代書試算減徵後的實際稅額、避免高估稅負影響定價判斷。

業界中、持有 20 年以上的祖傳持分土地、土增稅在計算累進級距時常落在 30%-40% 帳面區段、因為公告現值漲幅累積大；但扣除長期持有減徵後、實際適用稅率往往低於帳面累進稅率。許多繼承人原本以為「我只是賣自己 1/8 的持分、稅金不會多」、實際試算後發現未減徵前土增稅可能吃掉成交價的 1-2 成、減徵後則大幅降低。買賣前先請代書試算土增稅（含長期持有減徵）、避免成交後才發現實拿金額落差大、是非常實際的提醒。

2. 房地合一稅（如適用）

依所得稅法第 4 條之 4、房地合一稅 2.0 適用於 105 年（2016 年）1 月 1 日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地、或依法得核發建造執照之土地。持分土地的買賣若標的屬於依法得核發建造執照之土地（如都市計畫區內住宅區、商業區、農業區大塊地等可申請建照的土地）、買賣時依持有期間適用稅率：

持有 2 年內：45%
持有 2-5 年：35%
持有 5-10 年：20%
持有 10 年以上：15%

104 年（2015 年）12 月 31 日前取得且持有滿 2 年的土地、適用舊制（無房地合一稅）；但 103 年 1 月 2 日後取得、持有 2 年內出售的過渡案件仍有特殊規定。繼承取得的土地、以被繼承人原始取得時點計算持有期間、112 年底財政部又放寬了連續繼承、連續受遺贈案件的持有期間併計範圍。實際適用新制或舊制、建議買賣前先請代書試算確認。

繼承土地的房地合一稅判定、業界常見的誤解是「從繼承登記日起算持有期間」。正確算法是「從被繼承人原始取得日起算」 — 也就是阿公阿嬤當年買土地的日期。許多繼承人因此原本以為要繳房地合一稅、實際試算後發現屬於舊制不用繳。建議出售前先調閱被繼承人的原始取得記錄、確認適用新制還是舊制、節稅空間可能很大。

買方負擔的稅費

1. 契稅

土地買賣不課契稅（土地走土地增值稅、由賣方繳）；建物買賣才課契稅、稅率為房屋評定現值的 6%。純土地買賣的買方不繳契稅、這點常被誤解。

2. 印花稅

不動產買賣契約、依印花稅法規定按契約金額千分之一（0.1%）課徵印花稅。買方負擔。

3. 登記規費

地政事務所所有權移轉登記規費、依土地法第 76 條按申報移轉現值千分之一（0.1%）課徵。通常由買方負擔、實際由買賣契約約定。

雙方共同負擔的費用

代書費

委請代書辦理過戶、費用視案件複雜度而定。買賣雙方多由買方負擔、或依契約約定分擔。

業界中、單純的分別共有持分過戶代書費較低；涉及公同共有先辦遺產分割、共有人失聯走法院公示送達、或多筆持分連件辦理的複雜案件、代書費會大幅較高。建議在簽約前先請代書評估、把代書費納入買賣價金的分擔約定中、避免事後爭議。

稅費總覽表

稅費項目	負擔方	計算基礎	稅率
土地增值稅	賣方	公告現值漲幅 × 持分	20%/30%/40%（自用 10%、長期持有減徵）
房地合一稅（如適用）	賣方	實際獲利	15-45% 視持有期間
契稅	不適用（土地買賣）	—	—
印花稅	買方	契約金額	0.1%
登記規費	買方（依契約約定）	申報移轉現值	0.1%
代書費	多由買方	案件複雜度	視案件而定

持分土地贈與的稅務與實務

持分土地除了買賣、也常見透過贈與方式處分、尤其是家族間的資產移轉。持分土地贈與涉及的稅務主要有 3 項：

贈與稅：依遺產及贈與稅法、贈與人每年有 244 萬元免稅額（民國 111 年後調整）、超過部分依累進稅率 10%/15%/20% 課徵、納稅義務人為贈與人。家族間分批贈與是常見的稅務規劃方式。
土地增值稅：贈與屬於有償行為、仍須申報並繳納土地增值稅（依土地稅法規定）、稅率與買賣相同（20%/30%/40%、自用 10%）、由贈與人負擔。
契稅：土地贈與不課徵契稅。

持分土地贈與實務注意事項：贈與分別共有的持分土地、不需要其他共有人同意、但建議書面通知其他共有人（雖然贈與不適用優先購買權、但通知有助於降低事後糾紛）。贈與公同共有土地的應有部分、原則上需全體公同共有人同意、實務上常透過先辦理遺產分割協議轉為分別共有後再進行贈與。建議在贈與前先請地政士試算贈與稅、土增稅與規劃路徑、避免一次性大額移轉觸發高稅率。

若您持有的是農地持分、可能適用土地稅法第 39 條之 2 第 1 項「作農業使用之農業用地移轉與自然人、得申請不課徵土地增值稅」的優惠（需取得農業使用證明）。請注意「不課徵」屬稅負遞延、與「免徵」永久免除不同 — 若土地承受人之後未作農業使用且未在主管機關所令期限內恢復、再移轉時仍應課徵土地增值稅。詳情請參考持分農地買賣完整指南。

八、4 大持分土地買賣注意事項

除了要先搞清楚自己的持分土地類型之外。在進行持分土地買賣前、也建議大家先檢視自己有沒有誤觸以下幾點注意事項、避免造成土地買賣糾紛或誤入不肖業者陷阱。

（一）關於持分土地優先購買權

如前面所說、依照《土地法第 34 條之 1 規定》「共有人出賣其應有部分時、他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

在售出持有土地之前務必先通知其他持有人、詢問是否有意願以優先購買權購買土地。若其他共有人皆表示無意願購買時、建議簽署不優先購買切結書來保障自己。市場上、未通知就完成所有權移轉登記、依最高法院民事大法庭 109 年度台上大字第 2169 號裁定見解：未通知不影響已完成的處分效力（買賣登記不會被塗銷）、但若構成侵權行為致他共有人受有損害、可依侵權行為法則請求損害賠償；不適用給付不能的法律關係、賠償金額也不是固定的「市價減售價」公式、需由法院依個案認定。

優先購買權通知最常被忽略的是「通知書必須載明的具體內容」（買賣標的、處分權利範圍、總價金、付款方式、瑕疵擔保責任、履約期限、過戶費用負擔、其他影響買賣決定的事項）。詳細細節請見前文「優先購買權通知」段落。

（二）關於持分土地使用權

在進行持分土地買賣前、務必確認自己所擁有的持分土地使用權為「公同共有」還是「分別共有」、以免侵害到他人權益進而造成事後麻煩。

共有人的法定權利 — 使用、收益、處分。依民法第 818 條規定、各共有人按其應有部分對於共有物的全部、有使用收益之權。也就是說、持有 1/5 應有部分的共有人、原則上對整筆土地的全部都享有使用收益權、不是只能使用「自己那 1/5 的範圍」。但這項權利的具體行使方式、仍須與其他共有人協議或依共有物管理規則處理。

使用權管理上、共有土地有 3 種正規方式：協議管理（分管契約）、多數決管理（依民法第 820 條第 1 項）、法院裁定管理（民法第 820 條第 2 項）。分管契約若至地政機關辦理登記、對第三人取得共有人之應有部分產生對抗效力（依民法第 826 條之 1）。業界觀察：絕大部分共有土地都沒有正式的分管契約、實際使用狀況常與登記不符、買賣前必須現場勘查確認。

持分土地買賣後的使用權實務。買方買下持分後、法律上對整筆土地享有使用收益權、但常見的問題是其他共有人已長期占用整塊地（例如蓋自用住宅、做農用、出租收益）。新買家進場後、可依民法 821 條對共有物之全部為本於所有權之請求（如返還請求、除去妨害、防止妨害）、但多採協商方式處理：要求占用共有人補繳使用收益、或重新協議分管。若協商不成、可透過法院訴訟解決、但時程通常需要 1-3 年。買方在出價前必須評估占用狀況、納入合理價格考量。

業界提醒：持分土地使用權的糾紛多半發生在「買家不熟悉持分共有規則、以為買了 1/5 只能用 1/5」、或「賣方不告知占用情形、買家進場後才發現無從使用」。透過熟悉持分共有實務的專業土地開發顧問評估、可在簽約前釐清使用權現況、降低事後糾紛風險。

（三）關於土地買賣價格

在售出前需再次確認土地交易的價格、還有各項文書費用、稅金等要由買方還是賣方支出。

持分土地的合理價格無法用單一數字概括、會因持分比例、共有人組成、土地條件、買家類型而有顯著差異。被壓到明顯低於合理區間時、多半代表您只接觸到單一買家、不代表市場行情如此。透過有買家網絡的專業土地開發顧問估價、才能對接到 A 投資型、B 整合型、C 鄰地地主、D 收購公司等對的買家、避免管道錯誤導致的低估。

業界常見的壓價話術包括：「持分土地很難賣、別人不會買」（真相：持分土地有專屬買家網絡）、「您的持分太小、不值錢」（真相：地點好的小持分仍有買家）、「共有人不同意、根本賣不掉」（真相：分別共有人處分自己那份本來就不需要其他共有人同意）、「市場行情就是這個價」（真相：行情視買家網絡與媒合通路而定）。識讀這些話術是維護自身權益的第一步。

（四）關於民間顧問機構風險

務必尋找流程公開透明、保證專業合法、經驗豐富的顧問。以免落入非法的高利貸或地下錢莊陷阱。

判斷專業土地開發顧問是否合法、可從以下 4 點檢視：

業者合法立案：經濟部商工登記查得到、有實體事務所、可面對面諮詢
費用透明：合理業者「案件不過件不收費」、撥款後才收費、不預收高額手續費
地政事務所公開辦理：所有移轉登記在地政事務所公開辦理、合作代書持有合法地政士證照
權狀不離身：賣方權狀不需先交給業者、過戶時於地政事務所一併處理

業界中、不良業者的常見手法包括：偽稱「合法業者」實際沒有正當立案登記、要求預付高額手續費後續藉故拖延或失聯、通謀設定地上權迴避優先購買權通知義務、對買賣雙方寫不同價金條件、偽造共有人簽名或同意書等。遇到符合上述任一手法的業者、建議立即停止接觸、改尋找符合 4 大安全檢查標準的合法專業顧問。

（五）業界常見話術警示

除了上述 4 點安全檢查標準、業界還流通幾種常見話術、賣方在接觸民間業者時應特別警覺。經手案件中遇過以下 5 種典型話術、與其對應的真實風險：

話術 1：「成數最高可貸市價 110%」

市價 100% 已是業界合理上限、宣稱可貸 110% 的業者、後續多半會用各種名目扣除費用、實際撥款遠低於宣稱數字。合理區間是市價 70-90%、視持分比例與土地條件而定。

話術 2：「不查聯徵、不看信用、不看財力、不看負債」

合法業者基本徵信仍會做、不需要看薪資證明不等於完全不做查核（地政謄本、共有人組成、債務情況都會查）。完全宣稱「什麼都不看」的業者、後續易出現高利率或不合理條款。

話術 3：「保證過件、過件率 100%、審核簡便」

任何業者都無法保證 100% 過件、實際上每個案件都要看持分比例、土地分區、共有人組成、法定程序是否齊備等多重因素。宣稱「保證過件」的業者、實際操作時常出現「過件了但條件變更」「過件但要先付手續費」等情形。

話術 4：「年滿 18 歲、有不動產持分就可辦理」

過度簡化的話術。實際辦理時還要看持分類型（公同共有 vs 分別共有處理方式完全不同）、共有人是否同意或失聯、優先購買權通知是否齊備、土地是否有限制登記、抵押權設定等多重條件。

話術 5：品牌冒用

有業者以「○○貸款」「○○理財」名義引流、實際與該銀行或正派機構無關。接觸前可至經濟部商工登記公示資料查詢公司名稱、確認業者真實身分。若業者刻意混淆與知名銀行的關係、應提高警覺。

遇到上述任一種話術、建議停止接觸、改尋找符合「合法立案、費用透明、地政公開辦理、權狀不離身」4 點標準的合法業者。

九、持分土地買賣常見問題

Q1：持分土地可以賣嗎？需要全部共有人同意嗎？

分別共有的持分土地可以單獨處分、不需要其他共有人同意。依民法第 819 條第 1 項、各共有人得自由處分其應有部分。但您必須依土地法第 34 條之 1 第 4 項規定、對其他共有人發出優先購買權通知、他們在收到通知後 15 日內未主張承購、即可完成交易。

公同共有的持分土地原則上需全體共有人同意才能處分、但土地法第 34 條之 1 第 5 項對公同共有設有特別規定、符合要件時得準用第 1 項多數決及第 4 項優先承購規則（司法院釋字第 562 號解釋）。若繼承家族案件停留在公同共有、可考慮先辦理協議分割轉為分別共有、或直接依 34-1 第 5 項準用路徑處理。

Q2：共有人不同意、能不能用土地法 34-1 多數決強制處分整塊地？

要看您的持分組成是否符合多數決條件。土地法 34-1 第 1 項規定「共有人過半數、且其應有部分合計過半數」或「應有部分合計超過三分之二」可以多數決處分整塊土地。

但這條規定並非適用所有情境。當您的持分比例不利（例如人數不足、持分未過半、整合派系不夠強）時、根本啟動不了多數決。這種情況下、單獨處分自己應有部分（依民法第 819 條第 1 項）反而是更可行的路徑。詳見前文龍潭家族案例。公同共有的情況、依土地法 34-1 第 5 項準用、同樣可走多數決路徑。

Q3：共有人失聯怎麼辦？要走法院公示送達嗎？

共有人失聯不等於交易卡死、但需要走法定的公示送達程序。處理步驟為：

先寄發雙掛號通知書與存證信函至共有人戶籍地、被退回後保留退件信封
共有人在境內、住所不明的情況、依土地法 34-1 第 2 項「不能以書面通知者應公告之」辦理行政公告（村里長簽證或登報、20 日生效）
共有人移民國外、實務見解未統一：肯定說認為可向法院民事庭聲請民事公示送達（裁定 1.5-3 個月、國外 60 日生效）；否定說則認為土地法已有公告明文、無另走民事公示送達空間。較穩妥做法是同時走兩個程序
通知生效後完成優先承購回覆期限、即可繼續交易程序

整體程序從發現失聯到通知效力生效、約 3-6 個月、合法可行。實際案例請見前文「實案分析」段落的新竹 8 人共有失聯案。

Q4：優先購買權通知書要寫哪些內容？沒寫齊會怎樣？

依執行要點第 8 點規定、通知或公告至少應記明：土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、通知人姓名住所等事項。實務上、為了讓共有人能判斷是否以「同樣條件」承購、通知書還應揭露足以影響買賣決定的契約重點：

買賣標的（土地坐落、地號、面積、權利範圍）
處分權利範圍（您要賣的應有部分比例）
買賣總價金（精確金額）
付款方式（具體條件）
瑕疵擔保責任
履約期限與方法
過戶相關費用負擔
其他足以影響買賣決定的事項

通知書沒寫齊、或實際買賣契約條件與通知書不一致、共有人可主張通謀虛偽、要求重新通知或撤銷交易。未通知就完成所有權移轉登記、依最高法院民事大法庭 109 年度台上大字第 2169 號裁定見解、不影響已完成處分效力、但若構成侵權行為致他共有人受損害、可依侵權行為法則請求損害賠償。建議由有經驗的代書或專業土地開發顧問協助製作通知書。

不同關係下的優先購買權詳細規範（共有關係、租賃關係、地上權關係、文化資產等）、行使要件、時效、應附文件、請見優先購買權完整指南。

Q5：公同共有的持分土地可以單獨處分嗎？

原則上、公同共有物之處分依民法第 828 條第 3 項須全體公同共有人同意、因為公同共有沒有明確的應有部分比例。

但土地法第 34 條之 1 第 5 項作為特別法、明文準用第 1 項至第 4 項規定：公同共有人就潛在應有部分出賣時、其他公同共有人有優先承購權；整塊地處分可依過半人 + 過半潛在應有部分、或潛在應有部分逾 2/3 走多數決（司法院釋字第 562 號解釋）。

實務上、繼承家族案件停留在公同共有、可以先辦理「遺產分割協議」轉為分別共有後即可依分別共有規則單獨處分；或直接依土地法 34-1 第 5 項準用路徑處分。

Q6：繼承的持分土地可以直接賣嗎？

要先確認繼承登記的狀態：

已辦分割繼承登記（每位繼承人在謄本上有明確應有部分）→ 屬分別共有、可單獨處分（依優先購買權通知程序）
未辦分割繼承登記（仍是公同共有狀態）→ 須先辦理遺產分割協議書轉為分別共有、或依土地法 34-1 第 5 項準用路徑處理

實務上、繼承家族第一步應該是辦理遺產分割協議、避免長期停在公同共有狀態。

Q7：持分土地過戶流程多久？要繳哪些稅？

過戶流程約 14-21 個工作天（從簽約後算）：

申報土地增值稅、印花稅：7-14 個工作天
地政事務所所有權移轉登記：7-10 個工作天

稅費：賣方繳土地增值稅（20%/30%/40%、自用 10%、長期持有 20/30/40 年有減徵）、若適用房地合一稅（105 年後取得之依法得核發建造執照之土地等）依持有期間 15-45%。買方繳印花稅 0.1%、登記規費 0.1%。土地買賣不課契稅。代書費視案件複雜度而定、多由買方負擔。

農地若取得農業使用證明、可申請土地稅法第 39 條之 2 第 1 項「作農業使用之農業用地移轉與自然人、得申請不課徵土地增值稅」優惠（「不課徵」屬稅負遞延、與「免徵」永久免除不同）。

實務提醒：祖傳持分土地（持有 20 年以上）土增稅累積較高、但有長期持有減徵優惠、建議簽約前先請代書試算（含減徵）、把實拿金額算清楚再決定價格。

Q8：持分土地的合理收購行情大概多少？怎麼避免被壓價？

持分土地的合理價格無法用單一數字概括、會因持分比例、共有人組成、土地條件、買家類型而有顯著差異、無法在文章中給出標準答案。

避免被壓價的方法：

不要被單一買家定錨價格、單一買家多半會傾向壓價
透過有買家網絡的專業土地開發顧問做估價、對接到對的買家（A 投資型 / B 整合型 / C 鄰地地主 / D 收購公司）
識別常見壓價話術（「持分土地很難賣」、「您的持分太小不值錢」、「市場就是這個價」）
被壓到明顯低於合理區間時、就要警覺管道不對、不是行情如此

Q9：持分比例 1/10 以下還賣得掉嗎？

賣得掉、但需要找對的買家。買家多為：

B 類整合型買家：已持有同筆土地的部分持分、想加碼到關鍵比例
A 類投資型買家：看好區位整合潛力、長期持有等增值
D 類收購公司：對於公保地、道路用地等特殊類別土地的專業收購

這些買家不會透過房屋仲介找物件、需要透過專業土地開發顧問的買家網絡才能對接。地點越好、區位整合潛力越高、小持分越容易找到買家。

實際案例請見前文「實案分析」段落的中壢區堂表親繼承碎片化持分整合案。

Q10：如何辨識合法的專業土地開發顧問？

判斷標準：

有正當立案登記：可至經濟部商工登記查詢公司或商號的登記狀態
有實體事務所：可實際拜訪、面對面諮詢
費用透明、不預收高額手續費：合法業者多採「案件不過件不收費」、撥款（成交）後才收費
合作代書合法：合作代書應有合法地政士證照、地政事務所公開辦理
權狀不離身：賣方權狀不需先交給業者、過戶時於地政事務所一併處理

遇到要求預付高額手續費、要求權狀先交給業者、報價偏離合理區間的業者、建議停止接觸、改尋找符合上述 5 項判斷標準的合法業者。

Q11：繼承還沒辦完、可以賣持分嗎？多代繼承（共有人從 3 個變 8 個）又該怎麼處理？

未辦繼承登記的土地、原則上不能直接買賣。繼承發生時、被繼承人名下的土地依民法 1151 條為全體繼承人公同共有、必須先完成繼承登記（分割繼承登記或公同共有登記）、才能進入處分程序。實務上常見 2 種狀況：

已辦繼承登記、為公同共有狀態：可走土地法 34-1 第 5 項準用多數決路徑（過半人 + 過半潛在應有部分、或潛在應有部分逾 2/3）、整筆處分；或先辦理遺產分割協議書、轉為分別共有後、各繼承人即可單獨處分自己的應有部分。
已辦分割繼承登記、為分別共有狀態：每位繼承人在謄本上有明確應有部分、可依民法 819 條第 1 項自由處分、不需其他繼承人同意、但須走優先購買權通知程序。

多代繼承（再轉繼承）的處理：祖父過世後土地未辦繼承登記、父親又過世、實務上稱「再轉繼承」、共有人會從原本 3-5 個直接擴增到 8-15 個甚至更多。處理步驟為：先請地政士整理完整的繼承系統表（含每一代繼承人的關係、是否拋棄繼承、有無特留分爭議）、再依繼承系統表辦理繼承登記。多代繼承的實務難題是第一代繼承人可能已過世、必須再次處理該繼承人的遺產分割、整體程序通常需要 6-12 個月。財政部 112 年 11 月發布的解釋令（台財稅字第 11204622080 號令）放寬了連續繼承房地合一稅持有期間併計、減輕多代繼承的稅務壓力、可諮詢地政士或稅務師確認適用。

業界提醒：聽過坊間說法「未辦繼承的土地簽預告登記就能賣」、這在法律上有效力疑慮、實務上地政事務所多半會駁回登記申請、不建議走這條路。最穩妥的做法是花時間把繼承登記辦完、再進入正規買賣流程。

十、全台 19 縣市持分土地買賣服務

持分土地買賣牽涉到當地共有人組成、家族繼承文化、買家網絡分布、地政程序效率等地區特性、加上家族繼承的案件中持分土地與持分農地常常同筆交錯、每個縣市的處分模式都有細微差別。順璽提供全台 19 縣市持分土地買賣服務（不含花蓮、台東、連江）、澎湖以馬公為主、依各地區特性媒合最合適的處分管道。以下整理各地區持分土地處分的實務觀察：

北部地區

桃園：順璽大本營、業務量最大。涵蓋桃園市區、中壢、龍潭、觀音、新屋、楊梅、平鎮、八德、龜山、大溪等行政區、實案經驗豐富。桃園都市計畫區內持分土地、特別是中壢、龜山、八德、龍潭一帶、家族繼承形成的 5-8 人共有局面是常態。我們經手過的龍潭 5 人共有案、就是這類典型 — 卡 3 年的家族持分、走專業土地開發顧問管道後 1 週內媒合到買家完成處分。更多桃園持分土地買賣的在地做法、後續會有專文說明。

新北：人口最多的直轄市、繼承家族持分案件比例最高。三鶯、林口、淡海、五股、樹林等重劃區邊緣持分土地市場活躍。新北的特性是共有人多半仍居住在當地、優先購買權通知送達順利、整體處分週期比中南部失聯案件快 2-3 個月。新北持分土地買賣的詳細實務與在地案例、後續會有完整專文整理。

台北：持分土地多集中在繼承家族案件、共有人多為高齡長輩。北市持分土地有兩個獨特點：一是處分金額高、單一小持分往往涉及上千萬資金、買家網絡與專業評估能力更顯重要；二是北市地政事務所跨所登記與雲端自動分案的效率全台最快、實際處分速度比其他縣市快上 1-2 週。關於台北持分土地買賣的進一步細節與北市實案、未來會專文呈現。

新竹（含新竹縣市）：科學園區邊緣土地需求穩定、竹北重劃區邊緣持分土地市場活躍。新竹的特殊點是科技業共有人海外移居比例高、曾有 8 人共有的祖傳持分土地、其中數位共有人移居東南亞長期失聯、必須走法院公示送達程序才能完成處分、屬於業界較複雜的案件類型。新竹持分土地買賣的更多在地觀察與科技業共有人特殊情境、後續專文補充。

基隆:山坡地多、持分土地市場規模較小。基隆持分土地的常見狀況是繼承後共有人外移到雙北或海外、失聯共有人比例偏高、優先購買權通知送達需要更多時間與耐心、整體處分週期普遍較長。基隆持分土地買賣的山坡地實務與失聯共有人處理、未來會專文整理。

宜蘭：北宜高速通車後、礁溪、頭城、羅東等觀光區邊緣持分土地、北部投資型買家進場積極。宜蘭家族繼承持分土地的協商文化偏保守、決策週期較長、賣方需要預留更多溝通時間。宜蘭持分土地買賣的在地協商文化與處分時程、後續會有專文討論。

苗栗：人口外移到桃竹的家族多、繼承後共有人散居全台、優先購買權通知書同時送往多個不同縣市的情況常見、通知文書管理是處分卡關的常見因素之一。苗栗持分土地買賣的跨縣市送達實務、後續會專文補充。

中部地區

台中：北屯、西屯、太平、烏日等重劃區邊緣持分土地市場活躍、近年都市計畫變更頻繁。台中是 B 類整合型買家（湊持分到 1/2 或 2/3 取得處分主導權）特別積極的縣市之一、賣方議價空間相對較大。台中持分土地買賣的整合型買家動態與重劃區實務、未來會有專文說明。

彰化：員林、彰化市、和美等地家族規模大、共有人達 10 人以上的祖傳持分土地並不少見。多人協商與優先購買權通知程序的複雜度高、處分週期一般比 5 人以下案件多 1-2 個月。彰化持分土地買賣的大家族多人協商實務、後續會專文整理。

南投：山坡地保育區與一般持分土地占比、買家網絡相對侷限、外地投資型買家進場意願較低、議價空間較大、需要在地專業土地開發顧問才能對接到願意給合理價格的買家。南投持分土地買賣的買家網絡實務、未來會有專文補充。

雲林：人口外移到雙北最劇烈的縣市之一、家族繼承後共有人跨縣市分布、優先購買權通知送達難度高、公示送達案件比例偏高、整體處分週期需要納入跨縣市送達的時間成本。雲林持分土地買賣的公示送達實務與跨縣市時程、後續專文整理。

南部地區

嘉義（含嘉義縣市）：祖傳土地比例最高的縣市之一、家族意見分歧是處分卡關的核心因素、不動產糾紛調處委員會的調解分割案件比例偏高、需要熟悉協商技巧的專業顧問才能突破僵局。嘉義持分土地買賣的調處委員會實務、未來會有專文補充。

台南：永康、安南、仁德、歸仁等都市計畫區邊緣持分土地市場活躍、繼承家族案件占多數、整合型買家在重劃推進前進場積極、處分時機判斷相當關鍵。台南持分土地買賣的重劃區邊緣處分時機判斷、後續會專文整理。

高雄：鳳山、岡山、楠梓、橋頭等都會邊緣持分土地需求穩定、部分區域涉及亞洲新灣區、楠梓園區擴張等產業園區邊緣土地處分、買家樣貌以 B 類整合型為主、合理區間價格具備支撐。高雄持分土地買賣的產業園區邊緣實務、未來會有專文說明。

屏東：高雄都會北漂後、家族留在屏東的持分土地多、共有人多散居高雄與雙北、跨縣市通知送達是處分過程的主要時間消耗、整體處分週期普遍較長。屏東持分土地買賣的跨縣市協調實務、後續會專文補充。

離島

金門：因戰地政務歷史背景、繼承家族持分土地仍有處分需求、加上金門人海外移民比例為全台最高、海外失聯共有人是處分案件的常態、公示送達是必經程序、整體處分週期約 6-9 個月、是業界處理時間最長的案件類型。金門持分土地買賣的海外失聯共有人處理流程、未來會有專文整理。

澎湖（以馬公為主）：澎湖持分土地市場規模較小、家族繼承後共有人外移到雙北、台中、高雄是常態、跨縣市送達是處分過程的主要時間消耗。馬公市區與周邊行政區的持分土地案件、需要熟悉離島地政程序與在地共有人聯絡管道的專業土地開發顧問才能順利推進。澎湖持分土地買賣的離島地政程序實務、後續會專文補充。

無論您持有的持分土地位於哪個縣市、不同地區的共有人組成、家族繼承文化、買家網絡都需要在地經驗才能精準掌握。順璽依各縣市特性媒合最適合的買家與處分管道、為您找到最合理的處分價格。

十一、業內人視角：經手持分土地買賣 15 年以上的觀察

這篇文章整理的不只是法律條文與流程說明、而是累積超過 15 年實務經驗後、看到一般文章不會寫出的業內真相。簡單總結幾個我們在實務中反覆看到的核心觀察（實際案例細節請見前文「實案分析」段落）：

關於本文作者

本文作者:林維峰｜順璽房地產顧問

中華民國不動產經紀營業員證明（115 登字第 504757 號）
15 年以上持分土地買賣、房屋二胎、不動產仲介實務經驗
專長：持分土地買賣、共有土地處分、優先購買權通知實務、房屋二胎、農地貸款

可至內政部不動產服務業資訊系統輸入姓名查詢營業員資格。

觀察 1：賣不掉的持分土地、絕大多數是「走錯管道」、不是「標的差」

持分土地的買家不在傳統房屋仲介通路上。買家組成決定了管道選擇比物件條件還重要 — 同樣一筆土地、走仲介管道可能 3-5 年沒消息、轉到專業土地開發顧問管道後常常數週到數月就有買方願意接手。

觀察 2：34-1 多數決並不是萬能工具

賣方第一個問題常是「我可以用 34-1 強制其他人賣嗎」。多數的繼承家族案件、持分樣態根本不符合啟動條件。這時候真正的解方不是 34-1、而是回到民法第 819 條第 1 項單獨處分自己應有部分的路徑 — 弱勢持分人最關鍵的法律保護傘。公同共有的情況、也別忘了土地法 34-1 第 5 項的準用路徑。

觀察 3：失聯共有人不是死結、是程序耗時的問題

共有人移民國外或長期失聯的案件、許多代書遇到直接放棄。法律上、依土地法 34-1 第 2 項地政公告 + 視情況向法院聲請民事公示送達裁定、整套程序約 3-6 個月可完成。關鍵不在法律允不允許、而在於是否願意走完法定程序、以及代書是否熟悉這類實務。

觀察 4：地點好的小持分不是「不值錢」、是「需要對的買家」

持分比例小（如 1/10 以下）若加上區位接近重大建設、重劃區、捷運站等、對整合型與投資型買家反而是高度誘人的標的。被買方用「持分太小不值錢」話術壓價的賣方、通常只是還沒接觸到對的買家網絡。

觀察 5：113 年 1 月後通知書要更具體、賣方反而更安全

地政對通知書內容的審查比 113 年之前嚴格、表面看是麻煩、實質是保護賣方的法律屏障。執行要點明文要求事項 + 實務上「同樣條件」應揭露的契約重點寫得越具體（尤其付款方式、履約期限）、共有人事後越無從質疑、賣方的法律保護越周延。看似繁瑣的程序、其實降低了未來糾紛風險。

觀察 6：公同共有不是「全卡死」、土地法 34-1 第 5 項是關鍵

許多繼承家族案件停留在公同共有狀態、誤以為「全體同意才能動」就完全卡死。事實上、土地法 34-1 第 5 項對公同共有設有特別規定、符合要件時得準用多數決、通知及優先承購制度（司法院釋字第 562 號解釋）。掌握這條法源、能讓原本「死局」的案件找到合法處分路徑。

這些觀察來自實際處理累積的業內經驗。每一個都不是法律條文上看得到的、是必須親自走過程序、處理過糾紛、看過共有人各種反應才會知道的細節。

十二、持分土地買賣推薦：順璽房地產顧問

順璽房地產顧問的專業持分土地代書擁有數 10 年買賣持分土地、持分土地貸款、持分房屋土地分割的經驗、提供房地貸款、持分貸款、售後回租、代辦融資移轉等服務、流程公開透明、保證專業合法！

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