如何辦理土地分割？共有土地分割條件、流程、代書費用一次看
土地分割、強制分割是什麼？土地分割限制有哪些？共有土地分割要找代書嗎？本文將介紹共有土地分割的條件與法律流程，並告訴你土地強制分割裁判費如何計算，在最後推薦土地分割代書推薦：順璽房地產顧問！
一、土地分割是什麼？有哪些土地分割方式呢？
在以往的年代因為經濟狀況不好，卻又想要置產的情況下，有許多人會選擇與親朋好友集資購買土地。隨著時間的推移、購買者的離去，在沒有遺囑的情況下由兒女繼承了父母的不動產遺產。隨之而來的就是土地分割的問題。
（一）什麼是土地分割？土地分割的用意是什麼？
在開始之前，先讓我們一起來了解什麼是「土地分割」。
根據《民法第1151、1164條》「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有」、「繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。」
簡單來說，土地分割就是將一塊「大家共有」的土地進行劃分。在分割土地前，該片土地為所有繼承人的「共同持有物」，而當多人同時共同持有時，為保障各自的權益，繼承人隨時都可以提出「將共有物分割成共有人單獨所有的請求」，幫助繼承人可以彈性使用土地，同時推進土地本身的價值。
（二）土地分割方式有哪些？
由多人共同持有一筆土地，很容易衍伸出許多問題以及不便，如房地使用權、買賣、貸款等。此時，土地共有人就可以透過「土地分割，來釐清土地的產權」，而土地分割的方式可以分為以下3種：
- 協議分割
根據《民法第824條第1項》「共有物之分割，依共有人協議之方法行之」。這是最和平、理想的分割方式。換句話說，就是只要全體共有人達到共識、向地政事務所辦理遺產分割協議並簽訂「財產分割協議書」即可。
✨這裡需要特別注意，一定要「全體共有人」達到共識，多數決是不成立的！
- 調解分割
根據《土地法第34-1條第6項》「共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處」。若經過協議仍然無法分割的話，土地共有者可以向各直轄市、縣（市）設置的不動產糾紛調處委員會提出調解。同時也能於調解會上提出自己的分割方案與想法。
✨這裡需要特別注意，此調解為向不動產糾紛調處委員會提出調解，並非法院裁判分割。
- 裁判分割
根據《民法第824條第2項》「分割之方法不能協議決定者，共有人可向法院聲請分割」。
若無法達成協議、調解分割的情況下，可以於接到調處通知後15日內向法院聲請裁判分割進行強制分割。
法院則是會針對土地、當事人的情形，從以下3種分割方式中來進行分配處理。
- 原物分配：以原物分配於各共有人。
- 變價分配：原物分配明顯有困難時，透過變賣共有物，以價金分配於各共有人。
- 原物分配兼金錢補償：原物的一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
看到這裡或許會有人好奇，打官司要成本、開庭一定要花錢。那裁判費用是大家一起出嗎？就讓順璽於下段為大家更進一步講解有關強制分割的內容吧！
二、強制分割是什麼？為什麼會被土地強制分割？要花多少費用？
若共有人不同意先前調解結果的話，於此土地分割糾紛的情況下，可以在接到調處通知後15日內，向法院聲請裁判分割進行土地強制分割。且無論是否有異議，全體共有人都必須參加。
（一）什麼是強制分割？
根據《土地法第34-1條第1項》「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」
簡單來說，土地強制分割原則上只要有超過一半的共有者，或是持有部分總和超過3分之2者，依照共有土地分割多數決是可以直接處分土地。
（二）強制分割裁判費怎麼算？強制分割裁判費用是大家一起出嗎？
至於如何收費是許多人在意的問題，依民事訴訟法之規定，因財產權而起訴者，裁判費的計算方式會依照訴訟標的金額或價額來收取，分別是：
- 在新台幣（下同）10萬元以下部分，徵收1,000元。
- 逾10萬元至100萬元部分，每萬元徵收100元。
- 逾100萬元至1,000萬元部分，每萬元徵收90元。
- 逾1,000萬元至1億元部分，每萬元徵收80元。
- 逾1億元至10億元部分，每萬元徵收70元。
- 逾10億元部分，每萬元徵收60元。
- 其畸零之數不滿萬元者，以萬元計算。
- 向第2審或第3審法院上訴，按第一審應徵額，加徵10分之5。惟逾10萬元以上者，前述裁判費須再另行加徵10分之1。
費用負擔的部分，依照此類型的案件，通常是按分割後法官會酌量情形，以各共有人取得之比例來個別負擔。
三、土地分割限制有哪些？無論土地大小如何都可以分割嗎？
（一）土地分割條件
在進行土地分割時，除了依照不同的情形所進行的3種不同分割方式之外，也有相關的土地分割條件以及限制需要遵守，分別是：
- 特定使用目的不能分割：欲分割之土地不可為共有道路、界標、界牆、共有契據、區分所有建物之建築基地。
- 法令禁止分割之規定：遺產稅未繳清者、土地重劃區徵收期間、土地小於最小面積單位、法定空地等狀況均禁止分割。
- 土地持有人共同訂不分割契約：全體共有人可以協議訂定「不分割期限」，此契約期限最長不得超過5年，且在期限未滿前不得進行土地分割。不過若全體共有人都同意分割則另當別論。
（二）土地分割最小面積規定為多少？
除了上述的3個條件以及限制之外，對於土地分割最小面積也有相關規定。
根據《農業發展條例第16條》每塊農地在進行分割後，面積應大於0.25公頃，否則不可進行土地分割；若是林業用地土地則不能在分割後小於0.1公頃。而建地分割條件的部分，只要符合當地建築主管機關法定，即可分割。
四、土地分割費用為多少？請代書大約要多少錢？
在進行土地分割時，所需花費除了前面有可能會花到的裁判費之外，也必須支付相關的土地分割費用，土地分割費用計算分別包含以下3大項：
● 土地分割複丈費：每單位以新台幣800元計收。不足1公頃者，以1公頃計，超過1公頃者，每增加半公頃增收半數，增加不足半公頃者，以半公頃計；至面積超過10公頃者，得視實際需要，另案核計。
●協助指界費：加繳複丈費之半數。若於現場無法指出正確分割位置，須由本所測量人員協助指界者須繳納。
●購買制式界標：在進行土地分割時所會用到的器具費用。
- 泥土地面：小塑膠界標（每支售價35元）、大塑膠界標（每支售價45元）、水泥界標（每支售價60元）。
- 水泥、柏油或硬質地面：鋼釘界標（每支售價10元）。
若是覺得土地分割的程序以及相關注意事項太過於複雜，也可以透過專業的代書來辦理。而共有土地分割代書費用會由各代書會根據案件的複雜度、事務所定價等，進行不同的報價。通常建物、土地分割的代書費用，約為4,000-6,000元／筆
五、土地分割流程為何？土地分割應備文件有哪些？
其實土地合併分割流程很相似，通常土地分割時間大約為15個工作天（不含假日），而流程可分為簡單3步驟，以下就讓順璽來為大家講解如何辦理土地分割：
- 土地分割流程第1步：備妥土地分割應備文件，如土地分割申請書、土地所有權狀、所有共有人的身分證、印章等至地政事務所進行申請，並繳交測量規費。（貼心小提醒：土地分割申請書到各地方地政事務所網站下載就可以了唷！）
- 土地分割流程第2步：與測量員於約定日期進行測量、製圖。
- 土地分割流程第3步：測量並標記結束後，至地政事務所辦理登記、領狀。
另外要注意的是，若是屬於實施「建築管理後」建造的建物，會需要提供法定空地分割證明文件；而「建築管理前」建造的建物，則需要附上建築主管機關或當地公所的證明文件，不過如果有建物的稅務繳納、水電費繳納、稅籍證明等文件也可適用。
六、持分土地貸款可以嗎？
| 前不久與哥哥、妹妹共同繼承了父母所留下的土地，最近剛好急需用錢應該要去哪裡尋求幫助才好？ |
近年來常常有出現類似的持分土地案例。與手足共同繼承了土地，如果是在缺錢急需用錢的情況下，能將與別人共有土地中「自己持有的那部分進行共有土地貸款嗎？」
雖然共有土地可分為公同共有、分別共有，但不管何種都無法掌握完整產權。因為產權不完整，能夠成功向銀行貸款的機率極低，必須要所有持有人一起出來才有可能。對此，順璽建議可以向民間顧問公司進行持分土地貸款，幫助提高過件機率。
七、土地分割代書推薦：順璽房地產顧問
順璽房地產顧問的專業土地分割代書擁有數10年買賣持分土地、持分買賣、持分房屋土地的經驗，提供房地貸款、持分貸款、售後回租、代辦融資移轉等服務。
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