共有土地是什麼？如何分配？一篇看懂共有土地權益與劃分方式
共有土地在日常生活和業界中頻繁出現。當多人共同擁有一個土地時，應如何管理或劃分？這不僅涉及到土地的實際利用，還與法律規範密切相關。本文將用簡單的方式說明給大家！
一、什麼是共有土地？跟獨有土地的差別是什麼？
（一）共有土地、共有土地使用權的概念介紹
持分土地是什麼、什麼是土地持分、什麼是持分土地： 在釐清共有土地的權益前，我們要先知道：共有土地的概念是什麼？共有土地即是與他人共同享有土地的所有權，其中每個人都有部分使用土地的權力。
農地共有： 根據民法819條，每位土地共有人都可自由處分自己的持份，但要處分、變更共有物，或對共有物設定負擔時，應得到全體共有人的同意才能進行。
土地共有登記流程：從買賣、贈與或繼承原因整理
土地共有登記流程： 想辦共有土地登記，先確認是幾個人一起買地、原地主移轉部分持分，還是繼承留下的土地。不同取得原因所需的契約、稅務文件及簽章不同；土地法34條之1的多數決出售程序，不能直接當成所有共有登記的辦理流程。
可先依序整理土地標示與最新謄本、取得原因、各人應登記的權利範圍，再按買賣、贈與或繼承準備對應文件，完成稅務及地政登記。若是繼承尚未分割，須再確認公同共有或協議分割的安排。領到新謄本後，核對共有型態與比例；登記持分只是權利比例，實際使用哪一塊地仍須另看分管或分割。
資料來源：新北市地政局申辦流程與文件。
相關說明可參考繼承土地的登記方式。
相關說明可參考協議分割繼承文件。
土地持分使用權是什麼？分管、分割與出售分開看
分管著重誰使用哪一部分，未必改變所有權登記；分割是依協議或裁判等途徑終止或調整共有狀態；出售則是將自己持分或依法處理的整體權利移轉給買方。
土地持分使用權、土地持分使用權是什麼、持分土地可以指定使用位置嗎？ 如果目的是解決耕作或停車位置，先核對使用約定；如果想取得獨立地號，再評估能否分割；如果只想退出共有，則先釐清出售標的是自己持分還是整筆土地。選擇不同，所需文件及他人配合程度也不同。
（二）共有土地與獨有土地的使用權區別？
共有土地和獨有土地的差別在於，共有土地的使用權屬於多個人，需要共同協商決定如何使用；獨有土地的使用權則只屬於一個人。
舉例來說，假設你有一支手機，這支手機的使用權完全屬於你，你可以隨心所欲地使用它，不用經過別人的同意，這就像是擁有「獨有土地的使用權」；而如果這支手機是你和朋友共同擁有，在使用它前，你需要和朋友討論、達成共識，這就比較像是擁有「共有土地的使用權」。
二、土地法第34-1條內容
（一）制定該條文的用意、好處
基於民法規定，共有物屬於全體共有人，因此要處分共有土地時，得經過全體共有人的同意才能進行，不能自行任意處分，但如此可能耗費較長的時間，也可能因為土地糾紛問題，造成珍稀的土地資源被浪費，因此政府制定了土地法第34-1條，以更好地促進共有土地或建物的利用。
（二）條文內容
接著，我們就來認識土地法第34-1條，這關係到土地分割的方式，以下為條文的內容：
- 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。
- 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
- 第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
- 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
- 前4項規定，於公同共有準用之。
- 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
剛好三分之二，不能直接套用免計人數
依土地法第34條之1評估其適用處分時，一般門檻為共有人過半數，且應有部分合計過半數；應有部分合計逾三分之二時，才不計人數。關鍵是「過」與「逾」，不是剛好達到就全部符合。
持分過半： 示意：三位共有人中，兩人合計持有三分之二，符合人數及持分均過半；但若五位共有人只有兩人同意、合計恰好三分之二，則不能直接援用「逾三分之二不計人數」。此外還須依法處理通知、價金及其他程序，不是算完比例就完成交易。
（三）重要提點：出賣共有土地時，其他共有人享有優先購買權
在進行土地變賣時，基於共有人對共有土地有較多認識或情感，共有人均享有「優先承買權」，也就是能夠優先購買要出售的共有土地。
舉例來說，A、B、C各持有1/3的土地，而A、B決定要將土地變價賣出時，C就擁有土地的優先購買權。換句話說，假設D出價2,000萬元要買土地，C可提出相同的條件優先購買土地；如果C不想買A、B的土地，A、B才能將土地賣給D，且土地變賣的錢會依持分分配。
土地法34之1出售流程，先確認門檻，再整理文件
適用土地法第34條之1處分共有不動產時，先核對共有人與應有部分，再確認同意門檻、出售條件及依法應辦的書面通知。接著整理他共有人對價的受領或提存證明，以及登記所需資料，不能只取得多數簽名就直接當成流程已完成。
如果只是出售自己的應有部分，則應分開按該交易檢查優先購買權等程序；若是為整筆土地設定抵押，也不能直接套用本條出售的多數決。
相關說明可參考共有人優先購買權的通知核對。
三、共有土地的處分行為有哪些？
（一）常見的處分行為介紹
共有土地的常見處分行為，包括事實上的處分，如拆除房屋；或是移轉所有權、所有權有償讓與（不包括信託行為、共有物分割、設定抵押權），其中最常見的就是共有土地或建物的買賣。
（二）多數決概念介紹
根據土地法第34-1條增設的第1項規定，當共有人想要處分、變更共有土地，或對土地設定地上權、農育權、不動產役權或典權時，只要得到超過半數的人同意，且這些共有人持土地的應有部分（俗稱持分）加起來超過整塊土地的1/2，就能對整塊共有地進行處分。
但有個但書是，如果共有人的應有部分加起來超過整塊土地的2/3，即使人數沒有過半，也能自行處分整塊共有地。
由此可以看出，土地法的規定意在利用「多數決」的方式，取代民法中「全體共有人同意」的原則，以增進共有物的有效利用。
出售自己的持分，不等於能替全體設定抵押
持分土地需要共有人同意嗎、共有土地需要全部共有人同意嗎？ 分別共有人依法得處分自己的應有部分，若出售持分，須另核對優先購買權等規定。若要以全體共有土地設定抵押，不能直接把出售時可能適用的第34條之1多數決規則拿來取代抵押的同意要求。
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資金需求可了解民間持分土地貸款；若希望退出共有，可參考持分土地出售流程。
四、如何劃分共有土地的使用權？
根據法院的民法823、824條提出的裁判分割原則，總共有5種分割方式，下面我們分成2大類別來解釋：
（一）按照原物比例分割
- 原物分配：A、B、C共有一個土地，將土地平均分配。
- 原物分配+金錢補償：A、B、C共有一個土地，A、B將土地平均分配，並給予C相對應的金額補償。
- 原物分配+原物共有：A、B、C共有一個農地與房產，法院裁定將農地平均分配，而房產因有其他利益關係，維持房屋共有。
※ 其他利益關係：建築物或固定設施對土地價值的影響。
（二）依據土地價值轉換金額分配
- 變價分配：A、B、C共有一個土地，經過裁定土地變賣價值3,000萬，A、B、C將金額平均分配，每人1,000萬。
- 部分原物分配+部分變價分配：A、B、C共有一個農地與房產，法院裁定將農地平均分配，而房產將變賣成金額後再平均分配。
常見問題
共有土地剛好三分之二可以不管人數出售嗎？
免計人數的門檻是持分合計逾三分之二；恰好三分之二須另確認人數與持分均過半及其他程序。
分管後就各自擁有一塊土地嗎？
分管是使用安排，不能直接等同已完成分割並各自取得獨立所有權。
土地法34之1達到多數同意，就能直接過戶嗎？
還須核對法定通知、對價受領或提存及登記文件等程序。達到門檻只是其中一項，並非已完成出售流程。
共有土地登記和土地法34之1出售，是同一套流程嗎？
不是。共有登記先看取得原因，例如買賣、贈與或繼承；土地法34之1處理特定共有不動產處分等事項。應先選對登記原因與權利安排，再備對應文件。
進一步了解共有物分割方式與程序。
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