共有土地如何劃分？民法823、土地法34-1條一次就懂！
共有土地在日常生活和業界中頻繁出現。當多人共同擁有1片土地時，應如何管理或劃分？這不僅涉及到土地的實際利用，還與法律規範密切相關。本文將用簡單的方式說明給大家！
一、什麼是共有土地？跟獨有土地的差別是什麼？
（一）何謂共有土地的使用權？共有土地與獨有土地的使用權區別？
當我們說「共有土地的使用權」，其實就是像大家一起擁有一個房子的感覺。雖然這個房子（或土地）是大家的，但每個人都有自己使用某一部分的權力。
共有土地 vs 獨有土地
舉個例子，想像一下你有1部手機，那麼這部手機的使用權完全屬於你，你可以隨心所欲地使用它，不用經過別人的同意，這就是「獨有土地的使用權」。但如果這部手機是你和朋友共同擁有，那麼在使用它之前，你可能需要和朋友討論、達成共識，這種情況就更接近「共有土地的使用權」。所以，簡單來說，獨有土地的使用權是只有一個主人，而共有土地的使用權是有多個主人，需要共同協商決定如何使用。
（二）土地法第34-1條內容
說到共有土地，就不得不來認識一下土地法第34-1條的內容，這關係到土地分割的方式，下面讓我們來看看有哪些條文：
- 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。
- 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
- 第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
- 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。
- 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
實際案例分析
當A、B、C各自持有1/3的土地，A、B決定要將土地變價賣出，這時C就擁有土地的優先購買權。而假設C不想買A、B的土地，那A、B土地變賣的錢，就會依持分分配，提交至法院。
二、為什麼需要劃分使用權？民法823、824條白話給你聽！
根據民法823、824條的分割自由原則，其立法意旨在於增進共有物之經濟效用，並避免不必要之紛爭。當共有人協議沒有結果或超過法律時效，共有物將交由法院裁判分割。下面具體解釋土地分割的必要性。
（一）劃分使用權的好處和必要性
明確權益：劃分使用權可以確定每個共有者在土地上的具體權益，使每個人都知道他們可以和不能做什麼，減少衝突和誤解。
提高效率：當每個共有者都知道自己的範圍和責任時，他們可以根據自己的計劃和資源進行操作，從而提高土地的使用效率。
維護和平與穩定：透過明確的使用權劃分，共有者之間的關係更加和諧，避免了可能的衝突和爭議，確保土地的平穩運作。
經濟效益：有了明確的使用權，共有者可以更好地規劃和投資，從而獲得更高的經濟回報。
三、如何劃分共有土地的使用權？
根據法院的民法823、824條提出的裁判分割原則，總共有5總分割方式，下面我們分成2大類別來解釋：
（一）按照原物比例分割
- 原物分配：A、B、C共有1個土地，將土地平均分配。
- 原物分配+金錢補償：A、B、C共有1個土地，A、B將土地平均分配，並給予C相對應的金額補償。
- 原物分配+原物共有：A、B、C共有1個農地與房產，法院裁定將農地平均分配，而房產因有其他利益關係，維持房屋共有。
※ 其他利益關係：建築物或固定設施對土地價值的影響。
（二）依據土地價值轉換金額分配
- 變價分配：A、B、C共有一個土地，經過裁定土地變賣價值3,000萬，A、B、C將金額平均分配，每人1,000萬。
- 部分原物分配+部分變價分配：A、B、C共有1個農地與房產，法院裁定將農地平均分配，而房產將變賣成金額後再平均分配。
四、共有土地的常見爭議與解決方式
（一）對使用權的不滿
- 權益衝突：當多人共有土地時，他們可能對土地的用途或開發方向有不同的意見。例如，A希望在土地上建1個花園，而B則希望建立停車場。這樣的衝突可能會導致僵局，使土地不能有效使用。
- 資源浪費：如果每個共有者都在土地上進行不同的活動而沒有統一的計劃，可能會導致資源的浪費。例如，2位共有者可能各自種植不同的作物，而這2種作物的需求可能相互衝突，導致土壤或水資源的浪費。
- 糾紛及法律問題：沒有明確的使用權分配可能會引發法律糾紛。共有者間可能因為土地的使用或收益分配而產生爭議，導致長時間和高昂的訴訟費用。
（二）委託財務規劃專家
通過委託財務規劃專家，共有土地的共有者可以更有效地管理和使用土地，同時減少可能的爭議和風險，幫助共有者們制定合理的土地使用計畫：
- 土地價值評估：財務規劃專家可以對土地的市場價值進行評估，確保所有共有者瞭解土地的真正價值。
- 制定收益分配計畫：專家可以根據每位共有者的投資或貢獻制定一個公平的收益分配計畫。
- 風險評估：專家可以評估土地使用的各種風險，如環境風險、法律風險等，並提供相應的建議。
- 協助解決爭議：當共有者之間發生爭議時，財務規劃專家可以提供中立的建議或協助雙方達成協議。
- 法律建議：專家可能會推薦專業的法律顧問，以確保共有者的權益受到保護。
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