2024土地繼承、繼承登記完整攻略｜流程、應備文件一次看！
一、土地繼承、繼承登記7大步驟一次看！
繼承登記流程會很複雜嗎？其實沒有想像中的困難！繼承登記可以簡單分為7大步驟，每個階段皆有不同的文件需要準備，只要備好文件、到規定的場所辦理就可以了！
（一）辦理死亡登記、申請除戶證明書
地點
- 戶政事務所（被繼承人戶籍所在地）
所需文件
- 被繼承人死亡證明書
- 被繼承人、全體繼承人的戶口名簿
- 被繼承人身分證正本
- 配偶身分證（須配合換證之配偶身分證相片1張）
- 如委託代辦，須備代理人身分證正本、印章、委託書
需要注意的是，只有房屋土地遺產繼承需要辦理分割協議繼承登記時，才需要申請印鑑證明，一般繼承登記、公同、共有繼承登記是不用申請印鑑證明的。
其中除戶戶籍謄本、繼承人戶籍謄本、繼承人印鑑證明建議可以申請3份以上，在接下來的流程會需要使用文件，就不用多跑好幾趟了。
（二）查看被繼承人財產與所得，以及兩年內贈與、金融遺產等資料
地點
- 國稅局
所需文件
- 申請人的身分證正本
- 除戶戶籍謄本
- 申請人的戶籍謄本或戶口名簿（證明自己與被繼承人有無親屬關係）
- 如委託代辦，須備代理人身分證正本、委任書
在國稅局可以申請到被繼承人的財產清單，以確認他的財產狀況，做為日後申報遺產稅的依據。不過因為時間差的關係，申請當下所獲得的內容，可能與實際財產有所出入，後續務必再比對確認。
在這步驟中，也可以免費申請查詢被繼承人的「金融遺產」。透過國稅局發函，就能調查被繼承人生前的存款，或投資理財的帳戶、股票、保單、基金等，甚至連信用卡債務與土地貸款、房屋貸款、農地貸款等，都能全部清查，並於 1 個月左右收到完整的徵信報告。只是要留意，申請時務必填寫正確的地址，以免收不到回函。
（三）如有必要，可聲請拋棄繼承、陳報遺產清冊
地點
- 地方法院
如果有需要辦理「拋棄繼承」或「限定繼承」（即陳報遺產清冊），應在得知繼承事項起的3個月內，以書面向被繼承人戶籍地的地方法院申請；如沒有需要可跳過此步驟。
當被繼承人的負債大於存款時，建議直接辦理拋棄繼承。如不確定是否要辦理，則可以先聽取委任律師的建議，有時候在國稅局申請被繼承人遺產一覽時，發現許多驚喜也不一定。
但也要注意，由於國家並無法查詢到私人的債務，如果不清楚被繼承人在外的欠債情況，仍建議辦理限定繼承作為防範，這樣當債務大於繼承的財產時，債務償還的最高金額只為繼承財產金額，就不要再負擔其他債務了。
（四）申報與繳納遺產稅
地點
- 國稅局
所需文件
- 遺產稅申報書
- 被繼承人除戶戶籍謄本（正本、影本皆可）
- 繼承系統表
- 全體繼承人戶籍謄本（或身分證、戶口名簿、護照等）
- 如委託代辦，須備代理人身分證正本、委任書
- 遺產相關證明文件（如銀行存款餘額證明、房屋稅籍證明、土地登記謄本等）
這步驟是要申報被繼承人的遺產，國稅局會根據申報財產的多寡，向你核課應該繳納的遺產稅。待繳稅完畢，或是遺產不多，不用繳納遺產稅，國稅局就會核發「遺產稅免稅證明書」。
在此過程，如有依規定不計入遺產總額的財產，可向國稅局申請發給「不計入遺產總額證明書」；或當無法立即繳清稅款，但又急需辦理財產轉移時，可向國稅局申請核發「同意移轉證明書」。以上證明書都建議多申請幾份副本，以便日後辦理各種繼承事務。
這裡要提醒的是，申報與繳納遺產稅的事宜，須在被繼承人死亡次日起6個月內，前往被繼承人戶籍所在地的國稅局申辦。如有正當理由無法完成申報，則可在上述期限內，申請延長3個月。包括許多人會忘記申報贈送給配偶的財產，要記得不論財產多寡、是否須課徵贈與稅，都應申報才行。
另外申報遺產時，配偶可以行使「剩餘財產差額分配請求權」，也就是將婚後財產扣除婚姻關係存續所負債務後，就剩餘財產的差額平均分配，可幫助節省遺產稅。
（五）查詢有無欠繳房屋稅、地價稅
地點
- 稅捐稽徵機關
所需文件
- 遺產稅繳清證明書正本
- 遺產分割協議書正本（不一定需要）
政府會需要確認你沒有欠繳地價稅、房屋稅，需要繳清稅務後才可以繼承遺產，因此可以拿遺產稅繳清證明書，或是免稅證明書、不計入遺產總額證明書、同意移轉證明書等，到任一地方的稅捐稽徵機關查詢是否有欠地價稅及房屋稅。
（六）申請繼承人印鑑證明（一般繼承可跳過）
地點
- 戶籍所在的戶政事務所
所需文件
- 申請人身分證正本、印鑑章
- 被繼承人死亡除戶戶籍資料
- 全體繼承人現戶戶籍資料
- 如委託代辦，須備代理人身分證正本、印章、委任書
只有欲辦理分割繼承登記，才需申請繼承人印鑑證明，申請目的可以寫「繼承」、「不動產登記」或「不限定用途」。這個步驟可以在前面就做，但最晚必須在辦理產權轉移登記前完成。
要留意的是，如果申請人不曾設立印鑑、為初次請領印鑑證明，必須由本人親自辦理；非初次申請者，則可委託代理人辦理。如果有數位繼承人要繼承遺產，也要請每位繼承人親自申請印鑑證明。
另外辦理分割繼承時，通常須附上全體繼承人的印鑑證明，但如果是繼承人於申請繼承登記時親自到場，提出身分證正本供查核，或是分割協議書已經依法公證、認證或由地政士簽證，即可不用附印鑑證明。
（七）辦理產權移轉登記
地點
- 地政事務所
所需文件
- 土地登記申請書
- 登記清冊
- 繼承系統表
- 土地、建物所有權狀正本
- 被繼承人除戶戶籍謄本正本
- 繼承人現戶戶籍謄本正本（如有多名繼承者，需每人皆有1份）
- 遺產稅繳清證明書正本、影本
- 申請人身分證正本、印章
- 辦理分割繼承者，另附全體繼承人之印鑑證明正本及遺產分割協議書正、影本
- 繼承人有拋棄繼承者，需檢附法院准予備查之繼承權拋棄文件正、影本
辦理繼承登記後房屋就會登記在繼承人的名下了，要注意的是影本上都需要蓋章切結「本影本與正本相符，如有不實願負法律責任」，以及土地、房屋都應該快速向管轄地政機關申辦繼承登記，如果拖太久是會被受罰的！
在這步驟後應該就可以拿到新的權狀了，在途中有遇到不清楚的狀況或是文件不曉得哪裡可以申請的話，也可以參照各縣市的地政事務所網站上查詢申請方法，如臺北市政府地政局、高雄市政府地政局等。
上述所有步驟、應備文件，還有相關申辦注意事項，在財政部稅入口網的繼承案件申辦流程中也都可以做查詢和檢閱。
二、親人離世多久內要辦理繼承登記？
辦理不動產繼承登記的時間為被繼承人死亡當天的6個月內，必須向不動產所在地政事務所申辦繼承登記。
假如逾期申請，每逾期1個月就會罰登記費用的1倍罰款，最高會到20倍。
如果超過1年未辦理繼承登記，會進行「列冊管理」、「移請國有財產署公開標售」，將財產盡快交給他人。各地政事務所都會主動通知繼承人要趕緊辦理繼承登記，因此不用擔心自己會忘記喔！
三、土地繼承常見問題QA
Q1：繼承遺產流程有哪些？辦理機關為何？
申辦土地繼承的程序不麻煩，只要根據以下的法規流程，在時限內至政府機關辦理即可：
- 第1步：戶政事務所｜辦理死亡登記、申請除戶戶籍謄本（即除戶證明書）
- 第2步：國稅局｜查看被繼承人財產、所得及兩年內贈與、金融遺產等資料
- 第3步：地方法院｜聲請拋棄繼承、陳報遺產清冊（如無需要可略）
- 第4步：國稅局｜申報與繳納遺產稅
- 第5步：地方稅捐稽徵機關｜查詢有無欠繳房屋稅、地價稅
- 第6步：戶政事務所｜申請繼承人印鑑證明（辦理分割繼承登記才需要）
- 第7步：地政事務所｜辦理產權移轉登記
Q2：土地遺產的繼承順序怎麼規定？
依照《民法》第1138條規定，配偶間有相互繼承遺產的權利，此外，遺產依下列順序繼承：
- 直系血親卑親屬（包括被繼承人子女、養子女、非婚生子女、孫子女）
- 父母
- 兄弟姊妹（包括同父同母、同父異母、同母異父、領養的兄弟姊妹）
- 祖父母（包括祖父母、外祖父母）
其中配偶一定都能分到遺產，但不是獨佔，要與以上各順序繼承人按比例來分。而有排進繼承順位不代表就有繼承資格，只要前面順序的人繼承了、沒有過世或拋棄繼承，後面順序的人就沒有得分。
Q3：遺產價值在免稅額以下還要申報嗎？
根據《遺產及贈與稅法施行細則》第20條規定，被繼承人所留的財產，不論金額大小或是否是否超過免稅額，都應該辦理遺產稅申報。千萬別以為遺產不多、沒有超過免稅額，就不用特地申報喔！
Q4：一直沒辦理土地繼承登記，遺產會被充公嗎？
不管是親友間意見不合，導致遺產分配無法順利進行，或是不知道長輩留有遺產而疏忽了，遲遲不辦理繼承登記的話，遺產的確可能被充公！
根據《土地法》第73條規定，被繼承人死亡後6個月內，繼承人應向地政事務所申辦繼承登記，若是超過申請期限，最高可處20倍的登記費額罰款。
除了罰錢之外，如果繼承人超過1年仍未辦理繼承登記，地政機關就會將不動產列冊管理15年，期滿後由國有財產署公開標售。繼承人在10年內可申領所得價款；如果超過10年仍無人申領，就會歸屬國庫。
四、財務規劃專家推薦：順璽房地產顧問
順璽房地產顧問的專業財務規劃師擁有數10年買賣持分土地、持分買賣、持分房屋土地的經驗，提供房地貸款、持分貸款、售後回租、代辦融資移轉等服務。 透過順璽代書的幫助，能夠在最短的時間內找到買方。同時讓您的資產不會被稀釋與侵占，獲得最完整的保障！
看完了以上的繼承登記相關知識，還想更進一步了解繼承登記、土地繼承的服務嗎？ 快點擊以下按鈕與我們聯絡吧！
延伸閱讀：