繼承登記如何辦理？土地繼承最新流程、應備文件、常見QA整理！

一、土地繼承、繼承登記7大步驟一次看！

繼承過戶、繼承登記應備文件： 繼承登記流程會很複雜嗎？其實沒有想像中的困難！繼承登記可以簡單分為7大步驟，每個階段皆有不同的文件需要準備，只要備好文件、到規定的場所辦理就可以了！

送件前，先決定要登記成哪一種狀態

尚未談妥分配｜先確認是否由部分繼承人為全體申辦公同共有繼承登記。 已同意按比例登記｜備妥全體繼承人同意及相應文件，辦理分別共有登記。 已約定房屋或土地由特定人取得｜依分割協議準備分割繼承文件。 三種結果的權利狀態與文件不同。先決定要辦哪一種，再申請印鑑證明或準備協議書，能減少拿錯文件反覆補件。

（一）辦理死亡登記、申請除戶證明書

地點

• 戶政事務所（被繼承人戶籍所在地）

所需文件

• 被繼承人死亡證明書
• 被繼承人、全體繼承人的戶口名簿
• 被繼承人身分證正本
• 配偶身分證（須配合換證之配偶身分證相片1張）
• 如委託代辦，須備代理人身分證正本、印章、委託書

遺產繼承登記、繼承登記需要哪些檔案、繼承登記是什麼？ 需要注意的是，只有房屋土地遺產繼承需要辦理分割協議繼承登記時，才需要申請印鑑證明，一般繼承登記、公同、共有繼承登記是不用申請印鑑證明的。 其中除戶戶籍謄本、繼承人戶籍謄本、繼承人印鑑證明建議可以申請3份以上，在接下來的流程會需要使用文件，就不用多跑好幾趟了。

（二）查看被繼承人財產與所得，以及兩年內贈與、金融遺產等資料

地點

• 國稅局

所需文件

• 申請人的身分證正本
• 除戶戶籍謄本
• 申請人的戶籍謄本或戶口名簿（證明自己與被繼承人有無親屬關係）
• 如委託代辦，須備代理人身分證正本、委任書

在國稅局可以申請到被繼承人的財產清單，以確認他的財產狀況，做為日後申報遺產稅的依據。不過因為時間差的關係，申請當下所獲得的內容，可能與實際財產有所出入，後續務必再比對確認。 在這步驟中，也可以免費申請查詢被繼承人的「金融遺產」。透過國稅局發函，就能調查被繼承人生前的存款，或投資理財的帳戶、股票、保單、基金等，甚至連信用卡債務與土地貸款、房屋貸款、農地貸款等，都能全部清查，並於 1 個月左右收到完整的徵信報告。只是要留意，申請時務必填寫正確的地址，以免收不到回函。

（三）如有必要，可聲請拋棄繼承、陳報遺產清冊

現行民法採概括繼承有限責任：繼承人對被繼承人的債務，原則上以繼承所得遺產為限負清償責任。並不是沒有另外申請「限定繼承」，就必須拿自己的全部財產還債。不過，遺產清算仍須依法處理，不能隱匿遺產或任意偏頗清償。 拋棄繼承，是在知悉自己得繼承之時起3個月內，以書面向法院辦理；陳報遺產清冊的期限與延展，依相關規定處理。遺產稅原則上自死亡之次日起算6個月內申報，不動產繼承登記原則上於繼承開始日起6個月內申請。三者目的與起算基準不同，不能把查詢財產一律寫成3個月內完成的獨立法定期限。 國稅局或金融遺產查詢結果，不宜當作被繼承人全部私人往來的完整清單。可再整理借據、抵押設定、催繳通知、匯款與家人已知的借貸資料，遇到不明債務先保留文件並請專業人員確認，不只看查詢結果就立即分配遺產。

（四）申報與繳納遺產稅

地點

• 國稅局

所需文件

• 遺產稅申報書
• 被繼承人除戶戶籍謄本（正本、影本皆可）
• 繼承系統表
• 全體繼承人戶籍謄本（或身分證、戶口名簿、護照等）
• 如委託代辦，須備代理人身分證正本、委任書
• 遺產相關證明文件（如銀行存款餘額證明、房屋稅籍證明、土地登記謄本等）

經核定並繳清遺產稅，取得的是繳清證明；核定免稅則取得免稅證明。其他依法可供移轉的證明，須按個案條件向國稅局申請，不能把所有情況都稱為免稅證明。 遺產稅原則上應自死亡之次日起算6個月內申報；繳款期限依核定通知辦理。詳見遺產繼承財產與債務處理流程。 取得稅務證明後，可先列出要向地政、銀行或其他機關辦理的繼承事項，確認各單位要正本、影本還是可查驗資料，再備妥適當份數，避免同一份正本在不同程序間來回補送。 配偶另要確認剩餘財產差額分配請求權。採法定財產制時，一方死亡使財產制關係消滅，應比較夫妻雙方現存婚後財產，分別扣除婚姻關係存續中所負債務，再就剩餘差額原則上平均分配；因繼承或其他無償取得的財產、慰撫金不列入，法院也可依法律調整或免除分配額。這不是把所有遺產直接分一半，也不同於配偶的應繼分。 配偶依法主張後，納稅義務人可向國稅局申報自遺產總額扣除；但核發繳清或免稅證明後一年內，仍須實際給付相應財產給配偶，未給付部分可能被追繳遺產稅。依115年9月修正規定，死亡前二年贈與配偶而依法併入遺產課稅的財產，計算此扣除額時視為被繼承人現存財產，卻不能再拿同筆已受贈財產充當履行給付。因此要備妥雙方婚後財產、債務、贈與及實際給付資料。依據：民法第1030條之1、遺產及贈與稅法第17條之1。

（五）查詢有無欠繳房屋稅、地價稅

地點

• 稅捐稽徵機關

所需文件

• 遺產稅繳清證明書正本
• 遺產分割協議書正本（不一定需要）

政府會需要確認你沒有欠繳地價稅、房屋稅，需要繳清稅務後才可以繼承遺產，因此可以拿遺產稅繳清證明書，或是免稅證明書、不計入遺產總額證明書、同意移轉證明書等，到任一地方的稅捐稽徵機關查詢是否有欠地價稅及房屋稅。

（六）申請繼承人印鑑證明（一般繼承可跳過）

地點

• 戶籍所在的戶政事務所

所需文件

• 申請人身分證正本、印鑑章
• 被繼承人死亡除戶戶籍資料
• 全體繼承人現戶戶籍資料
• 如委託代辦，須備代理人身分證正本、印章、委任書

只有欲辦理分割繼承登記，才需申請繼承人印鑑證明，申請目的可以寫「繼承」、「不動產登記」或「不限定用途」。這個步驟可以在前面就做，但最晚必須在辦理產權轉移登記前完成。印鑑證明怎麼申請、要幾份，請見〈印鑑證明怎麼申請〉。 要留意的是，如果申請人不曾設立印鑑、為初次請領印鑑證明，必須由本人親自辦理；非初次申請者，則可委託代理人辦理。如果有數位繼承人要繼承遺產，也要請每位繼承人親自申請印鑑證明。 另外辦理分割繼承時，通常須附上全體繼承人的印鑑證明，但如果是繼承人於申請繼承登記時親自到場，提出身分證正本供查核，或是分割協議書已經依法公證、認證或由地政士簽證，即可不用附印鑑證明。

（七）辦理產權移轉登記

地點

• 地政事務所

所需文件

• 土地登記申請書
• 登記清冊
• 繼承系統表
• 土地、建物所有權狀正本
• 被繼承人除戶戶籍謄本正本
• 繼承人現戶戶籍謄本正本（如有多名繼承者，需每人皆有1份）
• 遺產稅繳清證明書正本、影本
• 申請人身分證正本、印章
• 辦理分割繼承者，另附全體繼承人之印鑑證明正本及遺產分割協議書正、影本
• 繼承人有拋棄繼承者，需檢附法院准予備查之繼承權拋棄文件正、影本

辦理繼承登記後房屋就會登記在繼承人的名下了，要注意的是影本上都需要蓋章切結「本影本與正本相符，如有不實願負法律責任」，以及土地、房屋都應該快速向管轄地政機關申辦繼承登記，如果拖太久是會被受罰的！ 在這步驟後應該就可以拿到新的權狀了，在途中有遇到不清楚的狀況或是文件不曉得哪裡可以申請的話，也可以參照各縣市的地政事務所網站上查詢申請方法，如臺北市政府地政局、高雄市政府地政局等。 上述所有步驟、應備文件，還有相關申辦注意事項，在財政部稅入口網的繼承案件申辦流程中也都可以做查詢和檢閱。

繼承人在國外，不能回台灣怎麼辦？

繼承人在國外，可以先向受理地政事務所確認委託辦理所需文件，再依所在國家的駐外館處規定申請驗證。不要只寄回一張簽名紙，或以為授權家人送件，就同時表示同意所有遺產分配。

準備文件時，應先確定要辦的是公同共有繼承登記，還是依協議把房地分給特定人。登記種類不同，所需的同意、簽署與證明文件也不同。

1. 向地政事務所取得本案清單。告知繼承人所在國家、身分及登記種類，確認授權書、身分文件與其他證明的要求。
2. 把授權內容寫清楚。列明受託人、要辦的事項、房地資料及授權期間。若需要代領印鑑證明，也要確認是否須另外載明事項及份數。
3. 向駐外館處確認驗證方式。親自申辦、經當地公證後委託他人送件或郵寄，所需程序可能不同，應按該館處規定準備。
4. 寄回前讓承辦人檢查內容。確認姓名、房地標示及授權事項是否一致，再依地政機關要求交付正本與附件。

外交部領事事務局的授權書填寫說明已列出繼承登記、房地標示與代領印鑑證明等注意事項。授權事項應按實際需要填寫，不必照抄表格中所有處分權限。

如要辦分割繼承，應另外確認分割協議如何簽署，以及文件是否須公證、認證或驗證。可搭配閱讀分割繼承協議書與應備文件；人在國外，也應留意原有的申報及登記期限。

二、親人離世多久內要辦理繼承登記？

不動產繼承登記原則上應於繼承開始日起6個月內申請。逾期可能產生登記罰鍰；可扣除期間及計算方式，由承辦地政機關依資料核算。超過1年未辦理，也不是當天立即歸國有，仍涉及公告、列冊管理及後續法定程序。不要以等待通知取代主動申辦。 逾期不辦理繼承登記，風險會依程序逐步增加：

1. 逾期登記罰鍰：超過原則上的六個月申請期限，每逾一個月得處應納登記費一倍的罰鍰，最高二十倍；不是房地價值的二十倍。實際逾期月數及可扣除期間，須由地政機關依申報、核稅與其他證明核算。
2. 公告與列冊管理：自繼承開始逾一年仍未登記，地政機關查明後，會公告限三個月內申請並書面通知；仍未申請者，得列冊管理。不可歸責於申請人的期間應扣除。
3. 十五年列冊管理後：列冊管理十五年期滿仍未申請登記，地政機關再通知繼承人，移請財政部國有財產署公開標售。因此不是死亡滿一年就直接標售，也不是死亡滿十五年一定立即出售。
4. 標售後價款：標售所得價款存入國庫專戶，繼承人可依其法定應繼分申請領取；逾十年無人申請提領，價款才歸國庫。案件若已進入標售階段，要向承辦機關查明標售與專戶狀態及領款期限。

依據：土地法第73條及第73-1條。

繼承登記文件不齊怎麼辦？權狀、印鑑與家人不簽名

繼承房屋有人不願意辦繼承登記怎麼辦？ 權狀找不到：先向承辦地政機關確認可否依繼承登記規定檢附切結等資料，不要直接認定無法辦理。 有人不願簽分割協議：表示協議分配尚未完成，不代表完全不能申報或處理公同共有繼承登記。 印鑑證明不齊：先確認登記種類及是否符合親自到場核身、依法公認證、地政士簽證或其他免附規定；不是每種繼承登記都要求相同文件。 整理資料時，請以「申請案件類型＋地政機關最新清單」核對，不只抄網路上的固定份數。

三、土地繼承常見問題QA

Q1：繼承遺產流程有哪些？辦理機關為何？

申辦土地繼承的程序不麻煩，只要根據以下的法規流程，在時限內至政府機關辦理即可：

• 第1步：戶政事務所｜辦理死亡登記、申請除戶戶籍謄本（即除戶證明書）
• 第2步：國稅局｜查看被繼承人財產、所得及兩年內贈與、金融遺產等資料
• 第3步：地方法院｜聲請拋棄繼承、陳報遺產清冊（如無需要可略）
• 第4步：國稅局｜申報與繳納遺產稅
• 第5步：地方稅捐稽徵機關｜查詢有無欠繳房屋稅、地價稅
• 第6步：戶政事務所｜申請繼承人印鑑證明（辦理分割繼承登記才需要）
• 第7步：地政事務所｜辦理產權移轉登記

Q2：土地遺產的繼承順序怎麼規定？

依照​​《民法》第1138條規定，配偶間有相互繼承遺產的權利，此外，遺產依下列順序繼承：

1. 直系血親卑親屬（包括被繼承人子女、養子女、非婚生子女、孫子女）
2. 父母
3. 兄弟姊妹（包括同父同母、同父異母、同母異父、領養的兄弟姊妹）
4. 祖父母（包括祖父母、外祖父母）

其中配偶一定都能分到遺產，但不是獨佔，要與以上各順序繼承人按比例來分。而有排進繼承順位不代表就有繼承資格，只要前面順序的人繼承了、沒有過世或拋棄繼承，後面順序的人就沒有得分。  

Q3：遺產價值在免稅額以下還要申報嗎？

根據《遺產及贈與稅法施行細則》第20條規定，被繼承人所留的財產，不論金額大小或是否是否超過免稅額，都應該辦理遺產稅申報。千萬別以為遺產不多、沒有超過免稅額，就不用特地申報喔！

Q4：一直沒辦理土地繼承登記，會立即歸國有嗎？

不會因超過1年就當天立即歸國有，但可能涉及公告、列冊管理與後續法定處理程序。應主動申辦並向地政機關確認案件狀態，不要等待通知。

常見問題

繼承登記可由一位繼承人先辦嗎？

符合規定時，可由部分繼承人為全體申請公同共有繼承登記。若要依協議分配給特定人，則須另具備相應同意與文件。

權狀遺失就不能辦繼承嗎？

不一定。應向承辦地政機關確認繼承登記的替代文件及切結規定。

未保存登記建物可以繼承嗎？

須確認實際權利及申報資料，並分開處理稅籍名義與產權登記。未登記建物不能直接當作已有建物所有權登記可辦移轉，應向稅捐及地政機關確認個案所需程序。

已經拋棄繼承，遺產就不用申報遺產稅嗎？

仍須由適格納稅義務人依規定辦理。申報資料要反映法院核備的拋棄結果；全部拋棄或繼承人不明時，另依遺產管理人規定處理。

遺產稅免稅，繼承登記就不用費用嗎？

不是。遺產稅與地政規費、文件申請費及委任服務費分開計算；有協議分割或其他程序時，還須依案件確認相關稅費與服務範圍。

分配談不攏時，可閱讀遺產分割的協議與訴訟處理。

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