基隆持分房屋、土地買賣：老屋共有、賣不掉怎麼辦

基隆常見的持分狀況：房子舊、總價低，共有人不想處理

基隆腹地小、山坡多，房子和地常常一傳就是好幾房一起持有。底下這張表，先讓你對號入座，看你的狀況比較像哪一種。

從市區到河谷，基隆的持分房地長什麼樣

這張表不是價目表，看了不代表就知道你能賣多少。同一條街的兩筆持分，最後能換到的數字可能差很遠，主要看四件事：你這一份佔多少、其他共有人肯不肯一起配合、房子有沒有被人住著或占著、你要賣的是建地、房子還是農地。網路上喊的「每坪幾折收」，往往是先把你引進門的招，每一件都得個別看過才算數。

為什麼同一區、同一條巷子，價錢差很多

講白一點，差別不在地段，在乾不乾淨。一份沒人住、其他共有人也願意一起賣的持分，跟一份被某個親戚占了二十年、人還找不到的持分，處理起來是兩個世界。前者單純，後者要先解決人的問題。所以同一區看似一樣的兩筆，難易差很大。

共有人不想處理、老房子賣不掉，怎麼結束共有

這段是整頁的重點。基隆最常卡住的，不是房子本身，是人。底下分幾種狀況講。

其他人不買、不賣、也不肯處理，你還剩哪些做法

碰到其他共有人擺爛，你大致有三個方向。一是把你這份賣給願意接手的共有人，談得成最省事；二是賣給外面接受持分的買方，你自己這份就先脫手，不用等全體；三是走法律途徑請法院把整個共有關係了結，由法院拍賣、大家按比例分錢。哪條路適合，要看你的持分身份和其他人的態度，不是每個人都得走到第三條。

房子被其中一房長住、租金分文未付，這種怎麼處理

這在基隆老屋很常見：一棟公寓或華廈是兄弟共有，其中一房住進去就不搬，也不付錢給其他人。先看表，對一下你的麻煩程度。

被占用又收不到錢的，能不能要回補償、怎麼要，每個案子差很多，這部分要看實際關係和證據，建議先找人評估，不是自己去跟對方硬碰。我們這邊的做法是先幫你把狀況分類，再看是談得攏、還是得走程序。

仁愛區老家是三兄弟共有的，我只想賣我這份，行不行

這是很多基隆人的處境。答案是看身份：如果已經辦完繼承、分割，變成你名下明確的應有部分（分別共有），你這一份原則上能單獨處理，不必三兄弟都同意；如果繼承還沒辦、整棟還掛在全體繼承人公同共有，那就得先把繼承這關過了，才談得上賣。所以重點不是能不能只賣我的，是你的有沒有先獨立出來。

你這份算哪種共有，會決定能不能自己賣

共有分兩種，差別就在你能不能自己作主。一種是分別共有，每個人名下都有切出來的應有部分，你那份原則上可以自己處分（民法第 819 條）；公同共有，很多是繼承還沒分完、整體一起持有，原則上要全體有共識才動得了，得先辦繼承、分割把它變單純（民法第 827、828 條）。基隆很多老屋的持分是後者。要先說清楚我們的範圍：我們承做的是分別共有的買賣；如果你的還是公同共有、繼承沒辦，第一步是先去完成繼承、讓每個人有獨立的持分，這之後才有買賣可談。詳細的法律規定，這部分持分房屋買賣流程那篇講得比較細。

一個中山區的實際例子：四兄妹的老公寓，兩個妹妹怎麼脫身

基隆中山區有一間屋齡三十幾年的老公寓，是爸媽留下來的。爸媽過世以後，四個小孩一人繼承四分之一，兩個哥哥、兩個妹妹。爸媽走了之後，大哥、二哥就一直住在裡面，兩個妹妹早就嫁出去、各自有家庭。一開始大家都沒急著動這間房，畢竟哥哥住著，誰也不想把話講僵。

但時間一拖久，問題就現實了。房子四個人共有，真正在住的只有兩個哥哥；妹妹名下雖然各有四分之一，卻不能住、不能租，也分不到半毛錢的好處。後來妹妹想把自己那份處理掉，先去找兩個哥哥，希望哥哥把她們那份買下來，這樣哥哥繼續住、妹妹拿回自己那份的錢，這間房的共有關係也清清爽爽結束掉。

哥哥不肯，還倒過來要妹妹把持分過戶還給他們，說的理由是妹妹都嫁出去了、房子本來就該家裡的男生分。可是這房子是爸媽的遺產，地政登記上四個人都有份，嫁出去不會讓繼承的權利不見，住在裡面也不會讓房子自動就變成兩個人的。

妹妹來找我們的時候，難處很清楚：房子有人住、想叫哥哥買回又談不成、整間一起賣哥哥也絕對不會配合。我們先把幾件事問清楚：兩個妹妹各有四分之一、加起來是二分之一，房子是哥哥在住、哥哥沒有要買，妹妹就是想把自己那份賣掉、先拿到錢。

這種房子，一般想自己住的買方不會碰，因為買了不能馬上搬進去住、也不能自己一個人決定整間房怎麼處理；裡面還有人住著，後面還要跟人談，搞不好要走到共有物分割。所以要找的，是聽得懂持分、願意接這種有人住的房、也知道後面怎麼處理的買方。我們看過之後，幫妹妹找到願意接的買方，兩個四分之一持分順利賣掉，加起來剛好二分之一。

妹妹拿到錢，從這間老公寓的共有關係裡抽身出來；哥哥那邊就變成跟新的買方共有，後面他們自己再去談。對妹妹來講，這不一定是賣得最漂亮的做法，但是最實在的：卡了好多年的家裡問題，總算把自己那份分出來、換成拿得回來的現金。這件事能結束，重點不是把家人吵贏，是妹妹決定先把自己的權利弄清楚。地政登記上有你的持分，你就有權處理自己那一份，家人心裡怎麼想是一回事，權狀上怎麼登記又是另一回事。

基隆持分房屋怎麼賣：三種賣法

把房子這塊單獨拉出來講。你的基隆共有房屋買賣，大致三個出口。

賣給其他共有人、賣給外面的買方、賣給收購業者

第一種，賣給同樣持有的家人或共有人，價格談得攏最乾脆，產權也最單純。第二種，賣給外面願意買持分的人，你這份先脫手，缺點是接手的人之後要自己去面對其他共有人。第三種，賣給專門收持分的業者，速度快、能接受複雜狀況，但對方會把後續風險算進價格裡。三種沒有絕對好壞，看你要的是價格還是速度。

賣多少跟什麼有關

房子能換到多少，跟幾件事綁在一起：你佔的比例大不大、其他人配不配合、屋況和有沒有被占住、地點好不好脫手。基隆市區的老公寓和外圍的透天，買的人不一樣，開價的算法也不一樣。

公寓、華廈、透天的差別

基隆市區以無電梯的老公寓最多，總價低、想接手的人相對多，但屋齡和潮濕會被算進去；華廈、電梯大樓條件好一點，談的空間也不同；外圍透天和店面則看用途和位置，個別差異大。同樣是持分，類型不一樣，找的買方完全不同。

基隆持分土地怎麼賣、優先購買權是什麼

土地這塊規矩比房子多一點，基隆土地持分買賣最常被問的就是沒大家同意能不能賣、要不要先問過其他人。

土地法 34-1：多數人同意就能賣的門檻

共有的土地要整塊賣，不必每個人都點頭。依土地法第 34 條之 1，只要同意的共有人人數過半，而且他們名下的面積（也就是應有部分）加起來也過半，就能處分；如果同意的人面積合計超過三分之二，連人數都不用算。這條就是為了避免一兩個人擺爛、整塊地卡死。細節怎麼算，我們在持分土地買賣那篇拆得比較細。

一定要先通知其他共有人（口頭、LINE、存證信函哪個算數）

走 34-1 賣地，同意的人要事先用書面通知沒同意的共有人，講清楚要賣什麼、怎麼賣、價金怎麼分。口頭講、LINE 講都不保險，真要算數、留得住證據，實務上會用存證信函；通知不到的，依規定要公告。這一步沒做好，後面登記容易出問題。

優先承購有時間限制，找不到共有人怎麼辦

你賣自己的應有部分時，其他共有人有優先承購權，也就是同樣的價格他們可以優先買。但這有時間：他們收到出賣通知後十天內沒表示要買，就視為放棄，你才能賣給外人。至於有共有人聯絡不上，先看狀況：共有人還在國內、只是查不到地址，依規定先用公告方式送達；只有人在國外、要在境外送達時，才走民事訴訟法第 152 條的公示送達。兩種別混為一談。

一個中正區的實際例子：店面卡在二哥不賣，最後靠 34-1 整間賣掉

中正區靠中正路、義一路一帶有間臨路的一樓店面，早年爸爸在這做小生意，後來收起來改出租。爸爸過世後，店面由五個子女共有：大姊四分之一、二哥四分之一、三弟四分之一、四妹八分之一、小弟八分之一。

表面上店面還有租金、放著好像沒差，問題其實不單純。租約、房客、租金都是住在基隆的二哥在管，錢有時匯帳戶、有時收現金，租多少、押金多少、修繕花多少，其他人從來沒看過清楚的帳。後來大姊、三弟、四妹、小弟都想賣，有人缺週轉、有人不想再管這間老店、有人覺得基隆老屋修繕只會越來越貴。只有二哥反對，他覺得這是爸爸留下的金雞母、賣掉可惜，而且平常都他在顧，其他人只是掛名。

他們一開始也不是硬來，先請二哥把大家那幾份買下來，他想收租就用合理價買回去，其他人拿了錢就退出、彼此不再卡著。但二哥說沒那麼多現金，又不肯賣，租金還是他在收，等於其他四個人名下有份、卻一毛拿不到。

就僵在這裡，他們找上我們。看過謄本、確認五個人的持分之後，想賣的四個人合計四分之三，人數過半、面積也過半。這已經到了土地法 34-1 多數決的門檻，所以不必只賣自己那一份，而是可以把整間店面一起賣掉。

我們幫他們把程序補齊：先用書面正式通知二哥，把要賣的店面、價格、付款方式、他可以分到多少都寫清楚；簽約後，依他四分之一的比例，把他那份價金先準備好。二哥到最後還是不肯領，我們就照規定幫他辦提存，讓登記和過戶走得下去。

最後整間店面順利賣給願意接這種共有店面的買方，買方拿到完整產權；大姊、三弟、四妹、小弟各自拿回自己那份的錢；二哥雖然不同意，依規定還是分到他四分之一應得的價金。要提醒的是：34-1 不是拿來壓少數人的，是讓一間店面不要被一個人永遠卡死，但通知、價金這些程序一定要做乾淨，少數人應得的錢也要確實處理好，免得房子賣掉了、後面又為了程序或錢吵起來。

基隆持分大概可以賣多少

這題人人想問，但沒有標準答案，先把影響的東西攤開給你看。

能賣多少，看這五件事

一是你這份佔的比例，比例越大越好談；二是整體總價，基隆總價普遍不高，這會影響買方意願；三是共有人有幾個、配不配合，人越多越難喬；四是地形和臨不臨路，基隆山坡地多，這很關鍵；五是當地這類房子或地平常賣得動不動。五件事兜起來，才是你這份真正的樣子，不是套公式。

基隆的持分問不到固定折數，遇到拍胸脯保證高價的更要當心

市面上常看到「持分現金收、幾折收」的廣告。講白了，沒看過你的權狀和實際狀況，沒人喊得準一個數字。會先給你一個漂亮數字、要你先簽委託或先付一筆的，要特別當心，那多半是先把你綁住，後面再慢慢往下調。正派的做法是先看資料、再談條件，費用怎麼算講在前面。

暖暖那種放著很久的家族地，到底處理得掉嗎

像暖暖、七堵河谷一帶，常有整片家族共有的地，繼承好幾代、共有人一大串，有的還被親戚種著。這種不是賣不掉，是要先把人和身份理清楚：誰是共有人、辦過繼承沒、有沒有 34-1 可以走。理清楚之後，要嘛集合多數一起賣，要嘛你自己這份先脫手。卡最久的往往不是地不好，是沒人去動它。

基隆持分買賣流程、要準備什麼文件

繼承沒辦好的房地，要先補登記、轉成分別共有才賣得動

這是最常被卡住的第一關。長輩留下來的房或地，如果繼承登記還沒辦，產權還掛在過世的人名下，那是賣不動的，要先辦好繼承登記、把產權移到繼承人名下。基隆很多祖產就是拖著沒辦，一拖就是好幾年甚至跨代，越拖共有人越多、越難整合。繼承登記是另外要辦的前置工作，要先處理掉；產權辦到各人名下、變成各自有明確持分（分別共有）之後，才談得上後面七步的買賣。

持分買賣的七個步驟

每一步要備的文件

主要是權狀或謄本、身分證明、印鑑證明、繼承相關文件（若走繼承）、買賣契約、稅單這幾類。哪些必備、哪些看情況，會隨你賣的是房子還是地、走哪種賣法而不同，這部分簽約前會幫你列清楚，不用自己先湊齊。

急用錢：直接賣掉，還是拿持分去借

有些人賣持分是因為一時周轉。這時可以想兩條路：一條是把持分直接賣斷，拿到錢就結束；另一條是先不賣、拿持分去借錢周轉，保留之後處理的彈性。哪個划算，要看你急的程度、想不想留住這份資產、還有借得到的條件。兩條路各有適合的人，這頁先讓你知道有第二個選項，細節可以再單獨問。

基隆辦這些要去哪個地政事務所

這點基隆很單純：全市只有一個地政事務所，在安樂區（安樂路二段 164 號），七個行政區的登記都歸它辦，不像大縣市要分好幾個所。所以不管你的房或地在仁愛、信義還是七堵，都是同一個地方，省事不少。地政相關規定也可以上基隆市地政事務所官網查。

在基隆遇到要收購你持分的，怎麼分辨正不正派

賣持分最怕遇到亂搞的。基隆持分收購這塊，先教你怎麼分辨對方。

四種常見的買方，先搞清楚對方是哪一種

來接觸你的，大致有：其他共有人、自住或投資的個人、仲介、專門收持分的業者。不同身份，動機和開價方式不一樣。搞清楚對方是誰、為什麼要你這份，你才好判斷對方開的條件合不合理，不會被一句現金馬上收就牽著走。

查對方公司有沒有合法登記

這招最實在：對方說自己是公司，你就上經濟部商工登記公示資料查詢打統編或名字，查得到、營業項目對得上，至少是真的有登記的。查不到、或一直閃避不給資料的，就要保留。另外提醒一個你自己心裡要有的底線：正派業者不會要你先付一大筆代辦費，月息也會落在合理範圍，把費用和條件白紙黑字寫在前面。這幾點對不上，寧可多看幾家。

常見問題

⚠️ 本文為一般資訊整理，不構成個別法律或交易建議。每件持分、共有狀況不同，實際可行的做法仍需依個案評估；文中法規請以全國法規資料庫最新公告為準。

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