新北土地借款：建地、乙種工業區土地的民間借款評估

新北土地借款先回答三件事

一、新北土地借款怎麼運作：名下土地設定抵押，換一筆週轉金

在新北借這筆錢，做的事很單純：地主把名下土地設定抵押權給出資方，換一筆資金，約定期間內還本付息，還清之後辦理塗銷。有人叫它新北土地融資，有人講新北土地借貸或新北土地貸款，指的都是同一種安排。

拿新北的土地借和拿房子借，出資方的起點不一樣。房子有人住、有屋齡、有同社區的成交可以參考；土地要先回答「這塊地能拿來做什麼」，分區、面積、臨路寬度、地上有沒有別人的東西，每一項都會改變答案。新北的土地類型多，從板橋的巷弄建地到貢寮的非都市建築用地都有，這一步特別花時間。

順位也要先弄懂。新北這塊地如果還沒有任何設定，借的是第一順位；地上已經有銀行的抵押權，再借就是新北土地二胎；前面已經有兩筆，再加一筆就是新北土地三胎。順位越往後，出資方要先把前面各筆的額度扣掉，留給自己的保障越薄，新北的地也一樣，條件會跟著收緊。管道、成數、流程的通則，放在土地借款怎麼辦的整理裡，這篇只講新北的地會碰到的情形。

人不在新北，115 年 5 月以後怎麼送件

新北的地主有不少人住在台北或桃園，以前想就近在住家附近的地政事務所代收，現在行不通了。這件事的依據，是內政部 115 年 3 月 10 日發布的台內地字第1150260894號令，把跨縣市幫忙收件的規則改了。新北的地主要記住的是結果：自 115 年 5 月 1 日起，出借人不是銀行或其他金融機構的抵押權設定，連同一起送件的案子，都不再受理跨縣市代收。官方說明的理由，是這類設定在不動產詐騙案裡占的比例偏高。

放到新北來看，就是跟民間借款的設定，要回新北本地的地政事務所送件。新北市內跨所收件不受這次修正影響，汐止的地拿到板橋的所去送，仍然可以辦理。自己的地歸哪一所管，新北市政府地政局的各地政事務所頁面有列出轄區。住在外縣市的地主，簽約前先把回新北跑一趟的時間排進去，撥款日才不會跟著延後。

二、新北的地估起來差在哪：分區、基地大小與出入條件

新北的土地，出資方看的順序大致相同：先查分區，再看這塊地單獨拿出來能不能用、人車怎麼進出，最後看產權有沒有卡住的地方。下面五種，是新北送件時最常碰到、也最容易跟地主預期有出入的情形。

已簽危老整合意願書的住宅區建地

板橋、中和、永和、三重的舊社區，談危老重建或都更整合的案子多，不少地主手上都簽過整合意願書。簽過之後，新北這塊地還能不能拿去設定？要逐條看意願書本身有沒有限制處分或另行設定，再問清楚建商整合到哪個階段、預計什麼時候簽正式合約。

新北這類建地可以借，難處在後面。新北的危老整合一旦進入正式簽約、建商準備辦理融資，地上既有的抵押權多半要先協調處理。所以借款期間要跟整合時程對齊，辦理前也要先想好：到時候是提早清償塗銷，還是跟建商談抵押權怎麼處理。只顧眼前這筆錢、把期間拉得太長，之後可能反過來卡住自己在板橋或中和那一塊的整合。

乙種工業區土地登記在公司名下

林口、五股、土城、泰山的工業區土地，很多登記在家族公司名下。公司自己借錢、用在林口或五股的廠區營運，公司是借款人也是提供擔保的人，關係單純。麻煩的是負責人個人要用錢，想拿公司在新北的地擔保。

公司法第 16 條規定，除了其他法律或公司章程另有規定的情形，公司不得替別人作保；主管機關的解釋也認為，公司拿不動產替別人設定抵押，對公司財務的影響跟替人作保一樣，同樣要受限制。所以新北這類案子，第一步是翻公司章程，看有沒有允許公司替他人作保的條文；沒有的話，要先依程序修改章程，再做成內部決議，公司才能擔任擔保物提供人。

章程、公司登記資料、決議文件、公司印鑑和設定文件要一起備齊，比個人名下的地多出好幾樣。新北工業區裡的家族公司，平常很少處理這類事，文件整理往往比估價更花時間。

都市計畫農業區只看現行分區

樹林、三峽、鶯歌一帶，有不少都市計畫農業區就緊鄰住宅區，附近一有通盤檢討或變更的消息，地主對未來的期待就跟著拉高。出資方在新北的做法很固定：只照現在登記的使用分區評估，變更還沒公告實施，就不會把變更後的價值算進來。

新北都市計畫農業區可以送件評估，額度的起點會比同一區的住宅區建地低，臨路、地形和現況使用都會影響結果。這類土地能蓋什麼、使用上受哪些限制，都市計畫內農地的使用規定那篇有詳細說明；借款這邊，先向新北市政府申請一份土地使用分區證明，談起來最快。

沒有直接臨路的建築用地

淡水、八里、三芝、石門的非都市建築用地，有一部分沒有直接接到道路，平常進出要經過鄰居的地。淡水、三芝的地主走了幾十年、鄰居沒反對，就覺得沒問題；出資方在意的是日後處分時，接手的人能不能繼續通行。

新北這類地要談，先到地政事務所調地籍圖，確認地號和道路之間隔了哪幾筆地，再準備兩樣東西：鄰地所有權人簽名的書面通行同意，以及現場出入動線的照片。補齊之後可以重新評估，額度仍會比新北直接臨路的建地保守；鄰地不願意簽的情形，放在第十一節說明。

土地上蓋著別人的房子

三重、新莊、蘆洲的舊市區，還看得到早年租地建屋留下來的情形：土地登記在地主名下，地上的房子卻是別人蓋、別人住，有的連租約都找不到。地主覺得地是自己的，拿來借理所當然；出資方看到的是一塊短期內無法自由使用的地，日後處分時，接手的人還要面對地上建物的所有權人。

新北這類土地要談，先把地上建物的登記調出來，看建物所有權人是誰、有沒有租約、租金怎麼收。地上建物同樣登記在地主名下、或租約清楚的，評估起來單純得多；權利關係說不清楚的，額度會往下修，甚至談不下去。

三、新北土地借款：銀行、融資公司、民間各收哪一種地

三條管道各自怎麼審、成本高低怎麼排，全台通用的部分在銀行、融資公司與民間的分工那篇已經逐項比過，這裡只講新北的情形。

放到新北的地圖上看：板橋、中和、新莊這類住宅區建地，銀行比較願意承作；林口、五股、土城的工業區土地，銀行要看公司本身的條件；淡水、三芝的非都市建築用地，以及樹林、三峽的都市計畫農業區，銀行多半不做或只給很低的額度，新北地主最後多半轉到民間談。

新北的住宅區建地，銀行接受度相對高，但會先看借款人的收入和資金用途，地再好，人對不上也不會過。融資公司介於中間，新北的地和借款人本身都看。民間把重點放在地本身，新北的非都市建築用地、都市計畫農業區、沒有直接臨路或面積偏小的建地，多半要到民間才談得動。成本的排序剛好相反：銀行最低，融資公司居中，民間最高。新北的地主若本身有穩定收入、用途也講得清楚，先問銀行比較省成本；地的條件夠、人的條件卡住的，再轉民間談。

新北民間的月息多落在 0.8% 到 1.33%，折成年利率約 9.6% 到 16%。利息能約定到多高，民法第 205 條訂了上限，年利率是 16%，在新北簽的借款契約同樣要照這條走。民間的借款期間可以從 3 個月談到 20 年，新北的地主可以依自己回收資金的時間去排；銀行和融資公司對借款人年齡多半設有 65 歲上下的上限，民間則回到地的條件來看。

乙種工業區與工業區土地，各管道接受度不一

林口、五股、土城的工業區土地，面積大、總價高，日後能接手的多半是有設廠需求的業者，出資方評估時會把這一點算進去。銀行辦新北這類工業區土地，多半要看公司財報和營運狀況；民間回到地本身，看臨路寬度、基地形狀、地上建物有沒有合法登記，以及所有權人是公司還是個人。林口、五股登記在公司名下的，還要先過前面講的章程那一關。

四、同一筆新北土地，額度會被哪些條件拉高或壓低

新北的土地沒有一個固定的成數可以直接套。同樣在中和或樹林、同樣面積的兩筆地，下面五個條件只要有兩三項不同，出資方給的額度就會拉開。

• 使用分區與編定：新北住宅區、商業區的起點最高，工業區土地看產業需求，非都市建築用地看編定類別，都市計畫農業區的起點最低。新北分區的種類多，先把分區證明調出來再談。
• 基地面積與形狀：面寬、深度不夠，依新北市畸零地使用規則要補足或跟鄰地合併才能建築，能單獨使用的程度一低，額度就往下，永和、板橋的巷弄小基地最常碰到。
• 出入與臨路：直接臨接道路、路寬夠的最好談；像淡水、三芝山邊那種要經過別人土地進出的，有沒有書面依據差很多。
• 產權狀態：個人單獨所有最單純；林口、五股常見的公司名下要看章程，共有的要看其他共有人的情形；謄本上有查封、假扣押這類限制登記的，要先處理。送件前向地政事務所申請一份最新的第一類謄本，這幾項一次就看得到。
• 前面已經設定的額度：新北的地上已經有抵押權的，出資方會看最高限額和實際還剩多少本金，扣掉之後才是這次能談的空間。

已經借過一筆、想再加借的，就是新北土地增貸或新北土地增借。算法跟上面最後一項相同：拿新北這塊地現在的評估，扣掉每一筆還沒還完的本金，剩下的才是新增的額度。地況比上次好的，例如淡水那塊補齊了通行同意，空間會變大；前一筆還沒還多少的，能加的就有限。

新北地主自己估額度時，最常拿兩個數字來算：一個是謄本上的公告土地現值，一個是附近房子的成交價。前者是政府課稅用的，跟出資方的評估常常對不上；後者是房屋的價格，拿來推一塊空地或工業區土地更不準。要抓個大概，拿上面五項逐一對照自己的地，比看任何一個數字都可靠。

（這五項是 2026 年 9 月新北在地行情下我們看件的順序，同一區的兩筆地，結果仍可能不同。）

五、新北 28 區土地依分區與類型分六組看

下面不照離市中心的遠近排，而是依土地常見的分區和型態，把新北 28 個行政區分成六組。同一組裡的地，出資方先查的項目比較接近，新北地主可以先找自己那一區所在的組別。

板橋、中和、永和：住宅區小基地與危老整合中的土地

板橋、中和、永和發展得早，住宅區建地切得細，巷弄裡的小基地很常見，舊屋拆除後留下的空地，常卡在面寬或深度不夠。另一種是板橋、中和的舊社區正在談危老重建或都更整合，地主簽過意願書、還沒簽正式合約。永和的地切得最細，十坪上下的建地也送來過。評估重點：基地能不能單獨申請建築、要不要跟鄰地合併、整合文件有沒有限制設定。

三重、新莊、蘆洲：人口密集舊市區的建地

三重、蘆洲沿著淡水河的舊市區，新莊的老街一帶，地多是住宅區和商業區建地，地上大半還有舊建物；新莊副都心那一側則是後來開發的新街廓。三重、新莊的舊市區裡，有時土地和地上建物不是同一個人所有，或是地上的房子多年來由親戚使用，出資方要確認地主能不能實際掌握這塊地。蘆洲、三重的舊巷道窄，臨路寬度會影響日後能蓋多大，也會反映在額度上。評估重點：地上建物的所有權人、使用現況、臨路寬度。

林口、五股、土城：乙種工業區與特定區計畫土地

林口特定區計畫內的工業區、五股工業區和土城工業區，土地面積大、總價高，登記在公司名下的比例也高。工業區土地能接手的多半是要設廠的業者，大貨車能不能進出、周邊道路寬不寬，都會被問到。評估重點：所有權人是公司或個人、公司章程、地上建物登記、臨路寬度。

樹林、三峽、鶯歌：都市計畫農業區與住宅區相鄰

樹林、三峽、鶯歌的都市計畫範圍內，農業區和住宅區常常只隔一條路。三峽北大特定區一帶住宅開發起來之後，周邊保留下來的農業區地主，看隔壁的住宅區行情，容易高估自己手上的土地；鶯歌、樹林也有同樣的情形。農業區上蓋了鐵皮屋當倉庫或停車場的，也不少見，這些使用若不符分區規定，評估時不會加分，反而要先說明清楚。評估重點：現行使用分區、臨路條件、地形是否平整、現況使用有沒有違反分區規定。

汐止、新店、深坑：山邊社區的住宅區建地

汐止的山邊社區、新店安坑一帶、深坑老街外圍，有不少沿山開發的住宅，土地仍在都市計畫住宅區內，地形有高有低。同樣是新店或汐止的住宅區，平地和坡上的基地，能蓋的面積和施工成本不同，出資方會分開看。坡上的基地要蓋房子，擋土和整地的成本高，出資方會把這些成本放進估值。評估重點：基地高低差、車輛能不能直接開到、能不能單獨申請建築。

淡水、八里、三芝：非都市甲、乙、丙種建築用地

淡水的淡海新市鎮屬於都市計畫區，往外到山邊和沿海，非都市土地就多了；八里靠臺北港一側、三芝往石門的沿海，也是同樣的分布。非都市建築用地依編定分成甲、乙、丙種，丙種建築用地在淡水、三芝的山邊和沿海都看得到，部分沒有直接臨路，要靠鄰地通行。評估重點：編定類別、出入有沒有書面依據、周邊有沒有其他既有建築。

新北其餘十個行政區，常見送件的土地和評估時先查的項目如下：

表格整理的是我們在新北看件時，各區先查的項目，屬於 2026 年 9 月的在地行情觀察，個別地號仍要看謄本和現場。資訊更新日期：2026 年 9 月。

六、新北共有土地中自己那一份，拿去設定的條件

新北的土地若是跟別人分別共有，自己名下那一份，不用先問過其他共有人，就能單獨拿去設定抵押；出資方評估時會把共有人數、使用現況和日後處分的難度算進去，額度會比單獨所有的地保守。新北的共有土地，共有人各住各地、聯絡不上的也不少，這不影響自己那一份設定，但會反映在額度上。怎麼評估、找哪個管道，持分土地借款的評估方式有專門說明。

七、來辦新北土地借貸的人：手上有地、需要資金週轉

會來問新北的地怎麼借的，大致是四種人。第一種是公司名下有工業區土地的負責人，林口、五股、土城最多，錢有時用在公司營運，有時是負責人個人要用。第二種是板橋、中和、永和一帶的住宅區地主，地上舊屋已經拆了或正在談危老整合，整合還沒落定，眼前先要一筆錢。

第三種是人住在外縣市、新北留著建築用地的持有人，這一種最容易被 115 年 5 月的送件規定影響，要回新北的地政事務所辦設定。他們的地在淡水、三芝、萬里這些地方，平常很少回來看，要用錢時才想到這塊地。第四種是樹林、三峽一帶手上有都市計畫農業區的地主，聽到附近有變更消息，想先週轉、地先留著。

這四種新北地主的共同點，是地不想處分，只是需要一段時間的資金。新北的地上有自住的房子、想用房子來借的，條件和做法不一樣，可以看新北房屋二胎怎麼評估那篇。

八、新北經手案件：四筆土地的評估過程

以下四件是我們在新北實際經手的土地借款，分布在中和、林口、淡水、三峽，依卡住的環節整理。金額涉及個案，額度一律以「占地主原本需求的幾成」表示。

危老整合前期的住宅區建地：中和

中和一位地主，名下一筆約 42 坪的住宅區建地，地上還留著早年蓋的兩層舊屋。附近幾戶在談危老整合，他也簽了整合意願書，但還沒進到正式簽約。

這位中和地主臨時要週轉，原本以為簽過意願書，土地就不能再設定。我們先把意願書從頭看過，文件裡沒有限制他另外設定抵押權；再向建商問清楚目前整合到哪一步、預計什麼時候簽約。

危老一旦進入正式整合，建商後續辦融資或處理土地時，既有的抵押權多半要先協調。所以這筆中和的借款期間沒有拉長，配合地主預估的整合時程；辦理前也先說好，危老進入簽約或融資階段時，要提早安排清償塗銷，或跟建商確認抵押權怎麼處理。

最後借到原需求的 8 成左右。從送件、查核整合文件、估價到撥款完成，前後約 9 天。

登記在公司名下的乙種工業區土地：林口

林口一筆約 180 坪的乙種工業區土地，登記在一家家族公司名下。公司負責人因為個人資金需求，想拿這筆地擔保。

林口這位負責人一開始認為，自己是公司負責人，地又是家族的，設定應該沒問題。但土地所有權人是公司，借款人是負責人個人，法律上是兩個不同的主體。

做法是由公司擔任擔保物提供人，先依公司章程和內部決策程序，確認公司可以替負責人提供擔保。章程、公司登記資料、董事或股東決議、公司印鑑和設定文件都要一起備齊，比自然人名下的土地多出不少文件。

林口這件的時間主要花在公司端：章程和決議重新整理，就多了約 2 週。從正式送件到撥款約 22 天，核准額度大約是原需求的 7 成。

沒有直接臨路的丙種建築用地：淡水

淡水一位地主，名下一筆約 95 坪的非都市丙種建築用地。地主認為既然是建築用地，借款應該好談，想直接拿來週轉。

到現場看過才發現，這塊地沒有直接接到道路，進出都要經過旁邊的私人土地。淡水這位地主多年來都這樣走，鄰居也沒說話，他就當作沒問題。

出資方看的是另一件事：這條出入路如果沒有書面的權利依據，日後要處分時，買方敢不敢接、能不能一直通行，都會反映在估值上。

地主後來找鄰地所有權人談，取得書面通行同意，再補上現場動線照片。淡水的文件補齊後重新評估，可以做到原需求的 6 成左右，比直接臨路的建地保守。從補齊文件、送件、設定到撥款，約 14 天。

還沒公告變更的都市計畫農業區：三峽

三峽一位地主，手上一筆約 320 坪的都市計畫農業區土地。附近一直有都市計畫檢討和變更的消息，他對這塊地很有信心，需要資金時，直接拿附近住宅區的行情來推估。

評估三峽這筆地時，我們先確認現行的使用分區。都市計畫變更只要還沒公告實施，出資方就不會把變更後的住宅區價值放進現在的估值。

照三峽農業區的條件評估，可承作金額落在原需求的 5 到 6 成，比地主心裡的數字低不少。地主考慮後，先借當下真正需要的部分，沒有把額度做滿。從送件、分區查核、估價到設定撥款，前後約 8 天。等變更真的公告實施，再依新的分區重新評估。

四件放在一起看，額度從原需求的 8 成一路降到 5 到 6 成，拉開距離的都是地本身的條件，跟地主急不急、找誰介紹無關。中和那筆是住宅區建地，只要整合時程對得上，估值就站得住；林口那筆地的條件不差，時間卡在公司文件；淡水那筆補了通行同意才進得了評估，額度還是打了折；三峽那筆的分區是農業區，起點本來就低。新北的地主拿自己的地來對照，先看分區，再看出入和產權，大概就知道會落在哪一段。

九、新北地主常問：工業區、危老整合與出入條件的借款疑問

十、新北土地借款要簽約了：五個自己查得到的項目

另外一種情形要特別提醒：如果借錢的理由，是電話那頭自稱檢警、叫你把錢轉進「安全帳戶」，或是交友軟體上剛認識的朋友報了一個穩賺的投資，要你拿新北的地借一筆錢匯過去，先撥 165 反詐騙專線問一次，再決定借不借。

十一、新北土地送來評估，較難承作的幾種情況

新北的地就算分區在我們的承作範圍內，下面幾種情況送來，多半談不下去，或只能談到很低的額度。先知道，可以少跑幾趟。

• 面積太小，要跟鄰地合併才能建築：永和、板橋巷弄裡最常見，單獨拿出來幾乎不能用，日後能接手的人只剩左右鄰地的所有權人，出資方估值會壓得很低。
• 進出要經過別人的地，鄰地又不願簽同意：淡水、三芝、石門山邊偶爾碰到，沒有任何書面依據，日後處分時通行沒有保障，多數出資方不會接。
• 公司名下的地，章程不允許公司作保，也不打算修：林口、五股、土城的工業區土地常見，公司不能替負責人個人提供擔保，這條路就走不通，只能改由公司自己當借款人。
• 前面的設定已經把額度用完：新北的地上既有抵押權的剩餘本金，已經接近這塊地的評估，再加一筆的空間所剩無幾。
• 現況使用跟分區對不上：樹林、三峽的都市計畫農業區上蓋鐵皮倉庫出租，或是林口、五股的工業區土地上有未經許可的使用，出資方會先要求說明，說不清楚的，多半停在評估階段。
• 謄本上有查封或假扣押：限制登記還在，新北的地政事務所就不會受理新的抵押權設定，要先把限制處理掉。

這幾種情況在新北都遇過，其中面積太小、要跟鄰地合併的，最常出現在永和、板橋、三重這些發展早、地切得細的區域。下面這件永和的案子，就停在評估階段。

面積太小的住宅區建地：永和

永和一位地主，名下一筆約 11 坪的住宅區建地，舊屋已經拆除，現在是空地。他看永和附近行情不低，又是住宅區的乾淨空地，認為應該很好借。

評估卡在基地尺寸。這筆地的面寬和深度都不利於單獨建築，要重新申請建照，多半得跟鄰地合併。日後要處分，最可能接手的是左右鄰地的所有權人，能買的人很少，出資方因此把估值抓得很保守。

永和這筆算出來的可貸空間只有原需求的 3 到 4 成，雙方談過後沒有承作。案件停在評估階段，從送件到確認不承作約 5 天。我們建議地主先問鄰地有沒有合併的意願，或評估交換、讓售給鄰地的可能性，基地條件改變後再來談。

本文僅供一般性資訊參考，不構成個案法律或財務建議。各項利率、法規以最新公告為準；實際承作條件依物件狀況、產權型態與各機構審核結果而定。

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