新北持分房屋、土地買賣｜被占住、收不到租的持分怎麼處理掉

新北常見的持分狀況：老公寓繼承共有，量全台最多

新北會有這麼多持分案，跟它的房子年紀有關。早年大量蓋的公寓，到現在屋齡都三、四十年起跳，當年買房的父母陸續過世，房子留給一群子女共有。偏偏這一代人散得很開，有人留在新北、有人移到桃園台中、有人在國外，房子掛著大家的名字，卻沒人能單獨拍板。先用一張表，看看各區最常碰到哪幾種。

板橋、三重、中和一帶，持分最常卡在哪

哪一帶	房子或土地類型	持分怎麼來的	常遇到的狀況
板橋、土城	老公寓、華廈	父母過世、子女繼承	有人想賣有人想留，僵著
三重、蘆洲	屋齡老的公寓	兄弟姊妹一起繼承	一房整層出租，租金不分給其他人
中和、永和	密集的老公寓	長輩留下、多人共有	份額零碎，人散在各地
新莊、泰山、五股、林口	公寓、外圍透天	繼承後子女共有	繼承人移到外縣市、國外，難湊齊
新店、深坑、坪林、石碇	公寓、山邊住宅	繼承或夫妻共有	有人聯絡不上，閒著沒處理
樹林、三峽、鶯歌	老公寓、透天	父母過世繼承	有人想留有人想賣、卡著
汐止、金山、萬里	公寓、濱海住宅	繼承共有	房子空著、或被占著沒收益
淡水、八里、三芝、石門	老公寓、海線透天	繼承共有	人不在當地，處理拖很久
平溪、雙溪、貢寮	老聚落透天、山區住宅	祖產繼承	人少、買方類型窄，逐筆看

（資訊更新日期：2026年6月）這張表是讓你對號入座的，別當它是報價單。同一個區、同樣是老公寓，兩筆持分最後能換到的錢可能差一大截，差在你占多少、其他共有人願不願一起動、房子有沒有被占或在出租、標的是市區房屋還是外圍的地這些，後面「大概能賣多少」那段會細講。舉個例，永和同一條巷子裡，一筆是三姊妹各持三分之一、人都還在新北；另一筆是繼承人散到台中和國外、其中一間還被一房租出去收租，兩筆的難易差很遠。網路上喊的那些「通通幾折收」，每一筆終究得一件件看過才準。

為什麼同一條街，兩筆持分能賣多少差很多

講到底，持分的價不是看房子掛牌行情，是看「這一份好不好處理」。同樣在板橋，一間空著、幾位共有人也願意一起出售的老公寓持分，跟一間被一房住著或租出去、其他人又散在外縣市的，難易天差地別。前者談價過戶照步驟走就好；後者買方得先想清楚買進後怎麼跟其他共有人周旋，價自然保守。所以兩筆看起來都在同一條街，數字卻可能差一倍。新北這種局面又比別的縣市密：早年大量通勤族在這裡成家、買的多半是公寓，這一代子女不少又往桃園、台中或國外移，輪到繼承時人已經散了，占住、收租、聯絡不上的情形也跟著比中南部多。各區的卡點還不太一樣：三重、蘆洲、中和、永和這些老公寓最密的地方，最常見的是被一房自住或租出去、其他人拿不到錢；新莊、泰山、五股、林口一帶子女外移得早，卡在共有人四散、湊不齊；淡水、八里、汐止、金山這些海線外圍，房子多半閒著沒人管、處分的時程拉得比較長。先認出自己那一區偏哪種，心裡比較有譜。

房子被占住、收不到錢，共有人又不配合，自己這份怎麼辦

這是新北賣方問最多的一題。房子是大家的，可是有人住著、有人租出去自己收錢、有人擺著不理，自己想換點現金卻動不了。先把底線講清楚：只要你那份是分別共有，你不必等其他人全部同意，就能處理屬於自己那一份。下面分幾種常見的局面講。

共有人不肯買、不肯賣、也不出面時，能走哪幾條路

一群共有人裡，想賣的、想守的、根本找不到的，常常同時存在。能走的路其實有幾條。你把自己這一份單獨賣給願意承接的買方，這條最乾淨，自己的事自己作主；或者，占比夠的那群人依法定多數把整筆一起賣掉，不同意的少數按自己的份額分回對應的價金；真的全談不攏、又想把共有關係徹底切開，還有透過法院走變價分割的路，由法院把整筆拍賣後按比例分錢。哪一條順，要看你那份占多少、其他人態度如何。另外，新北有些老公寓在等改建，只要一個共有人那份卡著，整件就推不動；想先把自己這份處理掉的，走的還是分別共有那一套，跟其他人要不要等改建分開看。

永和、蘆洲的老公寓有一房整層租出去，其他人分不到怎麼談

新北蛋白區的老公寓很常碰到這種：房子由幾個兄弟姊妹一塊繼承下來，其中一房握著鑰匙，自己住或乾脆整層租出去，租金、押金都自己收，其他手足名下有份卻一塊也分不到。先把話擺前頭：有人占著、有人收著租，動不到你名下這一份的歸屬，它照樣能單獨脫手，差別只在價碼會被打折、時間會拖長。下面用一張表，把幾種情形的難易排出來。

你的持分現在的狀況	好不好處理	主要差在哪
沒人用、空在那，其他共有人也不反對	比較單純	沒有占用問題，照流程談價、過戶
有人住著，但不干涉你賣自己這份	還好	你處理的是自己名下那份，跟誰住沒關係
被一房自住或整層出租、收益全不分	比較麻煩	占用對價要先算清，買方會把它計進出價
被長輩或遠親占了很多年、完全不鬆口	最麻煩	人難湊齊又夾著舊事，只能逐件評估

被占住、被收租，要不要回那筆對應的補償，是個案的事。被占住這些年能不能把損失要回來，得看當初有沒有講好、占多久、實際收租情形，沒辦法一概而論，也不建議一上來就想著打官司。多數時候是先把產權狀態理清楚，再決定要談、要賣，還是請專業介入。你若只是不想再跟這群人糾纏、想把手上這份換成錢，賣掉這份往往比把占用的人請走來得省力。這裡補一句：擔心哪天持分被牽連、想早點處理的，重點是先弄清楚現在處理還來不來得及、怎麼走比較穩，而不是急著低價脫手。

先認你手上是哪一種共有，賣法差很遠

新北持分分別共有與公同共有的賣法差異 — 分別共有：自己那份能單獨動。公同共有：先補繼承、分割，才有自己一份。

能不能單獨賣，差別在繼承辦了沒：辦好、名下有獨立一份的，自己作主就能賣；沒辦、整份還綁著的，得先補繼承。新北的繼承公寓多半早辦好繼承，屬前者。兩者怎麼分、法源是什麼，持分房屋買賣那篇有完整版。

新北持分房屋怎麼賣

新北的持分案，十之八九是房子，這一段是全頁的重點。整套流程和該備的文件，持分房屋買賣流程那篇最齊，這裡挑新北會用到的講：先看能賣給誰、大概值多少，再講不管賣給誰都躲不掉的優先承買通知。

你最在意乾淨、拿錢還是夠快，決定賣給誰

把自己那份脫手，對象不同，拿到手的價和耗掉的時間就不同。要產權收得最乾淨，讓家裡其他共有人接走最省事，新北老公寓常有一房想守、一房想放，自家對價談得攏，內部換手不留尾巴。要的是拿錢走人、不想再淌後面整合的水，就找外面收持分的買方，你這份先過掉，剩下跟其他共有人怎麼喬，換對方去傷腦筋。要是又急又卡、複雜到一般買方不想碰，就剩專吃持分的業者，動作快、難案照收，但他會把往後要花的力氣折進報價，你到手的數字相對縮。歸納一句：求乾淨找自家人、求現金找買方、求快找業者。

賣多少跟什麼有關

同樣一間新北老公寓的持分，這家賣得掉、那家卡住，落差常常很大。關鍵還是回到有沒有人占住、占多久、收不收得到租金。完整怎麼抓，看持分房屋買賣流程。

公寓、華廈、透天的差別

新北的持分房屋，型態差很多。最大宗是屋齡三、四十年的無電梯老公寓，板橋、三重、中和、永和、蘆洲到處是，買方多半是懂持分、能等的人；華廈、電梯大樓的持分，管理單純些，買方接受度高一點；外圍的透天，像林口、三峽、淡水一帶，地坪有價值，但總價高、買方更挑。同樣一份持分，落在哪種房子，能談的對象差很遠。

賣之前該怎麼知會其他共有人才站得住

要賣給外面的人之前，得先把一樣的條件擺到其他共有人面前，讓他們有權先接。這道通知要怎麼發才算數、對方多久內要回覆，優先購買權怎麼行使說得最清楚。新北的眉角是共有人常住外縣市，發通知務必留下寄送憑據。

要等多久、人找不到又怎麼辦

共有人有十五天決定接不接，過了沒回應就輪外面買方。新北的便利是共有人多半還在雙北、地址找得到，送達比中南部失聯祖田順。真找不到人分兩種：境內地址不明、戶籍地退件的，依規定改貼公告；已移居海外、往境外送不到的，才走民事訴訟法第152條的境外公示送達。前面新莊那件，繼承人散在外縣市和國外，最磨的就這關。

新北持分土地怎麼賣

新北以房子為主，土地的份比例小得多，而且多半不是整片農田，是夾在繼承裡的零碎地。賣法的法律骨幹和房屋共通，整套機制持分土地買賣怎麼做那篇講得最齊，這裡只抓新北用得到的。

新北的土地持分，多半是繼承時夾帶的零碎份

跟中南部那種一整片的祖田不一樣，新北人手上的土地持分，常常是早年公寓連著的基地分一份、長輩留下的畸零地，或外圍山邊一塊沒在用的農牧用地。面積通常不大、單獨能做的有限，所以賣的時候，重點是先把產權釐清、確認是分別共有，再看這塊地的位置和使用分區。整體節奏跟賣房屋持分相去不遠，只是土地多了分區這個變數要先弄懂。

想把整筆一起賣：人數和面積的門檻

新北共有土地依土地法34-1多數決處分門檻 — 整筆一起賣有兩種門檻：人數和面積都過半，或面積合計超過三分之二。

有人會問，是不是要全體共有人簽字，整筆地才賣得掉。不用。依土地法第34條之1，不必全體簽字，只要點頭那群人、論人數也論面積都站上半數，就能依規定把整筆一起賣，反對的少數按自己的面積比例領回應得的價金。要留意這裡量的是面積、指的是每個人名下那份占的比重，不是把人頭數一數就算。面積跨過三分之二那種算法另成一套，細節一起放在土地那篇。提醒一點：靠多數決把整筆賣掉，一樣要照前面房屋段講的，發優先承買通知給其他共有人。

新北持分大概可以賣多少

這題八成最多人想直接聽數字，但老實說：沒有一個價能套住整個新北。下面把會牽動金額的幾件事一項項列出來，你對著自己的狀況看，心裡就有底。

能賣多少，看這幾件事

新北一份持分換得到多少，沒有一套公式套得上。真正左右價格的，新北最常見就是那間房子現在有沒有人住、收不收得到錢，這點下面用實際經手的兩件事講。其餘怎麼估，持分土地買賣怎麼做拆得比較細。

新北房屋持分，落在哪一區也牽動價

同樣一份新北房屋持分，所在的區不同，能談的買方圈和價就跟著不同，大致排成一道階梯。最容易脫手的是蛋白區的板橋、三重、中和、永和，生活機能強、租賃需求穩，份額只要清楚，找到承接的人相對快。中間一層是新莊、蘆洲、樹林這帶，機能還在、接手意願中等。再往外圍的淡水、林口、三峽，房子單價高、肯吃一份持分的人更少，常要等對的買方出現，時間比市區長。最外圈像汐止、瑞芳、金山、萬里的老屋或濱海住宅，需求本來就薄，價壓得最保守。這道階梯不是死的，屋況、樓層、有沒有電梯、有沒有被占用，都會在這個底上再加減。所以新北的房屋持分很難用一個統一折數打發，得一區一況分開估，與其拿區名直接對行情，不如連屋況和共有人狀況一起看才準。

說不出「幾折」才正常，開口就保證高價的更要防

那種「新北持分通通幾折收」「包你賣最高」的說法，聽聽就好，對賣方未必是好事。每一份的條件都不一樣，負責的評估一定先看過你的實際狀況，不會劈頭就報你一個數字。遇到還沒看就把高價講死、急著要你簽約的，反而要當心。穩當的做法，是先讓我們看過你這份的狀況，再給一個站得住的方向。

兩個實際處理過的新北例子：三重老公寓收租爭議、新莊外移繼承

下面兩件是新北實際經手的持分案，一件在三重、一件在新莊，去掉可以認出當事人的資訊，讓你看實際怎麼跑。

案例一：三重老公寓，整層被一房占去出租、其他人收不到錢

標的在三重靠正義北路、重新路、三和路一帶，老公寓密、租得掉的房子多。父母過世後五個子女辦了繼承、又做遺產分割，因為大哥當年多付了稅費和房屋整理的錢，比例不是平均五等份，而是大哥三成、二姊和三哥各五分之一、四妹和小弟各百分之十五。繼承已辦、屬分別共有，每人名下都有清楚一份。

卡住的就是大哥。房子沒人自住，他住附近、手上有鑰匙，乾脆把整層租給做倉儲、網拍出貨的租客，租金、押金、租約全在他一個人手上。一開始大家想說空著也是空著，有人用就用；久了才發現大哥沒提供租約、沒列收支，租金也沒按比例分，問起來就一句「都我在管、修繕也我在付，你們憑什麼分」。他確實有管理成本，但房子不是他一個人的，整層收來的租金，至少該攤帳、扣掉該扣的，剩下照比例分。

四妹名下那百分之十五，多年來一塊也沒拿到。她不缺錢、也不看壞三重，就是受不了「房子有出租、租金有人收，自己卻分不到」。她提過要嘛攤帳照分、要嘛大哥把她那份買下，大哥兩條都不接、也不出價。要追回以前的租金，得對帳、甚至走法律程序，時間和家族壓力都得算。她最後決定：與其耗在一筆不透明的租金上，不如把自己這份直接處理掉。

我們接手後先把現況釐清、照實揭露給買方：標的是三重老公寓整層的持分、五人不規則持有、四妹只賣自己百分之十五、房子整層出租中、租約租金都在大哥手上。這種不能當空屋賣，買方買的是一份共有權利、現場還有租客，得先講明白，免得誤以為買進就能接管整戶。接著依規定用同價同條件通知另外四人優先承買，大哥表示不想讓外人進來、卻沒用同條件買下，其餘三人也沒主張。

期限走完，四妹依原條件把這百分之十五移轉出去，從確認比例、整理收租現況到完成移轉，大約兩個多月。結果不是把租金爭議一次清算，而是讓四妹不必再卡在「租金收不到、帳目看不到、整戶也賣不掉」的位置；房子還在共有、還在出租，她的位置換成新買方，後面由新買方去跟大哥周旋。

案例二：新莊老公寓，繼承人散到外縣市和國外

標的在新莊中港、幸福、新泰路一帶，早年家庭自住的老公寓，沒電梯但機能完整。父母過世後四名子女辦了繼承，各持四分之一、屬分別共有。想賣的是三弟那四分之一。

這件卡的不是占用，是人散得太開：大哥還在新莊偶爾回去看屋，二姊搬桃園、三弟在台中、小妹長期在國外。房子閒著，屋裡還擺著爸媽留下的舊櫥櫃床架。一提到處理就卡在聯絡，大哥不想主導、二姊要看時間、三弟人在台中、小妹訊息常隔好幾天才回。不是誰刁難，是每個人的生活都離開新莊了。三弟講得白：不是房子好不好，是他沒辦法一直等大家有空。整戶一起賣價格漂亮，但要四個人到位、小妹還得從國外寄文件，一人拖著就沒時間表。

他先問大哥、二姊、小妹要不要承接：大哥不想加持分、二姊有房貸不想買、小妹說要跟先生討論卻一直沒回。等下去又回原點，三弟才決定單獨處理自己那份。

我們接手後，最費工的不是房子是通知。三弟把四分之一賣外部買方，另三人有優先承買機會。大哥在新莊送達單純、二姊桃園書面寄送即可，最麻煩是小妹在國外：有明確國外地址就往境外送，地址不明或長期送不到，才進一步評估公告或公示送達。每件狀況不同，能不能公告、要不要走法院公示送達，得看實際地址和送達紀錄。可以先記住：共有人在外縣市或國外不代表賣不成，但通知的時間和成本要先估進去，境外送達通常比境內久。

通知走完，大哥沒主張、二姊問價沒同條件接、小妹境外送達確認後也沒主張。三弟依原條件把四分之一移轉出去，前後大約三個多月，久在通知不在房子。共有人散得越遠，時間越難壓。

新北的持分案，多半卡在人散、收不到租、整戶喬不動。別再空等，先把你這份的狀況讓我們過一眼，當場替你估個能怎麼處理。

線上諮詢

新北持分買賣流程、要準備什麼文件

產權釐清、確定是分別共有之後，賣的流程大概七步。先把繼承這關擺前面講，因為它不在七步裡。

還沒辦繼承的，要先把繼承登記辦好

長輩過世、地還沒辦繼承過戶的，要先補繼承登記、把產權轉成分別共有，才談得上賣，辦法見繼承登記怎麼辦。新北繼承公寓多，這關卡最多人。

賣自己那份的七個步驟

新北持分買賣七步驟流程 — 從調謄本、盤點條件，到通知優先承買、過戶交付，大概七步。

賣自己那份的完整七步，持分房屋買賣流程有逐步清單。新北因為共有人常在外地，第五步「通知優先承買」最花時間，要預留。

手頭急：把持分賣掉，還是拿持分去借

手頭急的，除了賣，也能拿持分去借週轉，只是持分借款的管道和條件跟一般房貸不同。賣是一次了結、借是留著週轉，看你要徹底脫手還是短期調頭寸。借款細節等專篇上線再談。

過戶、調謄本，新北該跑哪一所地政

過戶、調謄本要去房子或地所在的地政事務所，不是隨便哪一所都行。新北一共九所，轄區分得很清楚（資料更新日期：2026年6月，正式轄區以新北市政府地政局公告為準）：

板橋地政：板橋、土城
中和地政：中和、永和
三重地政：三重、蘆洲
新莊地政：新莊、泰山、五股、林口
新店地政：新店、深坑、坪林、石碇
樹林地政：樹林、三峽、鶯歌
汐止地政：汐止、金山、萬里
淡水地政：淡水、八里、三芝、石門
瑞芳地政：瑞芳、平溪、雙溪、貢寮

來收你這份持分的人，正不正派怎麼看

持分這塊主動找上門的人不少，正派的、想撈一筆的都有。簽約前先把對方摸清楚。

先搞清楚來接觸的是哪一種人

真的會接手新北持分的，大致是其他共有人、想買來自住的人、或專做持分收購的業者，這幾種出價的盤算各不一樣。各自的邏輯，持分房屋買賣流程有拆給你看。

把對方底細查一遍再交資料

會上門收新北持分的人形形色色，要分辨對方實不實在，持分土地買賣那篇列了一整套檢查點。一個最快的判準：願意先調謄本看清楚、不急著喊一個高價綁你簽約的，通常比較可靠。

常見問題

新北的持分房屋、土地，自己那一份真的能單獨賣嗎

能，前提是繼承已經辦過、你名下有獨立一份，也就是分別共有。這種狀況不用所有人點頭，按規矩先把優先承接的機會擺給其他共有人，沒人要接就能往外賣。房子若還記在過世長輩名下、繼承一直沒辦，屬於公同共有，要先把繼承連同分割收尾，才進得到買賣。

房子被其他共有人整層出租、租金收不到，我這份能先處理嗎

可以。依法你能處分自己名下那一份，不必先把占用、收租的爭議解決掉。只是這種房子買方買進後要接著面對占用和租金，價格會把這些算進去。要回以前的租金是另一條路，得對帳、甚至走法律程序；只想單純脫手的，把自己那份賣掉往往比較快。

深坑、石碇這種山邊的繼承公寓持分，也能賣嗎

能，只要是分別共有、你那份登記清楚。差別在這些區位置偏、買方類型窄，能接的多半是同筆其他共有人、附近地主，或專做持分收購的，開價自然比完整產權保守些。先把產權確認清楚，才好評估。

金山、三芝、萬里海線的老房子持分，繼承人都搬走了怎麼辦

人散在外縣市不代表賣不成，只是通知這關比較花時間。把自己這份讓給外人之前，規矩上要先給其他共有人用相同條件接手的機會，地址在外縣市可以書面寄送，真有人在國外，通知時間還得再拉長。先把每個人的送達地址整理好，再走流程比較順。

賣給外面的買方之前，非得先問過其他共有人不可嗎

要。你賣的是名下那份應有部分，同樣的條件下其他共有人有權比外人先買，所以動手前得正式知會他們。書面通常走存證信函或郵局雙掛號，把要賣什麼、條件和價金寫清楚、留好寄送憑據。十五天內他們沒出面用同條件承接，這道就算過了，你才接得到外面的買方。

有共有人在國外、聯絡不上，是不是就賣不成

不會。看分兩種情形：人還在國內、只是查不到地址、戶籍地退件的，依規定改貼公告就能讓通知生效；人早已搬到海外、文件得送往境外的，才動到民事訴訟法第152條那種境外公示送達。兩種都比較耗時，但路都通，不會單憑一個人聯絡不上就把整筆鎖死。

新北持分房屋打幾折收

沒有固定折數，也沒有「一律幾折」這種一概而論的講法。會把數字拉高拉低的，是你這份的比重、其他共有人好不好喬、有沒有被占住、標的是房子還是地這幾項。碰上連你的房子都還沒看，就先拍胸脯保證高價、或順口報你一個折數的，反而該多留個心眼。把實際狀況讓我們先看過，才給得出站得住的評估，這部分可以線上免費評估。

我的持分比例很小，這種賣不賣得掉

能不能賣跟比例大小有關，但不是「小就賣不掉」。比重很小的那種，想自住的人通常沒興趣，願意接的多半是同筆的其他共有人、隔壁的地主，或專靠收持分做的業者，開的價也相對保守。先確認屬於分別共有、產權清楚，才有得評估。

怎麼確認來收購持分的是正派業者

最快一招，到經濟部商工登記公示資料查詢鍵入公司行號，立不立案、做的項目符不符，一查就現形。再配幾個現場觀察：店面固不固定、肯不肯先看謄本再開價、收費的時間點講不講得明、有沒有還沒談妥就催你先付代辦費。把這些都攤開來談的，遠比一坐下就保證高價的可信。

中和的公寓哥哥住著不付租金，我的持分怎麼脫手

只要你那份是分別共有、登記清楚，要處理自己這份，不必先把家裡的恩怨解開。哥哥住著、不付租金，影響的是價格和談的時間，但你名下那份的處分權不受他左右。照規矩把優先承買的機會給足其他共有人，沒人用同條件接，這份你就能轉給願意接手的買方，自己抽離這段共有。

關於本文作者

林維峰，順璽房地產顧問。專長持分土地、房屋買賣，共有處分，優先承買通知實務，繼承未分割與被占用案件的處理。持有不動產經紀營業員證照（115登字第504757號）。

這篇是持分共有怎麼處分的概括說明，個案的實際做法請以個別評估為準。文中所引法條，以全國法規資料庫目前公告的版本為準。案例為實際承辦情形，已隱去可辨識資訊，每筆物件條件不同，處理方式按個案評估。

新北持分房屋、土地買賣：被占用、共有人不配合怎麼賣

快速重點

我是一間新北老公寓的共有人，自己那份能不能不問別人就賣

新北一份持分大概能賣多少

新北的持分，常見哪幾種