持分只占一間公寓的幾分之一，在台北還借得到錢嗎？先看前面那筆房貸

同樣是幾分之一，台北 12 區的持分物件估起來差在哪

台北的住宅以公寓、大樓為主，拿來借的持分多是集合住宅裡的一戶，不是一整棟。同樣持有三分之一，一戶在大安的電梯大樓和一戶在萬華的四樓公寓，房價本來就不同；更大的分別在後面：這一戶有沒有房貸、誰住在裡面、將來誰願意接手你那一份。下表把 12 區分成四列，第四欄專門列出跟前面那筆房貸有關、初評時一定會問的事。

（資訊更新日期：2026 年 10 月）

看這張表時，先別管區名，直接看第四欄。四列問的都是同一件事的不同版本：這間房子前面掛著什麼、還欠多少、跟你有沒有關係。這幾個答案在第一次詢問時就講清楚，初評很快就能告訴你有沒有空間。

大安、信義、南港的高單價大樓，持分將來由誰接手決定估值

這三區的電梯大樓單價在台北排在前段，一戶的六分之一、八分之一，換算出來的金額常讓持分人覺得「應該能借不少」。承作方卻會先想一個問題：萬一要處分，誰會買這一小份？願意接手持分的，大致只有其他共有人、專門收購持分的業者，或法院拍賣時進場的投資人，人數比買整戶的少很多，出價也會把「買到的只是一部分、還不能自己住」算進去。

所以高單價大樓的持分，估值是從整戶行情往下打一層折，再扣前面的房貸。房價高是真的，折讓和房貸也跟著放大。屋內如果是其他共有人在住、你沒有實際使用，接手的人同樣搬不進去，這一點要先說明。如果是父母當年買、整戶房貸還在繳，子女繼承後各分一份，房貸也一起繼承下來；第一次詢問時，把每月由誰繳、還剩幾年講清楚，比只報房價有用。

萬華、中正、中山屋齡高的公寓，基地持分小、都更還沒定案時怎麼估

這一帶有不少屋齡四、五十年的公寓與臨街店面，一戶分到的基地本來就不多，經過兩、三代繼承後，每個人手上的房屋與基地比例更是零碎。估值看的是現況：房子現在的屋況、一樓有沒有店家、樓上誰在住。

老公寓裡，有些正在談都更或已經簽了同意書，持分人自然會想「以後分回新房子，應該值更多」。評估時，還沒核定的都更不會先算進價值裡；已經進入權利變換程序的，承作方會問到哪一個階段。依都市更新條例第 61 條，權利變換範圍內已設定的抵押權，除非另外協議消滅，會按原本的登記順序轉載到你分回的房地上。要留意的是中間那段：舊房子拆除後、新房子登記之前，擔保品實際上只剩基地那份，借款期間和金額都要配合這段時間去抓。

簽了都更同意書，不代表所有權已經換人，你那份照樣可以設定；承作方會請你提供同意書影本和目前的進度，看是還在整合、已經報核，還是權利變換計畫已經核定。越接近拆除，期限越要配合時程抓短，到時候是要在拆除前清償，還是讓抵押權跟著轉到分回的房地，簽約時就要講好。

大同、士林、松山傳了幾代的老公寓，先確認登記還是不是公同共有

老公寓、老透天傳了幾代之後，最常見的問題不在房子，在登記。有些家族當年辦繼承時只登記成全體公同共有，沒有寫個人比例，之後幾十年沒人再處理，等到有人要用錢，才發現謄本上根本沒有自己那一份。

調謄本時先看所有權部每個人的名字後面有沒有權利範圍。有的話，再看比例是不是切得很細、共有人散在幾房；沒有的話，要先回到全體繼承人那一關。這三區的老房子，也常有人長年住在裡面，誰住、住多久、有沒有付錢給其他人，評估時都會問。

北投、文山、內湖的社區公寓與大樓，夫妻或手足合買各持一份

這幾區有不少社區型公寓和電梯大樓，是夫妻或兄弟姊妹一起出錢買、各登記一半或三分之一。這類持分的權利範圍很清楚，麻煩在當初買房的那筆銀行貸款：如果你也是共同借款人，那筆貸款每個月要繳的金額，本來就算在你的還款能力裡，承作方會先看你再多借一筆後，每月總共要付多少。

合買的人之間如果有寫下來的約定，例如誰住、房貸怎麼分攤、將來要賣時怎麼處理，一起提供，評估時好說明得多；只有口頭講好的，照實說明即可。

公寓、電梯大樓和共有建地，台北持分各從哪裡開始估

台北拿持分來借的，絕大多數是房子，少數是一筆住宅區或商業區的共有建地。兩者設定的範圍、被問的事都不同，分開準備資料比較快。

公寓的持分房屋借款，建號和基地地號要一起列進設定

集合住宅的一戶，在謄本上是好幾張紙：房屋本身一個建號，大樓的公共設施常另有一個共有部分的建號，底下的基地還有一個或好幾個地號，每一張都有你的權利範圍。設定抵押時，這幾筆要一起列進去，少列了哪一筆，那一筆就不在擔保範圍，估值也會被打回。老公寓有時沒有另外的公設建號，但基地地號一樣不能漏。

網路上搜房屋持分貸款也好、持分房子貸款也好，或是持分房屋借貸、共同持有房屋貸款，指的都是同一件事：抵押權只及於謄本上你那份比例。銀行收不收單獨一份、民間又看哪些條件，見持分房屋貸款的條件說明；整戶產權都在你名下、不是持分的，屬於台北房屋二胎的範圍。

共有建地的持分土地貸款，分區證明上的第幾種仍是起點

台北的共有建地，估值起點跟整筆建地一樣，第一步仍是分區證明：第幾種住宅區、第幾種商業區，接著看受不受機場限高影響、是否屬於旁邊建物的法定空地，這部分在台北土地借款已經逐項寫過。持分多出來的是另外一層：共有人幾位、能不能指出你那份在現場是哪一塊、地上有沒有其他共有人蓋的東西。

不論叫持分土地借款、共有土地借款，或是土地持分貸款、持分地貸款、持分土地借貸，設定的都是你在土地謄本上的應有部分，也就是持分土地抵押貸款。只有一份、沒有整筆的，條件和管道看持分土地貸款。

台北持分能借多少，先扣前面那筆房貸，再看你那份占多少

共有持分借款能借多少，順序大致是這樣：先估整戶在市場上賣得到的價格，換算成你那份的比例，再打一層持分難脫手的折扣，最後減去排在前面、壓在你那份上的債務。前三步決定你那份值多少，最後一步決定還剩多少空間。台北房價高，前三步算出來的數字多半不小；把最後一步一扣，結果常常跟持分人自己想的差很遠。

一胎押的是整戶還是某一份，扣法跟著不同

先把謄本他項權利部翻出來，看前面那筆抵押權的設定範圍。如果銀行押的是整戶的房屋和基地，那筆貸款沒還完的金額，會整筆壓在每一份持分上，不會因為你只有三分之一就只算三分之一；民法第 868 條規定，抵押的不動產分割或讓與一部分，抵押權不受影響，承作方評估時就是照這個道理算。

如果前面那筆只設定在另一位共有人的應有部分，你那份上面就是乾淨的，新的抵押權在你那份是第一順位，空間會大很多。看設定範圍那一欄就知道是哪一種，不用猜。

拍賣價扣完前面的債還不夠時，後面的債權人為什麼不收

承作方決定收不收一件持分，會先想一個最壞的情況：借款人繳不出來，這份持分走到法院拍賣。依強制執行法第 80 條之 1，拍賣最低價額如果連排在前面的債權和執行費用都不夠清償，法院會通知聲請拍賣的債權人；他在期限內提不出會有剩餘的證明、也不願意負擔費用，法院就撤銷查封、把不動產還給債務人。這就是業界說的拍賣無實益。

換成持分人的角度：你那份的拍賣價，扣掉前面那筆房貸後如果所剩無幾，後面的出資方就算拿到抵押權，將來也可能拍不出結果。持分比例小、整戶房貸又還有一大筆的，常在這一步被打回，跟物件在不在精華區關係不大。

預扣利息和手續費，實拿金額先問清楚

談到金額時，要分清楚「核准多少」和「實際入帳多少」。有些出資方在撥款時先扣掉開辦費，或預先收走前一、兩期利息，帳上的借款金額沒變，你拿到的錢卻少了一截，換算下來的實際利率也跟著拉高。民間借款的約定利率，民法第 205 條訂有週年 16% 的上限，換成月息約 1.33%。拿到報價時，把每一筆會從撥款金額裡扣掉的項目列出來，連同利息一起換算成年利率再比較。台北持分抵押借款的利息試算，持分土地貸款的利率說明有例子可以對照。

兄弟姊妹各有比例，還是全家公同共有，台北持分借款從謄本這一欄分岔

家裡的人贊不贊成，和法律上能不能設定沒有直接關係，答案寫在土地和建物謄本的所有權部。

已經分好比例的，自己那份設定前先確認沒有被查封或預告登記

所有權部寫著你的權利範圍，也就是分別共有的情形，照民法第 819 條第 1 項，你的應有部分可以自由處分；所以只拿你那份設定抵押，契約上簽名的只有你，其他共有人不需要同意，也用不著事先告知。要全體同意的，是拿整戶去處分或設定。

設定前還有一件事要確認：你那份本身乾不乾淨。限制登記部如果有查封、假扣押或預告登記，或是他項權利部還掛著舊的抵押權，都要先處理。台北分別共有土地貸款也一樣，前提是你的比例清楚寫在謄本上，而且那份沒有被限制。

謄本寫公同共有的台北公寓，繼承人分散各地時怎麼先辦分割繼承登記

民法第 1151 條把分割前的遺產定為全體繼承人公同共有，第 828 條再要求處分時要全體繼承人都點頭。謄本上只寫著「公同共有」、沒有個人比例的，誰都還沒有可以單獨拿去設定的那一份。

要做的是全體繼承人先協議每人分多少，再申辦分割繼承登記，讓每個人在謄本上各有自己的比例。繼承人住在外縣市的，可以約時間一起辦；人在國外回不來的，可以在當地的駐外館處辦好授權書驗證，寄回台灣委託親友代辦。比例可以照協議分配，不必人人一樣。分別共有、公同共有怎麼區分；謄本上的呈現方式，看共有登記。

台北持分借款怎麼送件，六個地政事務所都能收

六個步驟的順序不會變，錢要等第五步登記完成才撥，前四步的資料備得越齊，錢就越早進帳。

1. 調謄本房屋、公設、基地每個建號和地號各調一份，看共有型態、權利範圍、他項權利部和限制登記部。
2. 初評說明房子誰在住、整戶房貸還剩多少、設定在誰的名下，承作方先判斷有沒有空間。
3. 估價與條件到現場看過後，金額、利率、開辦費、期限，以及撥款時會扣哪些項目，寫成書面交給你。
4. 簽約對保本人帶證件到場，逐條核對契約，確認設定範圍列了哪些建號、地號和權利範圍。
5. 抵押權設定回台北市的地政事務所送件，審查沒有問題就完成登記。
6. 撥款登記完成那天撥款，扣款明細當場對照書面條件。

臺北市的地政事務所一共 6 所，轄區各不相同；全台各縣市在自己縣市內都能跨所收件，地在北投、人在中正上班，可以就近送件。115 年 5 月 1 日起，出資方不是銀行等金融機構的抵押權設定，連同一起送的案件，改由台北的地政事務所受理，別縣市的所不再幫忙代收，所以住外縣市的持分人，要回台北的地政事務所送件，對保和送件的日子最好排在同一趟。

台北持分借款，兩種常被追問的處境

以下兩則是常見情境整理，不是特定個案，重點在承作方會追問什麼。

情境一：內湖公寓持分已向民間借過一筆，想換一家把前一筆還掉

內湖一戶公寓，兩兄弟各持一半。弟弟兩年前用自己那一半向民間借了一筆，當時急，利息談得偏高，現在期限快到，想找另一家借款，把前一筆還掉、利息降下來。

新的出資方要的是第一順位，所以前一筆的抵押權必須塗銷，新的抵押權才排得上去。做法多半是同一天處理：新出資方把款項直接清償給前一家，前一家交付塗銷文件，塗銷和新的設定一起送件。弟弟要先算的是總帳：前一筆提前清償有沒有違約金，新的一筆開辦費多少，兩筆加起來，比原本繼續付的利息省不省。算完不划算，就不換；划算的話，也要確認前一家願意配合在同一天出具塗銷文件。

情境二：大同老公寓持分五分之一，收入是現金，銀行要的薪轉拿不出來

大同一戶老公寓，五兄妹辦完分割繼承登記，各持五分之一。老四在工地做水電師傅，工資一直是領現金，存摺上看不到固定的薪資轉帳。他要一筆錢付孩子的學費和補習費，先去問銀行，銀行要薪轉和報稅資料，再加上只是一份持分，兩項都過不了。

民間評估的重心放在他那五分之一，但還款來源仍要講得出來。他把近一年存進戶頭的現金紀錄、常合作的水電行開的工作證明整理出來，說明每個月大約有多少收入。承作方看過後，以他那份能承擔的範圍評估，期限抓短、金額縮小，先付眼前確定要付的費用。領現金的受僱者不是不能借，只是證明收入的方式要自己先準備好。

台北的持分要留要賣，以及簽名前自己能查的四件事

留還是賣：都更或家人想賣時，借款怎麼收尾

借款以前，先想好這份持分接下來幾年的走向。家人如果已經在談整戶一起賣，你那份上的抵押權在過戶前就要清償、塗銷；老公寓如果在談都更，借款期間要對照都更的時程。這兩種情形，期限都不該抓長，簽約前問清楚提前還款怎麼算，並寫進契約。如果已經比較想把這份處理掉，先看台北持分買賣，把借和賣都算過一次再決定。

借款前 4 大檢查

還有一點：分別共有只設定自己的應有部分時，其他共有人不用同意；不過抵押權會登在他項權利部，家裡任何一位共有人去調謄本都看得到。

這筆錢是不是要匯給陌生人

借之前最後問一次：這筆錢是你自己要用的嗎？如果是電話裡自稱檢察官、警察的人要你把錢匯到他指定的戶頭，或是網路上才認識幾週的人說有穩賺的投資、要你借錢進場，先打 165 反詐騙專線問清楚，問清楚前什麼借款文件都別簽。

拿台北的持分去借，常被問到的 12 題

延伸閱讀

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• 整戶產權在自己名下：台北房屋二胎
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