在台南拿持分房屋、土地借錢：民間從物件本身估起，不是比例乘行情

府城街屋到沿海透天，台南 37 區拿去借的持分長什麼樣

台南的持分，很多是上一代留下來的，這一點各區都差不多；真正讓估值拉開的，是物件本身。同樣持有三分之一，一間面寬三米多的老街屋，和一戶同社區天天有成交的大樓，承作方能估出來的數字不會一樣。下表依物件樣子把 37 區分成八列，第三欄是估值會被往下拉的地方，第四欄是初評時常被追問的事。表內寫的是這類物件評估時看什麼，個案仍以謄本和現場為準。

（資訊更新日期：2026 年 10 月）

第三欄每多符合一項，估值就再保守一點；第四欄的資料在第一次詢問時就備好，承作方不用來回追問，初評會快很多。如果你手上同時有好幾筆，例如市區一份街屋、鄉下一份田，就逐列對照，各自準備。

中西、北區、南區的狹長街屋，面寬和騎樓怎麼影響你那一份

府城的老街屋，臨街那一面常常只有三、四米寬，往後一路延伸十幾、二十米，有些前段做店面、後段住人，中間隔著天井。這種格局的街屋，能用的方式受限，接手的人要想清楚怎麼使用，估值本來就比方正的透天保守；如果你只持有其中幾分之一，還要再扣一層共有的折讓。

騎樓是另一個會被問到的地方。騎樓下的地和騎樓本身，仍屬於這棟房地，你的權利範圍一樣及於它；但依規定騎樓要供行人通行，不能圍起來自己用，也不能另外算成可使用的室內坪數。騎樓被別人擺攤、停車的，現場照片一起拍下來，評估時講清楚。

東區、安平、仁德的大樓持分，同社區實價登錄多，估值比街屋好對照

大樓的好處是看得到行情。同一個社區、同一棟樓近幾個月的成交，在內政部實價登錄查得到，坪數、樓層相近的筆數一多，承作方要估整戶價值就有依據，再從整戶往下算你那份的比例和折讓，說得清楚、爭議也少。街屋多半找不到條件相近的成交，只能靠經驗判斷，所以同樣的比例，大樓持分在估價上反而單純。

會讓大樓持分打折的，多半是兩件事：屋內由其他共有人住著，以及整戶早就向銀行辦了房貸。前一件讓接手的人進不去，後一件要把整筆餘額先扣掉，才輪得到你那份。安平這幾年新蓋的社區、仁德靠近市區的大樓，都照這個方式評估。

永康、歸仁、新化的透天，父母還住著、子女各持一份時

永康是台南人口最多的行政區，歸仁、新化的巷弄裡也多是一般住家透天。這類房子常見的樣子是：房子登記在兄弟姊妹名下，各持一份，父母仍住在裡面養老。你拿自己那份借，法律上沒有問題；評估時會問的是，父母住在裡面的情形會持續多久，將來若要處分，接手的人能不能實際使用。

另一個要對的是房地比例。有些透天的房屋是子女各持三分之一，土地卻因為上一代另有共有人，每人只分到更小的比例，兩張謄本都要調出來看。關廟、龍崎市街上的透天，也是同樣的看法。

安南、七股、佳里沿海的透天與建地持分，評估先查什麼

從安南往七股、佳里方向，房子多是沿著道路蓋的透天，周邊建地與農地交錯。這一帶的持分，第一件事是確認土地的使用分區或編定：同一條路邊，有的是建築用地，有的仍是農牧用地，能不能蓋、將來好不好賣，差別很大。

第二件是對外道路。透天或建地如果要經過別人的地才能進出，承作方會先問那段路的權屬和通行情形；西港一帶也是這樣看。這兩點清楚了，台南持分土地貸款才談得到你那份比例值多少。

善化、麻豆、官田的農村透天，底下那筆是建地還是農牧用地

鄉下的家族透天，外觀都差不多，底下的地卻可能完全不同。非都市土地上，鄉村區裡的地多半編為乙種建築用地，本來就是給人蓋房子住的；也有不少透天蓋在農牧用地上，有的是依規定申請的農舍，有的是更早以前就蓋好、土地編定一直沒變。編定不同，土地本身的價值和將來的買方都不一樣。

所以這一帶的持分，先調土地謄本看「使用地類別」那一欄，再看房子有沒有建物登記。新市、安定、山上、大內的農村透天，同樣先從這兩欄看起。

新營、柳營、白河的市街透天，和平原上的田一起拿來借

新營是舊台南縣的縣治所在，市街上的透天多半有一定年份；柳營、白河、東山、後壁、鹽水一帶，家裡除了街上的房子，常還有幾筆平原上的田。一起拿來借時，承作方會一筆一筆看：房子那筆看屋況和臨路，田那幾筆看面積、編定和有沒有人在耕作，最後才合起來算。

每一筆的比例不一定相同，有的田是兄弟各二分之一，有的是堂兄弟一起分了好幾份，送件前把每一筆的地號與權利範圍列成一張表，評估會順很多。學甲、將軍、北門、下營、六甲的農村透天與田，也可以照這樣準備；左鎮、玉井、楠西、南化的市街透天與平地農地，則要另外確認進出的道路。

同一個人手上有房子、建地和田的持分，各被看哪裡

同樣是一份比例，房子、建地和田被打折的理由各不相同。三種分開準備資料，比一次丟出一疊謄本好談。

前店後宅分成兩張建物謄本，持分房屋借款要一起看

老街屋前後兩棟，有時是分兩次蓋、分兩個建號登記，前棟做店面、後棟住家，兄弟繼承時各分到的比例還不一樣。設定時，契約上寫哪幾個建號，抵押權就只及於那幾個；漏列後棟，後棟就不在擔保範圍內。只持有後棟那份的，也可以單獨設定，但後棟要經過前棟才出得去，接手的人會考慮這一點。持分房屋貸款、房屋持分貸款、持分房子貸款、持分房屋借貸或共同持有房屋貸款，看的都是謄本上登記的建號與比例；銀行為什麼不承做單獨一份、民間又怎麼評估，見持分房屋貸款。整棟產權都在自己名下的，屬於台南房屋二胎的範圍。

持分土地貸款，門口那條路是私設通路還是計畫道路

建地持分的估值，常常卡在門口那條路。都市計畫內的計畫道路是公有的，誰都能走；私設通路則可能是隔壁幾戶共有、甚至只屬於某一個人，對方哪天不讓過，這塊地就變成袋地。承作方會先看地籍圖，確認臨的是哪一種路，必要時再查道路那一筆的所有權人。台南持分土地貸款的評估，也是從這塊地出不出得去開始。網路上的持分土地借款、持分土地借貸、持分地貸款、土地持分貸款或共有土地借款，名稱各不相同，設定的都是你在謄本上的應有部分，也就是一筆持分土地抵押貸款。整筆土地的條件看台南土地借款，手上只有一份的，看持分土地貸款。

持分農地貸款，田上有三七五租約時你那份怎麼估

有些祖傳的田，早年就和佃農簽了三七五租約，到現在還在。依耕地三七五減租條例第 25 條，租期屆滿前，就算把所有權轉給別人，租約對受讓人仍繼續有效；同條例第 15 條還給了承租人優先承受的權利。也就是說，接手你那份的人，拿到的是一塊有人依法在耕作、自己用不到的田，估值會壓得很低。三七五租約依規定要向區公所登記，不確定的可以到土地所在的區公所查；沒有租約但實際有人在耕作的，也要照實講。台南持分農地貸款、農地持分貸款、持分農地借款或共有農地貸款，看的都是這幾點，農會和民間的條件怎麼比，看農地貸款管道比較。

銀行要全體共有人出面，民間只看謄本上你那一份嗎？

網路上常把「銀行要全體共有人出面作保」寫成法律規定，其實那是銀行自己的放款條件：單獨一份持分不好處分，銀行乾脆不收。法律管的是另一件事，也就是你名下這份能不能單獨拿去設定，答案看謄本上登記的共有型態。

只設定自己的應有部分，法律上誰要簽名、誰不用？

謄本所有權部每個人後面各寫一個權利範圍的，是分別共有。依民法第 819 條第 1 項，各共有人得自由處分其應有部分；所以只拿你那份設定，簽名的只有你本人，其他共有人不必蓋章。要全體點頭的，是把整筆房地拿去處分或設定，兩種情形不要混為一談。台南分別共有土地貸款，前提就是謄本上看得到你的比例，而且你那份沒有被查封。設定完成後碰上共有人起訴分割，抵押權何去何從，共有房屋借款碰上分割訴訟那段有說明。

台南房地還是公同共有，全體繼承人要先一起辦哪份登記？

依民法第 1151 條，繼承人有好幾位時，遺產分割前由全體公同共有；民法第 828 條規定，公同共有物的處分要經全體同意。謄本上寫「公同共有」、沒有個人比例的，任何一位繼承人都還沒有自己那份可以設定。要辦的是分割繼承登記：全體繼承人協議好每人分幾分之幾，送地政事務所登記，轉成分別共有。比例可以照協議分配，不一定人人相同。兩種共有怎麼分辨，看公同共有和分別共有怎麼分；謄本上怎麼呈現，看共有登記。

拿持分在台南送件，從對保到入帳依序怎麼走

共有持分借款的六個步驟，順序是固定的，錢要等第五步完成才會進來，所以前面每一步準備得越齊，入帳那天就越早。

1. 調謄本土地和建物謄本都要，前後棟、好幾筆田的，每個建號、地號各調一份，看清楚共有型態與他項權利部。
2. 初評把物件位置、誰住或誰在耕作、整戶有沒有房貸講清楚，讓承作方判斷這件做不做得起來、大概落在哪個範圍。
3. 估價與條件看過現場後，金額、利率、開辦費、期限由承作方寫成書面給你。
4. 簽約對保本人帶身分證件到場，逐條對過契約，以及設定範圍寫了哪些建號、地號。
5. 抵押權設定回台南的地政事務所送件，地政審查無誤後登記完成。
6. 撥款設定登記完成當日撥款，從金額裡扣掉的每一筆費用，當場對照書面條件。

台南市內可以跨所收件，設定被退回補正多半卡在這幾樣

台南市設有 11 個地政事務所，各管幾個行政區（轄區範圍）。同一縣市內的跨所收件，全台從 104 年開始就可以辦，地在白河、人在東區，就近到市區的地政事務所送件也行。跨出台南就不一樣：內政部修正跨縣市代收規定後，115 年 5 月 1 日起，由民間擔任抵押權人的設定案件和一起送的連件，外縣市的地政事務所不再代收（內政部新制的地政公告）。所以民間借款這一筆，送件地點就是台南的地政事務所。

台南的持分案件被要求補正，常見的有三種：前後棟兩個建號只列了一個、好幾筆田的地號或權利範圍抄錯一筆、謄本上的住址還是舊戶籍。這些在簽約對保那天一起核對，設定就不容易被退回來。

台南持分拿去借，這幾種處境會被問得最細

下面兩則取材自常見處境，沒有對應特定個案，重點放在承作方會多問什麼、評估往哪邊走。

情境一：大哥那份賣給收購公司，共有人名單多了一位外人

北區一棟透天，三兄弟辦完分割繼承登記，各持三分之一。大哥前年把自己那份賣給一家專門收購持分的公司，謄本上的共有人名單從三兄弟變成兩兄弟加一家公司。老么現在開店要週轉，想用自己那三分之一借。

老么那份是分別共有，權利範圍清楚，照樣可以單獨設定。承作方會多問的是新進來的那位共有人：依民法規定，共有人原則上可以隨時請求分割共有物，買下持分的一方日後提出分割的可能，要先估進去，這會影響老么那份將來怎麼處分。評估因此偏保守，借款期間也會抓短，最好事先約定遇到分割時可以提前清償。共有人之間要怎麼結束共有，分割共有物那頁有整理。

情境二：持分人自己已經 68 歲，銀行卡年齡，民間要加保證人

佳里一位 68 歲的長輩，和兩個弟弟分別共有一棟老透天與一筆田，自己持有三分之一。家裡要整修，他先問了銀行，銀行房貸的年齡上限是 65 歲，再加上只是一份持分，兩個條件都不符。

民間可以評估他那份，但像這樣 68 歲的借款人，承作方會要求加一位保證人，常見是有固定收入的子女。保證人要知道自己的責任：借款人繳不出來時，保證人要負責清償，簽之前要想清楚。期限也不宜拉長，先算好每個月的利息從哪裡來，例如租金或子女固定支援，再決定借多少。

額度不是比例乘行情，利息先分清楚適用哪條法

從街屋、大樓到田，前面每一段都在說同一件事：你那份能借多少，看的是物件好不好用、誰在用、前面押了什麼、將來賣不賣得掉，比例只是起點。中西區一份三分之一的街屋，和安平一份三分之一的大樓，結果可能差很遠。民間借款的利率依民法第 205 條設有上限，約定利率最高週年 16%，換算成月息大約 1.33%；開辦費之外還有哪些費用、從撥款金額扣還是另外付，都要事先問清楚。台南持分抵押借款扣完費用實際入帳多少、一個月付多少利息，持分土地貸款的利率試算有算例。

借或賣、找誰借、錢往哪去，簽約前這三件先確認

持分可能跟家人一起賣掉時，借款怎麼安排退場

家裡如果已經在談整棟一起賣，你那份上面的抵押權，賣之前就要先清償、塗銷，交易才能過戶。所以借款期間要配合賣的時程抓，簽約時問清楚提前還款要不要付違約金、怎麼計算，寫進契約。民間借款的期限，短的 3 個月、長的到 20 年，不是越長越好。如果其實已經偏向脫手，先看台南持分買賣，把借和賣的結果都算過一遍。

借款前 4 大檢查

還有一件事：分別共有只押自己那份，雖然不必先問其他共有人，抵押權仍會記在謄本的他項權利部，哪位共有人調一份謄本都會看到。

借款是為了匯給別人時，先停下來

最後確認這筆錢是不是你自己要用。如果是電話裡自稱檢警的人要你把錢轉到指定帳戶，或是網路上剛認識的人一直勸你借錢投資、保證獲利，撥 165 反詐騙專線問一次，確認之前不要簽任何借款文件。錢一旦匯出去，幾乎追不回來。

台南持分貸款常見問題

延伸閱讀

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• 農會和民間各接哪一段：農地貸款

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