在彰化有持分房屋及土地，怎麼辦民間抵押借款

彰化市的透天到濁水溪邊的田，26 鄉鎮市的持分先看什麼

同樣是三分之一，彰化市一棟有人住的透天、鹿港老街區裡的一間房子、溪湖郊外一塊租給別人種的田，出資方開口問的第一句話都不同。下表把 26 個鄉鎮市排成 19 列：第三欄是會讓估值打折的情形，第四欄對應下一段的主軸，也就是現場現在誰在用、誰在種。

（資訊更新日期：2026 年 10 月）

第三欄每對上一項，估值就往下修一點。第四欄是初評時要先講清楚的事，回答得越具體，出資方越不用自己到現場猜。同一個人名下如果同時有透天和田，就分兩列各自對照。

彰化市：市區透天與公寓的持分，屋齡和臨路寬度先決定整戶價

彰化市區的透天與四、五樓公寓，持分可能來自繼承，也可能是當年家人一起買、各登記一份。估法先定整戶價，屋齡高、巷子窄到車停不到門口的，整戶價就先低一截；接著換成你的比例，再扣一層「只買到一份」的折讓。整戶如果早年向銀行辦了房貸、押的是全部，那筆餘額要先整筆扣掉，不能只扣你的比例。

公寓要多調一張謄本：房屋是一個建號，底下的基地是另一個地號，兩邊的權利範圍都要列進設定。透天則要確認現在是哪一位共有人住著，有沒有付錢給其他人。

員林、社頭：市街透天和店面的持分，臨大路和巷子裡的整棟價差在哪

員林市街與社頭鎮上的透天，臨大路的一樓能開店，巷子裡的只能住家，同一個比例換算出來的金額差距不小。臨路店面如果租給外人，租約還剩幾年、租金多少都要交代；依民法租賃的規定，房子交給承租人以後，就算所有權換人，租約對新所有人仍有拘束力（未經公證、租期超過五年或沒定期限的除外），接手的人得接下這份租約。

另一件要對的是房屋和土地的比例。繼承來的透天，房屋可能三兄弟各一份，底下的地卻還夾著上一代其他親戚的名字，所以你在地上分到的比例會小於房屋那份。房屋和土地的謄本各調一份，並排對照。

鹿港：老市街房子落在保存區時，持分估值先看能不能改建

鹿港老市街一帶，有一部分劃在鹿港福興都市計畫的保存區裡，用意是保留古蹟、歷史建築和傳統街屋的樣貌。房子如果落在保存區，拆掉重蓋、改建外觀都要照保存區的管制規定走，不能像一般住宅區那樣自由處理；將來接手的人知道這一點，出價會比較保守。

所以鹿港的房子持分，送件前先申請一張土地使用分區證明，看清楚是不是保存區、屬於哪一種。不在保存區的鎮上透天，就照一般透天的方式估：屋況、臨路、誰住在裡面。

二林、溪湖：田租給別人種，89 年以後簽的租約跟三七五租約差在哪

平原上的田，有些持分人自己沒在種，整塊交給別人耕作。要先分清楚手上是哪一種租約。民國 89 年農業發展條例修正以後簽訂的農業用地租約，依農業發展條例第 20 條，不適用耕地三七五減租條例，期限、租金、到期怎麼收回，照雙方契約和民法的規定。修正以前就簽、一路延續下來的三七五租約，仍依原來的條例，保障承租人的力道強得多。

對估值來說，差別在接手的人能不能把田收回來用。一般租約有明確的到期日，到期後可以收回，估值的折讓較小；三七五租約到期後原則上要續約，接手的人很難收回，折讓就大。初評時把租約影本、簽約日期和租金收在誰的戶頭一起交出去，出資方才判斷得出是哪一種。

溪州、二水：田邊的農路和水溝也是共有，你那份有沒有算進去

平地的田，對外那段小路或旁邊的水溝，有時登記成另外一筆地號，由附近幾塊田的地主一起共有。你在那筆路地或溝地上如果也有比例，設定時要一起列進去；漏了，田本身的持分仍可設定，但接手的人日後要靠別人的地進出，估值就打折。

調謄本時，先調地籍圖看田的四周臨著什麼，再把那幾筆小地號的謄本一起調出來。這樣做也能看出田到底臨不臨公有道路，這一點對日後有沒有人願意接手影響很大。

有人住、有人種、還是空著：彰化持分估值先看現場誰在用

同一份持分，現場有人住、有人種，或整個空著，接手的人能不能馬上使用就不一樣，出資方因此把現況放在估值前面。下面分透天、建地、田三種講。

彰化持分房屋貸款：透天整棟一個建號，誰住哪一層、整棟押了什麼

透天在謄本上是一個建號，各層並沒有分開登記。兄弟一人住一層，登記上仍是每人持有整棟與基地的幾分之一，你設定的是那個比例，不是你住的那層。其他樓層的人住著不搬，接手的人進不去，這一點會算進折讓。

再來是整棟押了什麼。透天如果早年由某一位共有人出面、拿整棟向銀行借過錢，抵押權設在全部，那筆餘額要先扣；他項權利部的設定範圍寫的是整棟還是某一份，看一眼就知道。不論搜尋時用的是共有房屋貸款、持分房屋借貸、房屋持分貸款還是持分房屋借款，抵押權都只壓在你那一份上；銀行為什麼不收單獨一份，看持分房屋貸款。整棟產權只有你一個人的，那是彰化房屋二胎要處理的案件。

建地持分：手上只有地沒有房，跟整筆土地借款分開看哪幾件事

建地本身的條件，例如使用分區、臨路、能不能蓋，跟整筆建地看的一樣，彰化土地借款已經分區寫過。持分多出來的有三件：共有人有幾位、地上有沒有其他共有人先蓋的屋子、你那份在現場指不指得出是哪一塊。彰化持分土地貸款、持分地貸款、共有土地借款、持分土地借款或土地持分貸款，說法不同，辦的都是用你在謄本上的應有部分做一筆持分土地抵押貸款；條件細節看持分土地貸款。

田的持分：租出去、自己種或荒著，估法各差在哪

彰化持分農地可以貸款嗎？可以評估，估法跟著田的現況走。自己種或共有人種的，看耕作的是誰、有沒有分管約定；租給別人的，看租約是哪一種、什麼時候到期；荒著沒人種的，接手的人可以直接用，但雜草叢生、田埂坍了，整理費會先扣掉。農地「再分割」受農業發展條例面積的限制，一份持分將來常只能整份處分，這也會反映在估值上。

共有農地貸款、持分農地借款或農地持分貸款，能借到的金額會低於拿面積直接換算的數字；農會、民間各自收哪些田，看農地貸款管道比較。

公同繼承的田，老大能不能自己拿去借：先把繼承登記辦到有比例

家裡的田登記在長輩名下，或只辦了繼承登記、謄本寫著全家「公同共有」，常有人以為長子、或住在老家的那一位，可以先拿「自己應得的那份」去借。這條路走不通。

依民法第 1151 條，遺產分割前由繼承人全體公同共有；第 828 條第 3 項則要求，處分公同共有物須經全體同意。所以在分割之前，老大跟其他兄弟姊妹一樣，手上沒有可以單獨設定的比例。要做的是全體繼承人協議每人分多少，辦好分割繼承登記，讓謄本上每個名字後面都寫出權利範圍；比例可以協議，不必人人一樣。想弄清楚兩種共有的分別，看分別共有與公同共有；謄本上怎麼呈現，看共有登記。

辦成分別共有以後，規則就換了。民法第 819 條第 1 項，共有人對自己的應有部分本來就能自由處分；所以抵押權只壓在你那份時，簽設定契約的義務人就是你一個，其他共有人不必簽名；彰化分別共有土地貸款就照這條走。只是這筆抵押權登記以後，謄本的他項權利部會留下紀錄，哪一位共有人去申請謄本都看得到。

彰化持分抵押六步：資料一次交齊，少跑一趟補正

六個步驟的順序固定，錢在第五步登記完成那天才撥；前面的資料一次交齊，地政就少一次補正，入帳那天跟著提前。

1. 調謄本土地、建物謄本都調，田邊小路或另一筆基地也一起調，看共有型態、你的比例、他項權利部和限制登記。
2. 初評說明房子誰住、田誰在種、有沒有租約，以及前面那筆抵押還剩多少。
3. 估價與條件到現場看過以後，出資方開出書面條件：借多少、利率多少、開辦費多少、借多久、怎麼還。
4. 簽約對保本人帶證件到場，契約條款和設定契約書上的建號、地號、權利範圍逐項對過。
5. 抵押權設定交給彰化這邊的地政事務所審查，沒問題就完成登記。
6. 撥款登記完成當天撥款，扣掉的每筆費用對照書面條件。

彰化有 8 個地政事務所，縣內可以跨所送件，田在大城、人在彰化市上班，就近送也行。外縣市就不同了：從 115 年 5 月 1 日開始，凡是抵押權人為民間出資方的設定案，以及跟著它一起送的連件案件，別縣市的地政事務所都不再代收，住在台中或北部的持分人，要回彰化的地政事務所辦，對保和送件最好排在同一天。

借錢買下兄弟那份、做生意週轉收入不固定，這兩種怎麼借

下面兩則屬於常見情境整理，並非特定個案，用來說明出資方會多問哪幾件事。

情境一：用自己那份借錢付價金，買下兄弟那份之後怎麼設定

埔心一棟透天，弟弟一家住在裡面，登記上兄弟各有二分之一。哥哥搬到外縣市後想把他那半賣掉，弟弟不想讓外人買進來，打算自己買下，價金不夠，想先拿手上那半去借。

出資方會先問一件事：錢要在什麼時候、付給誰。弟弟原本那半可以先設定、先撥款；哥哥那半要等買賣移轉登記到弟弟名下，才能再設定。比較穩的安排，是把買賣移轉和兩份的抵押權設定排在一起送件，價金在登記完成後撥給哥哥，免得弟弟錢付出去了、移轉卻卡住。兄弟之間買賣持分的稅費和程序，看彰化持分買賣。

買到以後，弟弟擁有整棟，估值會比單獨一份好，因為接手的人不必再面對另一位共有人。要先算的是月付：這筆借款等於替整棟買回來付了錢，每月利息加上原本的生活開支，弟弟一家的收入撐不撐得住，期限要照這個抓。

情境二：自營商週轉、每月進帳時多時少，用透天那份借，還款怎麼約定

和美一棟透天由大姊住著，二弟在謄本上有三分之一。二弟自己開店，要先付一批進貨款，想用這三分之一借。他的收入每個月不一樣，旺月多、淡月少，沒有固定的月薪可以拿來證明。

出資方看的除了那三分之一的價值，還有還款怎麼排得進他的現金流。可以談的有兩點：一是旺月手頭寬時，能不能先還一部分本金，提前還的部分收不收違約金；二是淡月遲幾天繳，寬限幾天、怎麼計利息。這兩點寫進契約，比口頭說「之後再看」可靠。收入的證明，就把近一年的進貨單、銷貨紀錄和存款明細整理出來，讓出資方看得到錢的流向。

同樣一份，透天和田能借的差在哪裡，利息又怎麼比

額度沒有固定成數。透天那份從整棟的市價起算，換成你的比例，扣掉一份持分難脫手的折讓，再減掉排在前面的抵押；田那份的起點是附近農地最近的成交價，再看誰在耕作、有沒有租約、共有人多寡來決定折讓。兩份同時借，是各自估完再相加。

利息只有一套規則：依民法第 205 條，民間借貸約定利率的上限是週年 16%，換成月息約 1.33%。當舖收的是動產，適用當舖業法，數字不能拿來套在房地借款上。開辦費和撥款時扣掉的項目，要跟利息加在一起，全部換成年利率後再拿來比較。想看彰化持分抵押借款怎麼試算，見持分土地貸款頁的利率試算；房子那一份怎麼評估，看共有房屋借款的條件。

這筆錢還得完嗎：先把還款來源寫下來，再查四件事

借之前先把每個月的利息、到期那筆本金分別從哪裡來寫在一張紙上。寫不出來，就先把金額縮小、期限縮短。這份持分如果其實遲早要處理，借和賣兩條路怎麼比，看持分想處理掉時的做法。

借款前 4 大檢查

有人說能幫你把塔位賣掉，先叫你借一筆錢付費用

如果借錢的理由，是有人打電話說能幫你高價轉售家裡的塔位或靈骨塔，只是要先付一筆「稅金」「手續費」，或是自稱檢警要你把錢轉到指定帳戶，先打 165 反詐騙專線查證，查清楚以前，任何借款文件都不要簽名。

彰化持分借款問答：透天、田地與共有人 12 題

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• 整棟房子在自己名下：彰化房屋二胎
• 農會和民間的條件比較：農地貸款

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