新北的公寓、大樓只有一份在你名下，拿去借錢前先看這幾件事

從捷運沿線公寓到新市鎮大樓，新北 29 區的持分物件各被看哪裡

新北的持分案件，擔保品幾乎都是房子，而且多半是公寓或大樓裡的其中一戶。同樣持有四分之一，捷運站旁的電梯大樓、巷子裡的老公寓、海邊聚落的透天，出資方先問的問題不一樣。下表依物件樣子把 29 區排成 16 列，第四欄是把謄本和現場對起來時要先確認的事。

（資訊更新日期：2026 年 10 月）

第三欄的情形每多一項，估值就往下修一點；第四欄能先拿出資料的，初評就少一來一回。烏來那一列要另外說明：原住民保留地開發管理辦法（114 年 1 月 13 日修正）第 18 條規定，保留地所有權移轉時承受的一方以原住民為限，等於日後能接手的人先被縮小，不能跟一般持分放在一起估。先查清楚地號是不是保留地，再往下談。

板橋、新莊副都心與捷運沿線的電梯大樓，持分從整戶行情往下估

板橋新板特區、新莊副都心和捷運沿線一帶，電梯大樓多，同一個社區的成交筆數也夠，整戶值多少比較有依據。持分的估法是先定整戶，再換算你那份比例，最後扣一層「只買到一部分」的折讓，因為願意接手一小份的人，多半是其他共有人或專門收購持分的買方，出價本來就保守。

大樓的謄本常不只一張，房屋本身、車位、公共設施可能各有建號。車位如果登記在別的共有人名下，就不能算進你這份的價值；屋內如果由其他共有人自住，接手的人搬不進去，這點也要先講。

中和、新店環狀線沿線沒有電梯的老公寓，屋況和樓層先定整戶價

環狀線經過的中和、新店，巷弄裡有不少屋齡三、四十年的四、五樓公寓，持分多半是父母留下、兄弟姊妹各分一份。這種房子的整戶價先受兩件事影響：樓層和屋況。沒有電梯，四、五樓的買方就少一截；漏水、管線老舊、外牆剝落，也會反映在價格上。整戶價壓下來，你那份跟著低。

另一個要說清楚的是頂樓。頂樓加蓋的那一層多由五樓那戶在用，加蓋本身沒有登記，不在你那份的範圍裡；但它讓頂樓平台被一戶占著，將來接手的人會把這點算進去。新店碧潭、安坑一帶的老社區，也照同樣方式看。

三重、永和的老公寓，一樓店面和樓上住家分屬不同人時你那份怎麼看

三重、永和老公寓密集，臨街的一樓常是店面，樓上是住家，而且一樓和樓上本來就是不同的建號、不同的所有權人。你的持分如果在其中一戶，例如兄弟共有二樓，設定的就是二樓那個建號和它分到的基地比例，跟一樓店面租給誰沒有關係。

這種公寓要留意的是基地比例。有些老公寓當年分配基地時，一樓因為面積較大或含前後院，分到的比例比樓上多，樓上住家的基地持分相對小。估值時房子和基地分開看，基地那份小，能用的空間也跟著小，所以兩張謄本都要調出來比對。

蘆洲、五股重劃區的新大樓，同社區成交還不多時怎麼估

蘆洲北側和五股的重劃區，這幾年陸續完工不少社區大樓，持分多是夫妻或家人買房時各登記一份。房子新、權利範圍清楚，設定上單純；難的是估價。同一個社區交屋沒幾年，實價登錄的成交筆數少，出資方找不到夠多的成交可以對照，只能拿附近屋齡、坪數相近的大樓推算，估值會保守一點。

新大樓另一個常見情形是買房時的房貸還在繳。這筆餘額要先算進去，你那份的空間才看得出來；房貸由誰繳、還剩多少，第一次詢問時一起說明。

汐止、土城交流道與捷運延伸線旁的社區大樓持分

汐止靠近國道交流道、土城沿著捷運延伸線，都有不少中大型社區大樓，住戶多是通勤族，房子轉手的需求一直都在。這類大樓的持分，整戶價好估，卡點落在共有人之間：誰住在裡面、房貸由誰分攤、將來要不要一起賣。

土城有些大樓緊鄰工業區，汐止也有社區與廠辦交錯，周邊有沒有廠房、交通怎麼進出，都會影響將來的買方。這些照實說明，評估才不會一路往下修。

林口、淡水新市鎮大樓交屋後才辦好登記，持分從哪天起能拿去設定

林口新市鎮、淡海新市鎮這十幾年交屋的社區大樓多，很多是夫妻或親子一起買、各登記一份。剛交屋時，常有一段時間人已經住進去，建物第一次登記或過戶卻還沒完成。這段期間謄本上還沒有你的名字，也就沒有應有部分可以設定，要等所有權登記完成，才能拿你那份去談。

登記完成後，要看的還有兩件事：買房時的房貸設在整戶還是某一份，以及同社區的成交行情。新市鎮的大樓同期交屋的戶數多，日後轉手時同社區的競爭也多，估值會把這點算進去。

登記上的那一份和現場看到的那一戶，新北持分估值先對這兩樣

謄本記的是權利，現場看的是使用。兩邊對得上，估值就照比例往下算；對不上的部分，出資方只能保守看。下面三種，是新北持分物件會碰到的對不上。

頂樓加蓋、一樓前後院給某一戶用，跟你那份有什麼關係

公寓的頂樓平台、一樓前後院，多數屬於全體住戶共用，不是哪一戶獨有。現場卻常被頂樓那戶加蓋使用，或被一樓那戶圍起來停車、種花。這些使用方式不會讓你的權利範圍變少，但會讓接手的人知道：共用的地方已經被別人占著，自己拿到的只有那一戶室內。

加蓋的部分沒有辦登記，就不在任何人的抵押範圍內，估值不會把它當成你那份的加分；就算你自己就是在用加蓋那一戶的共有人，也只能就登記的面積和比例評估。共同持有房屋貸款、持分房子貸款、持分房屋借款、房屋持分貸款或持分房屋借貸，設定的都只有謄本上那一戶的權利範圍，銀行為什麼不收單獨一份，見持分房屋貸款；整戶都在自己名下的，屬於新北房屋二胎的範圍。

相鄰兩戶打通使用，你只在其中一戶有持分

老公寓、大樓都有人把隔壁兩戶買下來打通，當成一戶住。登記上仍是兩個建號，兩戶各有自己的基地比例；如果當年是家族一起買，你可能只在其中一戶有持分，另一戶跟你無關。

設定時只能列你有權利的那一戶建號和它的基地，不能拿打通後的整層面積來算。接手的人日後要使用，還得面對另一戶的所有權人，甚至要把牆砌回去，所以這種持分的估值會比單純一戶保守。初評時把兩戶的建號、門牌和現場平面圖一起提供，比較說得清楚。

共有建地的持分，從土地借款的條件再多看共有這一層

新北拿共有土地來借的案件不多，多半是住宅區、商業區的建地。整筆建地看的是使用分區、臨路與能不能開發，新北土地借款已經分類寫過；持分案件在那之外，還要看共有人幾位、你那份在現場能不能指出是哪一塊、其他共有人有沒有在上面蓋屋。

網路上的寫法很多，持分地貸款、共有土地貸款、分別共有土地貸款、土地持分貸款、持分土地借款，講的都是拿你在土地謄本上的應有部分去辦一筆持分土地抵押貸款，跟整筆土地的借款不是同一件事。持分土地貸款只有一份、沒有整筆的條件，看持分土地貸款的條件整理。

融資公司、租賃公司也說要全體同意，新北持分要誰簽名看共有型態

有些人先問了銀行，再去問融資公司、租賃公司，聽到的都是「持分要全體共有人同意才做」。這是各家自己的授信條件，單獨一份不好處分，它們乾脆不收；法律上你那份能不能單獨設定，要翻土地和建物謄本，看所有權部怎麼記載。

所有權部每位共有人後面各列一個權利範圍，屬於分別共有。依民法第 819 條第 1 項，每位共有人處分自己的應有部分不受其他人限制，所以只拿你那份設定抵押，設定契約上列為義務人的只有你，其餘共有人不必同意，也不會因此被通知。新北分別共有土地貸款適用同一條規則；要全體同意的，是拿整戶或整筆土地去處分、設定。

謄本上寫「公同共有」、名字後面沒有個人比例的，多是長輩過世後只辦了繼承登記、還沒分割。依民法第 1151 條，遺產在分割前屬於繼承人全體公同共有；第 828 條規定，處分公同共有物要得到全體同意。這種情況，沒有一位繼承人有自己那份可以拿去借，要先由全體協議比例、辦好分割繼承登記，每個人有了自己的比例之後再談。兩種共有怎麼分辨，看分別共有和公同共有的不同；謄本上怎麼呈現，看共有登記。

新北持分抵押從送件到撥款，市內跨所與外縣市回來送件

送件順序固定是六步，錢在第五步登記完成那天才撥下來；資料備得越齊，入帳那天就越早。

1. 調謄本土地、建物謄本都調，大樓連車位、公設的建號一起，看共有型態、你的權利範圍、他項權利部有沒有舊的抵押。
2. 初評說明誰住在裡面、有沒有加蓋或打通、整戶房貸還剩多少，讓出資方先判斷做不做得起來。
3. 估價與條件出資方到現場對過謄本和實際狀況後，把金額、利率、開辦費、期限寫成書面。
4. 簽約對保本人帶證件到場，核對契約條款，以及設定契約書上列的建號、地號和權利範圍。
5. 抵押權設定送新北的地政事務所審查，資料有缺就要補正。
6. 撥款登記一完成就撥款，從金額裡扣了什麼，拿書面條件逐項核對。

新北共有 9 個地政事務所，依不動產所在地分管轄區；同一縣市裡可以跨所收件，房子在淡水、人在板橋上班，就近送件也行。人住在外縣市就不同了：從 115 年 5 月 1 日開始，抵押權人是民間出資方的設定案和連件送的案件，外縣市的地政事務所不再幫忙代收，人得回新北的地政事務所辦，對保那天最好順便送件。

分管出租和加裝電梯，兩則情境各卡在哪一步

以下兩則屬於常見情境整理，不是特定個案；看的是新北持分借款時，出資方會多問哪些事。

情境一：分管到的那層自己出租，租金拿來當還款來源

樹林一棟三層透天，三兄妹分別共有、各持三分之一，當年簽過書面分管協議，老二分到二樓。老二自己住在外縣市，二樓租給上班族，每個月有固定租金；他想用自己那份借一筆錢，打算拿這筆租金繳每月利息。

出資方先看的仍是擔保品：他設定的是整棟與基地的三分之一，不是二樓。租金能不能當還款來源，要看三樣東西：分管協議有沒有書面、租約是誰跟房客簽的、租金是不是固定進老二自己的帳戶。三樣都拿得出來，還款能力就好說明；分管只是口頭講好、租金由其他共有人代收的，這筆收入就很難算進去。借款期限也要對照租約剩下的期間抓，避免租約一到，還款來源跟著斷掉。

情境二：老公寓要加裝電梯，持分人用自己那份借錢付分攤款

永和一棟五層老公寓，住戶談好要加裝電梯，就算申請到補助，各戶仍有自己要付的部分。四樓那戶是兩姊妹各持一半，姊姊住在裡面、願意負擔，妹妹手頭緊，想用自己那一半先借一筆，把分攤款付掉。

這筆借款的評估跟一般持分一樣，看的是妹妹那一半的價值和前面有沒有房貸。比較特別的是時間點：電梯裝好以後，四樓會好賣一些，但施工期間、完工之前，出資方只會照現況估。妹妹要先算的是，借來的錢加上利息，跟日後房價可能多出來的部分比起來划不划算，以及這筆錢每個月要從哪裡繳。

額度和利息只看一段，細節連到持分貸款總頁

新北持分房屋貸款跟其他共有持分借款一樣，額度沒有固定成數。估的時候，整戶市價是起點，接著換成你那份比例，扣掉一份持分不好脫手的折讓，最後才減去排在你前面的抵押。新北的持分多在公寓、大樓裡，買房時那筆整戶房貸，常是決定剩多少空間的一筆；現場跟謄本對不上的地方，例如加蓋、打通、共用空間被占用，則會算進折讓那一步。

利息的部分，民法第 205 條對民間借貸的約定利率設了上限，一年 16%，折成月息大約 1.33%。開辦費、撥款時先扣的項目，要跟利息合併換算成年利率，才比得出哪一家便宜。持分抵押借款的試算例子，見持分土地貸款的利率試算；房屋那一份怎麼評估，見共有房屋借款的條件說明。

借或賣先想清楚，再做簽約前的四項查核

借之前先問自己：這份持分接下來幾年是要留，還是遲早會賣？家人如果已經在談整戶出售，或公寓在談都更、加裝電梯，你那份的抵押得在過戶前先還清、辦好塗銷，借款期限不宜拉長，提前清償怎麼算要寫進契約。已經比較想把這份處理掉的，先看新北持分買賣的做法，把借和賣都算過一次。

借款前 4 大檢查

另外，分別共有只設定自己那份時，其他共有人不用同意，只是這筆抵押會登記在他項權利部，哪位共有人申請謄本都查得到。

借錢是為了匯出去時，先打一通電話

如果這筆錢不是自己要用，而是有人打電話自稱檢察官或警察，叫你把錢移到指定的帳戶保管，或是網路上認識不久的人勸你借錢投資、保證獲利，先撥 165 反詐騙專線查證，查清楚之前不要簽任何借款文件。

動用這份持分以前，這 12 題先看一遍

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