桃園的持分房屋、持分土地怎麼借？從重劃區透天到觀音新屋持分農地，先看這幾件事

桃園各區常見的持分擔保品：你手上那份屬於哪一種

桃園 13 個行政區，持分的樣子差很多。市區拿來借的多半是房子，往南、往海邊走，手上那份常常是一塊地。承作方拿到案子，第一眼看的是三件事：這份持分是什麼物件、現在誰在用、將來要處理時交不交得出去。下表把 13 區分成五列，先找到自己那一列。

區帶	常拿來借的持分	評估最常卡住的地方	跟整戶借款差在哪
中壢、平鎮、八德	重劃後的透天、電梯大樓，合買或夫妻各登記一半	另一位共有人住在裡面；當初買房的銀行房貸設在整戶	前順位房貸押整戶時，要整筆算進來，不是只扣你那一半
桃園、龜山、蘆竹	老公寓、住商混合樓層、繼承下來的透天	房子和基地的持分比例不一樣；繼承只辦到一半	整戶看一個總價；持分要把建物和土地拆開各估一次
楊梅、龍潭、大溪	家族老透天、建地持分	共有人散在各縣市；有人長期住或長期使用	整戶可以點交；持分的接手人還得面對原本的使用關係
大園、觀音、新屋	祖產農地、連著農舍的土地持分	共有人多、有人在耕作、沒有書面分管	整筆農地看分區與農用；持分還要多看共有人數和能不能交付
復興（限制列）	多為原住民保留地	先查地號是否為原住民保留地	保留地移轉的承受人以原住民為限，不在一般持分借款的承作範圍

讀這張表，重點放在第三欄。同一區、同樣大小的兩份持分，能借到的金額可能差一大截，決定的不是區名，而是「誰住在裡面、誰在耕作、前面壓了什麼」。復興那一列要特別講清楚：依原住民保留地開發管理辦法第 18 條（114 年 1 月 13 日修正），原住民取得保留地所有權後，移轉的承受人以原住民為限。擔保品將來處分的對象受限，民間承作方不會把它當一般土地評估。手上在復興區有持分的，先查清楚地號是不是保留地，再談其他。

中壢、平鎮、八德：重劃區透天與電梯大樓，合買或夫妻各半的持分

這三區是桃園人口最密的生活圈，這十幾年陸續完成的重劃區裡，透天和電梯大樓占了多數。這一帶的持分，來源多是買房時就決定的：夫妻各登記一半、父母和成年子女一起買、兄弟姊妹合資各出一份。好處是權利範圍清楚，謄本上寫著各自幾分之幾，屬於分別共有，單獨設定沒有法律障礙。

卡住的地方反而出在買房當時。很多房子當年向銀行辦的房貸設在整戶，不是只押某一個人的那一半；中壢、平鎮一帶的持分房屋借款，評估時會先把這整筆餘額放進來算。另一種常見狀況是另一位共有人住在裡面，你的那一半沒有實際在用，接手的人也搬不進去，估值就得往下修。

桃園、龜山、蘆竹：老公寓與住商混合，多半是繼承後沒分割

桃園區的老市區、龜山和蘆竹靠近市區的地方，屋齡三、四十年的公寓和透天不少，持分大多是繼承來的。這一帶最常遇到兩個狀況。第一是繼承只辦了一半：辦了繼承登記，但登記成公同共有，每個人並沒有自己的應有部分，這時候還不能單獨借。第二是房子和基地的比例對不上：建物三個人各三分之一，基地卻因為上一代本來就和別人共有，每個人只剩六分之一。

第二種狀況，很多人要到調完土地謄本才發現。建物和基地要分開估，基地的比例少一半，能借的空間就少一截，拿「整棟行情除以三」去算，一定會高估。

楊梅、龍潭、大溪：透天和建地持分，家族一起繼承的老房子

楊梅、龍潭、大溪的持分，常是家族老透天或一塊建地，一代一代傳下來，共有人住在不同縣市，平常由其中一房在使用。這種物件的權利範圍不見得複雜，難在「將來交不交得出去」：接手持分的人拿到的是整棟的一個比例，不是一間房間，現場原本怎麼使用，他都得概括承受。

承作方評估時會問得很細：現在誰住、有沒有收租、有沒有口頭或書面的分管約定、建地臨不臨路。這些據實說明，評估才會準；龍潭、大溪靠山的建地，也要一起確認是否落在山坡地的範圍。

大園、觀音、新屋：傳了幾代的持分農地，共有人一多怎麼評估

桃園沿海這三區，持分農地是主角。祖父母那一代留下的田，傳到孫子輩，一筆地的共有人從三、四位變成十幾位並不少見。每個人手上的比例越切越小，大部分人沒有下田，田由其中一、兩位在耕作，彼此也沒簽過書面分管。

拿這樣一份持分去借，承作方除了看土地本身，還會多看一層：共有人越多，將來要處分時要面對的人越多，接手的人越難有實際使用的空間。農地分區不同，評估基礎也不同，這部分可以參考桃園土地借款（整筆土地的情況）的說明；持分案件是在分區之外，再把共有人數和使用現況算進去。

房屋、土地、農地三種持分，評估時各卡在不同地方

同樣叫持分，房子、建地和農地被看的重點不一樣。先弄清楚自己手上是哪一種，再去問承作方，比較不會被一句「持分都很難」打發。

桃園持分房屋借款：誰住在裡面、有沒有一胎先看清楚

房屋持分最先被問的，是誰住在裡面、前面有沒有房貸。自己沒住、由其他共有人住著的，估值會保守；整戶已經有銀行一胎的，要確認那筆抵押設在整戶還是只設在某一人的應有部分。持分房屋借貸和一般房貸最大的不同，就在這兩點。至於共同持有房屋貸款為什麼銀行不做、民間怎麼評估，持分房屋貸款的條件說明有整理。如果房子是自己一個人的完整產權，那是另一種案件，看桃園房屋二胎（整棟產權的情況）。

桃園持分土地借款：看臨路、使用分區和共有人數

土地持分的評估，先看臨路與使用分區，再看共有人數。建地臨路、面寬夠，將來開發或處分的路比較寬；沒有臨路、只能靠別人的地進出，土地持分貸款的評估就會打折。不論叫持分地貸款、共有土地貸款還是持分土地借貸，拿持分土地抵押貸款時，承作方設定的都是你的應有部分，不是你口頭說「靠路邊那一塊」。整筆土地的借款條件看桃園土地借款；只有自己那份時，持分土地貸款那頁把條件和管道拆得比較細。

桃園持分農地貸款：農會多半不收，民間看的是什麼

單獨一份農地持分，農會多半不收，主要走民間。民間評估桃園共有農地貸款時，看的不只是面積換算，而是這塊田現在誰在耕作、有沒有收租、有沒有分管，以及共有人有幾位。持分農地借款的額度，常比持分人自己算的保守，差距多半出在使用現況。農會與民間各自的條件，可以看農地貸款管道比較。

設定抵押要誰簽名：看謄本上登記的是哪一種共有

共有持分借款要不要其他共有人簽名，不是看你們感情好不好，而是看土地、建物謄本所有權部怎麼登記。權利範圍寫著你一個人幾分之幾，是分別共有；登記為公同共有、沒有個別比例的，是另一回事。

分別共有：自己的應有部分可以單獨設定抵押

依民法第 819 條，各共有人可以自由處分自己的應有部分，拿自己那份設定抵押，不需要其他共有人同意，也不用事先通知。桃園合買、夫妻各半的房子，多數是這一種。將來就算有共有人訴請分割，依民法第 824 條之 1，抵押權原則上不受影響，只在法律列出的情形才移到分得的部分。桃園分別共有土地貸款的條件細節，看共有房屋借款的條件說明。

公同共有：先辦分割繼承登記，才有自己那份可以借

繼承人有數人時，依民法第 1151 條，分割遺產前對遺產全部是公同共有；依民法第 828 條，公同共有物的處分要全體同意。所以長輩名下的房地還沒分，或只辦了繼承登記、登記成公同共有，任何一位繼承人都不能自己拿去借。桃園南邊和沿海的祖產地，停在這一步的不少。路只有一條：全體繼承人先協議辦分割繼承登記，轉成分別共有，再用自己的應有部分評估。兩者怎麼區分，可以看分別共有與公同共有的差別；共有關係要怎麼結束，看分割共有物，登記方式看共有登記。

從調謄本到撥款：桃園的收件、設定與時程

1. 調謄本：土地、建物謄本都要調，確認共有型態、自己的權利範圍、前面有沒有抵押或查封。
2. 初評：把物件位置、誰在使用、共有人數、既有貸款餘額說清楚，承作方先判斷能不能做。
3. 估價與條件：現場看物件，拿到書面的金額、利率、費用、期限。
4. 簽約對保：逐項核對契約，本人到場確認身分與設定內容。
5. 抵押權設定：向不動產所在地的地政機關送件，補件會拉長時間。
6. 撥款：設定完成當日撥款，扣費明細要當場核對。

地政收件與設定：桃園在地怎麼跑

桃園市設有 8 個地政事務所，設定登記依不動產所在地的管轄所辦理。今年起多了一條要注意的新規定：內政部 115 年 3 月 10 日修正跨縣市代收作業原則，地政機關公告寫明「非金融機構抵押權設定登記及與其連件辦理之土地登記案件，自115年5月1日起請向不動產管轄地政機關送件申辦」。民間借款的設定不能再拿到外縣市的地政事務所代收，桃園的地，就回桃園的管轄所辦。

桃園三件真實案例：持分人各自卡在哪裡

以下三件都是真實案件，已去除可辨識的細節。

情境一：蘆竹老透天，房子 1/3，基地卻只有 1/6

蘆竹南崁外圍一棟屋齡約 40 年的老透天，母親過世後，三姊弟辦了分割繼承登記，建物三人分別共有、各持 1/3。但調完土地謄本才發現，基地比例跟房子完全不同。

問題出在這塊地本來就是外公和母親共有，母親生前只持有 1/2。她名下那一半再由三個孩子繼承，所以每個人拿到的土地持分只有 1/6。

排行中間的弟弟在龜山經營早餐店，準備更新廚房設備、順便整理店面，原本以為自己有房屋 1/3，就拿整棟行情的三分之一去估可以借多少。承作方評估時，建物和基地分開看：房屋 1/3、土地 1/6，基地價值少了一截，評估自然比他自己算的保守。

最後以建物 1/3、基地 1/6 一起設定，借到的金額低於原本需求，但足夠先付設備頭期款，其餘裝修費再跟廠商談分期。這件最容易讓持分人誤判的地方，是房屋持分和土地持分不一定相同，只看建物謄本去估，常常會把能用的土地價值算高。

情境二：楊梅電梯大樓，母子各 1/2，銀行一胎押的是整戶

楊梅市區一戶電梯大樓，十多年前由母親和兒子共同買下，各持有 1/2。當初向銀行辦的房貸，抵押權設定在整戶，目前還有餘額。

兒子做室內裝修工程，同時接了兩個住宅案，工程款要驗收後才收得到，木作、板材和工班費卻要先付。他不想再麻煩母親簽文件，想只用自己那一半辦持分房屋貸款。他的 1/2 應有部分本身可以評估，真正影響額度的是前面那筆銀行抵押權。

兒子原本以為自己只借自己的 1/2，銀行餘額也只要算一半。調謄本後確認，銀行設定的是整戶房屋及土地，承作方評估後順位空間時，必須把整筆前順位負擔放進來，不能直接除以二。最後可借金額比他預估的低。他縮小這次用款，只先付材料訂金，工班費等第一筆工程款進來再接；簽約前也把原本的銀行月付和新增借款合起來重算，確認工程款晚一個月進來仍付得出，才決定辦理。

情境三：觀音持分農地，叔叔一直在種，姪女有 1/4 卻沒有固定使用位置

觀音一筆農地，是祖父過世後留下的，家族已辦好分割繼承登記，目前四人分別共有、各持 1/4，但從來沒有簽過書面分管協議。

這塊田多年來都是其中一位叔叔在種水稻，其他人沒有下田，也沒有向叔叔收租。住在中壢的姪女準備接下一間小型美容工作室，需要一筆頂讓金和初期整理費，才想到自己名下還有這份農地持分。她原本用整筆土地行情除以四，認為自己那份很容易換算出價值。

承作方看的還有使用現況。沒有書面分管，她擁有的是整塊地的應有部分，並沒有一塊劃出來的 1/4 可以單獨交付；叔叔又長期耕作，將來真要處理這份持分，接手的人仍要面對原本的使用關係。最後案件有承作，但額度比按面積比例換算保守。姪女把叔叔耕作、沒有收租、沒有分管的情況全部據實說明，也補了地籍圖和現況照片；她沒有硬湊原本的需求，頂讓金先付一部分，其餘和原店主另談分期。

利率、額度與費用：桃園持分借款怎麼估

持分貸款的額度，沒有一個「幾成」可以套。上面三件案子的共同點是：借款人都拿比例去算，結果都算高了，因為承作方看的是使用現況、共有人數、既有抵押和將來交付的難易。利率方面，民間借貸依民法第 205 條，約定利率設有上限；費用則要問清楚每一筆由誰收、什麼時候收、撥款時扣不扣。桃園持分抵押借款的額度與利息怎麼試算，持分土地貸款的利率與額度試算有例子可以對照。

簽約前的 4 項檢查：利率、費用、合約與還不出來的後果

還沒決定要不要留這份持分時

平鎮一棟老透天，父母過世後由兩兄弟繼承，房地各持 1/2。弟弟要付一筆孩子的學費，想用自己那份借款，一問才知道哥哥已經找仲介在談整棟出售，弟弟自己也不排斥一起賣，只是條件還沒談定。兩人各半，哥哥一個人賣不了整棟，但只要兄弟談成，弟弟那份的抵押就得先清償、塗銷，交易才走得下去。最後弟弟把金額縮小、期間抓短，只借眼前確定要付的第一期，並先約好整棟一旦簽約就提前清償。家裡已經在談賣，借多久、怎麼退出，比借多少更重要。如果其實是想把這份處理掉，直接看桃園持分買賣的做法。

借款前 4 項檢查

另外要知道：設定抵押不用其他共有人同意，但抵押權會登記在謄本的他項權利部，任何人調謄本都看得到。說「不會留下紀錄」的，本身就不可信。

借這筆錢的理由，本身有沒有問題

最後再問自己一次，這筆錢是給自己用的嗎？如果是有人在電話裡自稱檢警、要你把錢轉到「監管帳戶」，或是有人勸你借錢去投資保證高報酬的標的，先撥 165 反詐騙專線查證，再決定要不要借。很多人是錢匯出去以後，才發現整件事是騙局。

桃園持分貸款常見問題

桃園持分房子可以貸款嗎？銀行不收還有哪些管道？

可以評估。銀行不承做只用單獨持分設定的案件，這跟法律能不能設定是兩回事；分別共有的應有部分可以設定抵押，桃園持分房子貸款主要走民間。桃園共有房屋貸款若是全體共有人一起拿整戶擔保，就是另一種案件。

桃園持分土地可以貸款嗎？建地和農地看的地方一樣嗎？

可以，但看的地方不同。建地先看臨路、面寬和能不能開發；農地先看誰在耕作、有沒有分管、共有人數。桃園共有土地可以貸款嗎、桃園持分農地可以貸款嗎，答案都從謄本上的共有型態開始，分別共有才能用自己那份談。

中壢的透天，其他共有人住在裡面，我那份還能借嗎？

能評估，但估值會比整戶行情換算低。你的持分沒有實際在用，接手的人也無法直接入住，還得面對原本住的人。把誰住、住多久、有沒有付租金據實說清楚，評估才不會一路改。

觀音、新屋的祖產農地共有人十幾位，我那一份還能借嗎？

先確認已經辦好分割繼承登記、自己有明確的應有部分，才談得下去。共有人越多，將來處分要面對的人越多，桃園農地持分貸款的額度會跟著保守；有人在耕作、沒有分管的，也要一併說明。

八德、蘆竹的房子，兄弟不配合，我那份能自己去設定嗎？

是分別共有的話可以，不需要兄弟簽名或同意，這是民法第 819 條給每位共有人的權利。桃園共有土地借款也是同樣的規則。要先確認的是謄本上登記的型態，不是家裡同不同意。

還沒辦繼承登記，聽說民間不用其他繼承人同意也能借，是真的嗎？

不是。還沒分割的遺產屬於公同共有，處分要全體同意，任何一位繼承人都不能自己拿去設定。先由全體繼承人辦分割繼承登記、轉成分別共有，才有自己的應有部分可以借。

桃園重劃區透天和老市區公寓，同樣 1/4 持分，能借的會一樣嗎？

不會。比例一樣，物件和現況不一樣：重劃區透天看前面有沒有整戶房貸、誰住在裡面；老公寓還要看屋齡和基地比例。桃園房屋持分貸款的額度，要逐件看過才算得出來。

在桃園借持分，要找本地業者還是外縣市的也行？

外縣市的持分貸款業者、持分貸款公司也可以承作桃園的案子，但 115 年 5 月起，民間抵押權設定要回到桃園的管轄地政機關送件，不能在外縣市代收。找業者、公司還是私人金主，名稱不是重點，重點是查得到登記、條件寫進契約。網路上的桃園持分土地貸款推薦、桃園持分房屋貸款推薦，也用同一套標準去核對。

怎麼確認持分借款業者是合法的？

上經濟部商工登記公示資料查詢，確認公司名稱、代表人和營業項目，再確認有實體辦公室。願意先看謄本、把條件寫清楚、撥款前不收錢的，比一開口就保證額度的可靠。

平鎮夫妻各半的大樓，離婚後我那一半能自己借嗎？

登記是各 1/2 的分別共有，就能用自己那一半評估，不需要前配偶同意。要注意兩件事：當初的房貸是不是還押在整戶，以及對方是否還住在裡面，這兩點都會影響能借多少。

復興區的土地有持分，可以拿來借嗎？

先查地號是不是原住民保留地。保留地移轉的承受人以原住民為限，將來處分的對象受限，不在一般持分借款的承作範圍。確認不是保留地，才依一般土地的條件評估。

民間借款月息 2.5% 以內都合法嗎？

不是。年 30%（約月 2.5%）是當舖業法給當舖的上限，民間借貸適用的是民法，兩套不能互套。民法第 205 條對約定利率設有上限，年 16%，換算月息約 1.33%。報價時先問清楚是月利率還是年利率，再把費用一起算進去。

延伸閱讀

• 想直接處理掉這份持分：桃園持分房屋、土地買賣
• 農會與民間怎麼選：農地貸款
• 桃園農地買賣

本頁為資訊整理，實際個案仍建議諮詢具證照的專業人員。