宜蘭持分房地民間借款：可以單獨設定，無需共有人簽字同意

從頭城老街到三星的田：宜蘭 10 個鄉鎮市的持分，估價前先把哪件事交代清楚

同樣是一份持分，老街上的一棟舊屋、市區的一棟透天、平地上的一塊田，出資方拿到資料後第一個追問的事情並不一樣。下表把 10 個一般鄉鎮市排成 7 列：第三欄是會讓金額變保守的現況，第四欄是你人不在宜蘭時，可以請誰帶出資方到現場。表上寫的是評估的方向，你那份實際怎麼估，仍以謄本和現場為準。

（資訊更新日期：2026 年 10 月）

拿這張表對照宜蘭持分土地貸款的評估：第三欄對上的項目越多，出資方越會從保守的那一端估；第四欄的人選先想好，約看現場時就不必一改再改。名下同時有透天和田的，兩列分開對照。

大同、南澳兩鄉屬原住民族地區，沒有放進表內。境內的原住民保留地，依原住民保留地開發管理辦法第 18 條（114 年 1 月 13 日修正），取得所有權以後再移轉，承受的一方以原住民為限，能接手的人一開始就被限定，另外依原住民保留地貸款那頁的方式評估。

頭城、蘇澳：老街的舊登記上，共有人只有名字沒有住址時

老街一帶的房地，登記資料有一部分是從土地總登記那時候一路延續下來的。調出謄本，偶爾會看到某位共有人只登記了姓名，住址欄空著，或寫的地址早已查無此處。這種情形屬於地籍清理條例第 32 條處理的範圍：登記名義人的姓名、住址記載不全或不符，土地權利人或利害關係人要在申請期間內檢附證明文件，申請更正登記。

對你那份的影響要分兩面看。第一面是別人那份：被縣政府列入清理公告、期間內又沒人出面的，依同條例第 11 條由縣政府代為標售，標售時共有土地的他共有人列在第 12 條優先購買的第三順位；兩次標售都沒賣出，依第 15 條囑託登記為國有。共有人名單因此會換成得標的人或國家，出資方評估時會問這一份走到哪一步。第二面是你自己那份：如果資料不全的正是你家長輩，登記上的名字跟你的繼承文件對不起來，設定時就會卡住，要先把更正辦完。老街這類宜蘭持分房屋貸款或宜蘭土地持分貸款，先調所有權部看住址那一欄，再請地政事務所確認這筆地有沒有列在清理公告裡。

宜蘭市、五結：謄本上各人的權利範圍加起來不是一整份，要先更正登記

把所有權部每一位共有人的權利範圍加總，結果應該剛好是一整份。有些土地經過好幾次繼承、買賣和分割，加起來卻多出一點或少了一截。內政部的函釋也提過，共有土地權利範圍合計小於一的錯誤型態複雜，要看個案處理。

這會卡住設定，是因為出資方無法確定你名下那個分數到底對不對：加總超過一整份的，可能有人的分數被多登了；不到一整份的，少掉的那一截可能屬於某位沒登記到的人。依土地法第 69 條，登記完畢後發現錯誤或遺漏，要以書面聲請上級機關查明核准後才能更正；純屬登記人員記載時的疏忽、又有原始登記原因證明文件可查的，由登記機關逕行更正。要做的是把當年的買賣契約、分割協議或繼承文件找出來，向地政事務所申請。更正可能動到其他共有人的分數，必要時要請他們配合；更正完成、謄本上的數字對得起來，才回到一般持分的評估；在加總不對的地上，宜蘭共有土地可以貸款嗎這個問題，要等這一步辦完才有答案。

三星、壯圍：遺產稅用田抵繳以後，國家成了共有人之一

長輩留下的田不少、現金不多，遺產稅一時繳不出來，繼承人有時會申請拿田抵稅。遺產及贈與稅法第 30 條第 4 項規定，應納稅額在 30 萬元以上、現金繳納確有困難的，可以在繳納期限內申請以課徵標的物一次抵繳；遺產還是公同共有時，依同條第 7 項，繼承人過半數且應繼分合計過半數同意，或應繼分合計超過三分之二同意，就能提出申請。土地抵繳的價值照核課遺產稅的價值算，也就是公告土地現值，通常比市價低。

抵繳的若是田的其中一份，辦完以後，所有權部的共有人名單裡就多了中華民國，管理者是財政部國有財產署。你們幾位繼承人分得的那幾份，辦好分割繼承登記後一樣是分別共有，照常可以拿自己那份去設定，宜蘭共有農地貸款看的仍是你名下那個分數。出資方多問的是國有那一份日後怎麼處理：國有財產署可能依規定標售，也可能受理符合條件的人申請承購，監察院調查過的案例裡，就有國有持分土地抵稅後專案讓售給申請人的情形。共有人名單日後會不會換人，跟著這一份的去向走；你們如果打算自己買回來，可以先向國有財產署問承購的條件。

宜蘭的透天、建地和田：寫著一樣的幾分之幾，估價各卡在哪裡

分數相同，打折的位置不同。資料按透天、建地、田分開準備，談的時候才不會被一句「持分都不好估」帶過去。

宜蘭持分房屋借款的透天：屋況以外，出資方還看這棟將來租不租得出去

接手一份透天持分的人，自己搬進去住的機會不大，因為其他共有人還在用；他願不願意出價，看的是這棟房子將來能不能租出去、租金收不收得到。所以出資方估房屋那份，除了屋況，還會看門口好不好停車、離車站、學校和市場多遠、格局方正不方正、採光夠不夠。租得出去的房子，接手的人比較好算回收，你那份的折讓就小一些，宜蘭持分房子貸款的金額也比較好談。

透天的房屋一張建物謄本、底下的基地另一張土地謄本，兩張上你的分數可能不同，出資方會分別乘上去再加總。宜蘭房屋持分貸款也好，宜蘭共同持有房屋貸款也好，抵押權都只壓在登記給你的那個分數上；房屋那份還會被扣哪些折讓，持分房屋貸款的說明寫得比較細。整棟房子都只登記你一個人的，屬於宜蘭房屋二胎的範圍。

建地持分：都市計畫內的住宅區，臨路和面寬先決定整筆價

都市計畫內住宅區的建地，整筆值多少，先看臨的路有多寬、臨路那一面有多長，這兩樣決定日後能蓋多大、好不好規劃；整筆價定了，才輪到共有那一層：一筆地掛了幾位共有人、你那份在現場有沒有約定好的使用位置。宜蘭持分土地貸款的評估從這裡起算，叫它宜蘭持分土地抵押貸款或宜蘭持分地貸款都一樣，設定的是土地謄本上你的應有部分。整筆建地的條件見宜蘭土地借款，名下只有一份的，見持分土地貸款的條件。

田的持分：特定農業區裡的一份，接手的人能怎麼用

宜蘭持分農地可以貸款嗎？田在平地、你那份屬於分別共有，就能評估。先看土地謄本上的使用分區：特定農業區是劃來保護優良農地的分區，使用地類別一般是農牧用地，用途以農業使用為主，能做的事比一般農業區少。接手一份特定農業區田地的人，能做的就是繼續耕作或交給別人耕作，願意出價的人因此有限，價格也從保守那一端談起。

不論叫宜蘭持分農地貸款還是宜蘭農地持分貸款，出資方算出來的金額，一般會比面積直接乘行情少；民間和其他管道各收哪一種田，見農地貸款的管道比較。

要誰簽名，看所有權部那一欄：共有人住台北也好、住在地也好

共有人住得遠或近、跟你感情好不好，都不決定這件事。答案在土地和建物謄本的所有權部，看你的名字後面登記了什麼。

每位共有人後面都寫著一個分數，這種登記方式屬於分別共有，依據是民法第 819 條第 1 項：共有人處分自己的應有部分不受他人限制。因此你只拿自己那份去設定時，契約書上列的義務人就是你本人，住台北或住在地的兄弟姊妹都不必簽字，事前也不用通知。宜蘭分別共有土地貸款、宜蘭共有土地貸款，靠的都是這一條；要全體點頭的，是把整棟房子或整筆土地拿去設定。網路上有人把「免共有人同意」「產權不完整也免同意」寫成不帶條件的一句話，這只在分別共有、而且只押自己那份時才成立。

名字後面空著、只標公同共有的，表示這份遺產還沒分割。遺產在分割以前歸全體繼承人公同共有，這是民法第 1151 條；要處分它，依第 828 條第 3 項必須全體繼承人同意。所以在分割以前，沒有人手上有自己的比例，下一步是全體繼承人協議各分多少，送地政辦分割繼承登記。想知道共有關係將來怎麼收尾，看分割共有物；謄本上的登記方式，見共有登記的寫法。

人在台北、那份在宜蘭：持分抵押的六步與回宜蘭送件的安排

下面六步不會跳著走，撥款排在第五步之後；越早把資料交齊，地政審查時越少來回補件。

1. 調謄本房、地兩種謄本和地籍圖一起申請，確認是哪一種共有、你名下的權利範圍，順便把所有權部各人的分數加總看是不是一整份。
2. 初評交代現場由誰使用、前面的抵押還剩多少，以及共有人名單裡有沒有資料不全或登記成國有的那一份。
3. 估價與條件出資方到現場走一趟以後，金額、年利率、開辦費、借款期限和還款方式（只繳利息或本利一起攤）都寫成書面給你。
4. 簽約對保借款人親自出席並出示證件，契約條款讀過一遍，設定契約書列的建號、地號和分數逐筆對照謄本。
5. 抵押權設定送宜蘭當地的地政事務所審查，缺件就要補正，撥款日跟著往後。
6. 撥款登記完成當天撥款，入帳金額扣了哪些費用，拿書面條件逐項核對。

同在宜蘭境內，地政事務所之間可以跨所收件，地在三星、人在宜蘭市上班，就近送件就好。跨出縣界就不一樣了：從 115 年 5 月 1 日起，出錢的一方不是銀行這類金融機構時，抵押權設定以及跟它一起送的案件，其他縣市的地政事務所已經不再代收。住在雙北的持分人，這一步要回宜蘭當地的地政事務所辦，把對保和送件排在同一天，來回一趟就能處理完。

住在裡面的共有人不開門、其他人決定整筆出售：兩種情況下你那份怎麼辦

這兩段屬常見情境整理，不是特定個案，用意在說明這兩種家裡的狀況，出資方會在哪一步停下來。

情境一：羅東的透天由一位共有人住著，他不讓估價的人進門

羅東市區一棟透天，登記在四位堂兄弟姊妹名下，分數各不相同。其中一位長年住在裡面；你那份是五分之一，人在桃園上班，想拿這份借一筆錢。約好出資方來看現場那天，住在裡面的那位不肯開門，說房子一直是他在顧，不讓外人進來。

他擋得了開門，擋不了設定。你處分自己的應有部分不必他同意，這是民法第 819 條第 1 項；第 818 條讓每位共有人按應有部分使用整棟，也沒有讓住在裡面的人替其他人決定能不能借。屋內看不到，影響的是估價：出資方只能從外觀、屋齡、附近的成交和謄本去推，屋況一律往保守那一端抓，金額就少一截。

補救的方向，是把能代替現場的資料湊齊：到地政事務所申請建物測量成果圖，讓出資方知道各層面積和格局；手邊的舊照片、近年修漏水或換管線的單據，一起附上。也可以先跟住在裡面的那位談，約一個他在場、只看不拍的時段。不要趁他不在自己開鎖帶人進去，那是他住的地方，鬧僵了，日後你那份要處分時更難談。宜蘭共有房屋貸款碰到現場進不去，最後金額落在哪裡，就看這些資料補得多完整。

情境二：借款期間，其他共有人用多數決把整筆地賣掉

冬山一筆平地的田，共有人一共六位。其中一位兩年前拿自己那份辦了宜蘭共有土地借款，抵押權登記在他的應有部分上。今年另外幾位共有人的人數和應有部分都過半（或應有部分合計超過三分之二，人數不計），決定依土地法第 34 條之 1，把整筆田賣給外人。

這時他會收到書面通知，不能書面通知的則以公告代替。依土地法第三十四條之一執行要點第 12 點、第 13 點，他可以用出賣的同一條件主張優先購買，接到通知後 15 日內不表示，就視為放棄。不買的話，他那份應得的價金由出賣的共有人交付或提存，地政要看到已受領或已提存的證明，才辦理移轉登記。執行要點對他那份上的抵押權沒有另外規定；依民法第 867 條，抵押的不動產讓與他人時，抵押權不因此受影響，買方接手的那一份仍帶著這筆抵押，想拿到乾淨產權，就會要求先清償、塗銷。多數決可以賣掉整筆，但不能拿來替全體設定抵押，這兩件事不要混在一起。

對借款人來說，最好在簽借款契約時就約定：整筆被多數決出售時，他那份分得的價金先用來清償這筆借款，提前清償要不要付違約金、怎麼計算，寫清楚。共有人之間的出售怎麼進行，宜蘭持分買賣那頁有說明。

宜蘭持分的金額從哪裡扣起：整筆價、你的分數、現場使用、前面的抵押，利率不過年 16%

不管稱作宜蘭持分抵押借款還是宜蘭共有持分借款，都沒有現成的成數可以套用，出資方是一路往下扣出來的：先抓整棟或整筆在市場上的價格，換回你名下的分數；再看現場使用，例如誰住在裡面、田由誰在種，接手的人能用到多少，就打多少折；最後扣掉順位在你之前的抵押，餘下的部分才拿來談金額。上面提到的舊登記不全、權利範圍加總不對、國有那一份未定，都在打折那一步被算進去。

利率另有一條線。依民法第 205 條，民間借貸約定的年利率最高 16%，每個月大約 1.33%。報價裡的開辦費、撥款當天先扣掉的錢，都要連同利息換成年利率，不同出資方的條件才比得出高低。想代入自己的數字，見持分土地貸款頁的利息試算；房屋那份的評估，見共有房屋借款的額度。

契約簽名前，持分借款要逐條核對的四件事

先確定這份要留。家人如果正在商量把整筆賣掉，借款期限不要拉長，提前清償怎麼算也先約定在契約裡；借和賣兩邊怎麼比，見持分想處理掉時的做法。決定要借，網路上找宜蘭持分貸款業者時，報價以外，下面四件事要能在契約上逐條對到。

借款前 4 大檢查

有人自稱客服，說要幫你解除分期扣款時

想借這筆錢的起因，若是一通電話或一則訊息，對方說自己是購物網站或銀行的客服，說你的訂單被誤設成分期、每個月會被扣款，要你到提款機操作或先匯一筆錢「解除設定」，先掛掉電話，撥 165 反詐騙專線問清楚。正常的客服不會叫你去提款機解除扣款；查證之前，借款契約和授權書都先別簽。

問與答：從謄本到撥款，12 個借款卡點

延伸閱讀

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