土地法34-1多數決：共有人不同意，整筆房地怎麼依法出賣

土地法34-1寫了什麼：六項條文白話對照

土地法第34條之1共有六項，最後一次修正是民國100年6月15日，當時在第一項加入農育權與不動產役權。條文原文可以在全國法規資料庫的土地法第34條之1查到。下表把每一項的意思用白話對照：

第六項的分割調處與法院分割，另見共有物分割的協議、調處與訴訟流程。本頁以下集中說明第一項到第五項，也就是多數決出賣。

哪些事可以用多數決

條文列的是處分、變更，以及設定地上權、農育權、不動產役權或典權。執行要點第三點把範圍再縮小：處分只限「有償讓與」，也就是賣；變更要有償，或不影響其他共有人的利益；設定上面那幾種權利也要有償。依第六點，共有土地或建物的標示分割、合併、界址調整及調整地形，也可以用多數決。

農地另外受農業發展條例的耕地分割面積限制，持分農地的出售細節見持分農地買賣。

哪些事不能用多數決

抵押權不在條文列舉的權利裡。執行要點第三點也明定，信託、交換所有權、共有物分割都不算這裡的「處分」。贈與沒有對價，不是有償讓與，同樣不能用多數決。這些行為回到民法第819條第2項，共有物的處分、變更及設定負擔，要得到全體共有人同意。

同意門檻：人數過半加面積（應有部分）過半，或面積逾三分之二

執行要點第七點把門檻講得很清楚：「過半數」是指共有人數與應有部分合計都要超過一半，剛好一半不算；「逾三分之二」是應有部分要超過三分之二，人數才可以不算，剛好三分之二也不算。前面說的「面積」就是謄本上的應有部分比例，按每一筆地或每一棟建物分開算。

人數與應有部分以土地登記簿上登記的為準。共有人已經過世的，改用他的繼承人人數與各人的應繼分計入。共有土地剛好三分之二的情形，另見共有土地的權益與處分規則。

五人共有，同意組合不同，結果也不同

假設一筆地由甲、乙、丙、丁、戊五人共有，應有部分分別是甲二分之一、乙五分之一，丙、丁、戊各十分之一：

繼承還沒分割（公同共有）怎麼算

第五項規定前四項準用於公同共有，所以遺產還沒辦分割繼承，一樣可以用多數決，不必先改成分別共有。執行要點第七點第二項：公同共有看的是人數與「潛在應有部分」，兩項都要過半；潛在應有部分合計逾三分之二，人數不算。潛在應有部分依法律規定、習慣或法律行為決定，沒有規定的推定為均等，繼承的情形就是各繼承人的應繼分。

同一筆地如果有一部分是分別共有、一部分是公同共有，第七點第三項規定公同共有的部分以同意的人數與潛在應有部分併入計算，同一個人兩邊都有份的，只算一次。

多數決出賣的流程與日數

從談條件到過戶，依條文與執行要點大致會經過以下步驟：

1. 確認門檻與全體共有人調最新謄本，列出全部共有人與應有部分；有人過世的，查出繼承人。
2. 和買方談定條件價金、付款方式與期限都要定下來，因為通知時要寫出來，其他共有人是用「同一條件」決定要不要買。
3. 事先書面通知或公告依第八點寄送通知；符合公告條件的才公告。
4. 等待15天優先購買期間其他共有人接到通知15天內不表示，視為放棄。
5. 交付對價或辦理提存不同意者該拿的錢，交給本人或向法院提存。
6. 申報移轉現值、繳清稅費依第九點第五款，可由同意的共有人申報土地移轉現值，土地增值稅等稅費繳清後才能申請登記。
7. 申請權利變更登記附上通知或公告文件、受領或提存證明，並在申請書記明依第34條之1辦理、如有不實願負法律責任。

每一段日數怎麼算，整理如下：

113年起，通知怎麼送才算數：存證信函、實際住居所與公告

執行要點第八點在113年1月1日起大幅修正。修正前只寫「視實際情形」用雙掛號或存證信函，沒有規定要寄到哪裡；修正後的規則如下。

• 寄到戶籍地址：用雙掛號的通知書或郵局存證信函，送到他共有人的戶籍地址；對方是法人或非法人團體的，送到事務所或營業所。
• 知道對方住哪，就要寄實際住居所：戶籍地址送不到、對方戶籍暫遷到戶政事務所，或已經知道對方不住在戶籍地，要改寄實際住居所，並在登記申請書記明「他共有人受通知之處所確係實際住居所，如有不實願負法律責任」。真的查不到實際住居所，則記明「義務人確不知悉他共有人實際住居所，如有不實願負法律責任」。修正說明指出，這是為了防止明知對方住哪裡，卻只寄戶籍地，再改用公告。
• 公告只限三種情形：住所不明或依上面方式送不到；戶籍資料有遷出國外或喪失國籍的記事，寄除戶地址也送不到；在臺灣沒有戶籍，寄登記簿上的地址也送不到。
• 公告經20日才生效：可由村里長簽證後貼在土地或建物所在地的村里辦公處，也可以登報（國內或國外報紙都可以），從布告之日或最後一次登報日起算20日。
• 通知內容要寫齊：哪一筆地或哪一棟房子、打算怎麼處分、價金怎麼分、怎麼付與何時付清，以及通知人與受通知人的姓名、住所。幾筆地或幾棟房子一起賣時，每一筆的價金要分開寫。
• 對方已過世：通知他的繼承人或遺產管理人。修正前只寫繼承人。
• 可以委託別人寄：委託他人代為通知，不需要特別授權。

至於不去郵局領的情形，最高法院109年度台上大字第908號裁定認為，掛號郵件因為沒人在而留下招領通知時，除非收件人能證明客觀上有不能領取的正當理由，收到招領通知時就算已經到達，不必真的領取。執行要點的修正說明也引用了這個裁定。官方條文全文見內政部主管法規查詢系統的土地法第三十四條之一執行要點。

15天內不表示視為放棄，多人主張時怎麼分

執行要點第十三點第一款：他共有人接到出賣通知後15日內不表示，優先購買權視為放棄；用書面表示的，以書面送到同意出賣的共有人時生效。網路上常見的「10天」，是土地法第104條給地上權人、典權人、承租人的期限，對象不同。依第十三點第六款，34-1的優先購買權碰上土地法第104條、第107條的優先購買權時，原則上優先適用後者。各種優先購買權的比較，見優先購買權的法源與行使要件。

好幾位共有人都主張要買的，依第十二點第三項，按各人的應有部分比例分配；公同共有則依第十三點第十款，按潛在應有部分比例計算。共有人那份被查封或假扣押，依第十三點第七款不影響他行使優先購買權。

價金提存與連帶清償

依第三項，同意出賣的共有人對其他共有人應得的價金負連帶責任，申請登記時要附上對方已經領取，或已經為他提存的證明。執行要點第十一點規定，提存人必須是同意出賣的共有人，可以由其中一人或數人辦理。對方住所查不到時，依情況決定提存對象：

• 確定還活著的，以他本人為受取權人辦理提存
• 已經過世的，以繼承人為對象
• 過世但不知道有沒有繼承人的，以依民法第1177條或第1178條選定或選任的遺產管理人為對象
• 行蹤不明、沒有死亡宣告的，以依民法第10條及家事事件法選任的財產管理人為對象

第九點第二款另外寫明，價金多寡不在地政機關的審查範圍。換句話說，地政只看有沒有交付或提存的證明，不判斷價格合不合理；對價格不滿，要走法院。已經領了錢的他共有人，原則上要親自到場核對身分。

申請登記時要附的切結書：誰切結、切結什麼

34-1案件送件時，同意出賣的共有人要對幾件事情自己負責，方式是在登記申請書適當欄記明，或依執行要點第十點另外附切結書代替：

• 依第九點第一款，記明依土地法第34條之1第一項至第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任
• 依第八點第三款，寄送實際住居所的，記明受通知處所確係實際住居所；查不到的，記明確不知悉
• 依第九點第二款，記明受領的對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責
• 依土地登記規則第97條第1項，其他共有人已放棄優先購買權的，附出賣人的切結書，或記明優先購買權人確已放棄，如有不實，出賣人願負法律責任

第十三點第十一款再要求，切結書要寫明通知的方式，以及優先購買權人有沒有主張、怎麼主張。這些切結是出賣人自己對事實作擔保，內容不實要自負法律責任，不是填一份制式表格就沒事。網路上常搜的「放棄優先購買權切結書」或拋棄書，則是其他共有人簽的放棄文件，跟出賣人切結是兩回事：有對方簽的放棄證明最乾淨，沒有的話，就靠通知證明加上出賣人切結。

送件後被異議：地政哪四種情形會駁回

依執行要點第十四點，地政收件後到登記完畢前，其他共有人用書面提出異議，主張下列情形之一，登記機關應依土地登記規則第57條第1項第3款駁回：

1. 幾筆地或建物一起賣，卻沒有分別寫出每一筆的價金，讓他無法只就自己共有的那筆主張優先購買
2. 對應得的價金、補償或買賣條件有爭執，並附上已向法院起訴的文件
3. 主張書面通知不符合第八點第二款到第四款的規定
4. 其他損害他權益的情形，並附上已向法院起訴的文件

第一款和第三款不需要先起訴，第二款和第四款要附起訴文件。另外，土地登記規則第97條第3項也規定，登記完畢前優先購買權人以書面異議，並能證明確實在期限內表示願以同樣條件購買，或出賣人沒有照通知或公告的條件出賣，登記機關應駁回。他共有人那份如果被法院查封、假扣押，依第九點第六款，地政會先詢問原囑託機關，確認有沒有妨礙禁止處分。

113年1月1日起，執行要點改了哪些

內政部在112年8月22日以台內地字第1120263067號令修正執行要點，113年1月1日生效。要分清楚：這次修的是執行要點，不是土地法第34條之1的條文本身。主要變動如下：

修正前曾有見解認為同意出賣的共有人可以當買方，113年起已經不適用，看到舊文章這樣寫要特別留意。

不同意出賣的一方，手上有哪幾條路

15天內以同一條件優先購買

依執行要點第十二點，其他共有人可以用出賣的「同一條件」共同或單獨優先購買，條件不只是價格，付款方式與期限也包括在內。幾筆地一起賣的，可以只買自己有共有的那一筆，但法院確定判決認定使用上不可分，或依法令必須併同移轉的除外。15天很短，要不要買、錢從哪裡來，最好在通知寄到前就有底。

價格或程序有爭執：書面異議加上起訴

地政不審查價格高低，所以覺得賣得太便宜，光是抗議沒有用，要在登記完畢前提出書面異議，並附上已向法院起訴的文件，地政才會駁回。通知寄錯地址、不符第八點的，則書面異議就能讓地政駁回。異議的四種情形見上一節。

不想被動等：先賣掉自己那份，或請求分割

分別共有人可以自由處分自己的應有部分（民法第819條第1項），不必等多數方動作，可以自己先找買方，其他共有人仍有優先承購權，流程見持分土地買賣的流程與注意事項。不想繼續共有的，也可以請求分割；協議不成、走法院時，可能判決原物分割，也可能判變價分割，差別見變價分割的流程與價金分配。

沒被通知就被賣掉：還能主張什麼

最高法院109年度台上大字第2169號裁定（110年5月28日新聞稿）處理的就是這種情形：共有人依34-1第一項出賣共有土地，沒有依第二項通知其他共有人，而且已經辦完移轉登記。裁定認為，第四項的優先承購權只有債權效力，不能對抗第三人，沒通知不影響出賣與移轉的效力；登記完成後原共有關係已經消滅，沒被通知的人也不能用「給付不能」要求賠償。只有在沒通知的行為構成侵權行為，使他受有損害時，才能依侵權行為請求賠償。執行要點第十三點第五款也寫明，優先購買權屬債權性質，受損害的他共有人可以依法請求損害賠償。

侵權行為的請求權有時效：依民法第197條，從知道有損害及賠償義務人時起2年不行使就消滅，從侵權行為發生時起超過10年也一樣。

網路上流傳的「34-1破解」：哪些有用、哪些會出事

搜尋「34-1破解」會看到各種擋法，有的是條文給少數方的正當權利，有的是虛假交易，做了反而要負民事甚至刑事責任。多數方也有人反過來用假交易湊門檻。下表把常見做法分開：

假抵押權、假地上權為什麼擋不住

依民法第87條第1項，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示的，意思表示無效，只是不能拿這個無效對抗善意第三人。多數方可以訴請確認抵押權不存在並塗銷登記。至於刑事責任，目前查到的兩件判決都是所有權移轉，沒有找到假抵押權的同類判決，只能說同樣可能涉及刑事責任，不能說一定成罪。

真的有借款而設定的抵押權則是另一回事。依民法第867條，不動產設定抵押權後讓與他人，抵押權不因此受影響，所以買方會把這筆負擔算進價格，這也是有人以為抵押權能擋34-1的來由。

兩件跟34-1有關的刑事判決

臺灣臺北地方法院111年度審簡字第994號：被告為了整合一筆土地，用親友名義、以「買賣」為原因辦理移轉登記，實際上沒有買賣，目的之一是湊到第34條之1的人數與應有部分門檻。法院依刑法第214條使公務員登載不實罪論處，共8罪，應執行有期徒刑1年7月，緩刑2年，並須向國庫支付60萬元。

臺灣士林地方法院113年度審簡字第398號：被告為了收購整合土地，以「贈與」為原因辦理所有權移轉，藉此規避第34條之1的共有人及地上權人優先承買權，同樣依刑法第214條論處，共19罪，應執行有期徒刑8月，緩刑2年，並須向公庫支付6萬元。刑法第214條的法定刑是3年以下有期徒刑、拘役或1萬5千元以下罰金。

多數決不能替全體設定抵押：想用共有地借錢要走哪條路

第34條之1第一項列的是地上權、農育權、不動產役權與典權，沒有抵押權。整筆共有地要設定抵押，回到民法第819條第2項，要全體共有人同意，多數決做不到。

分別共有的人，自己的應有部分本來就能自己處分（民法第819條第1項），只拿名下那份去設定，其他共有人不用出面簽名，評估方式見持分土地貸款的申辦條件；房屋持分則見持分房屋貸款。公同共有沒有可以單獨處分的應有部分，要先辦分割繼承登記，變成分別共有，才有自己那份可以設定。

34-1出賣、賣自己那份、法院變價分割：三條路比較

共有人想脫手，常見的三條路差在誰能啟動、買方是誰、價格怎麼定：

多數方想整筆賣、價格比單賣持分好，會選34-1；同意的人湊不到門檻，只能各自賣自己那份，或請求法院分割。

常見說法對照

土地法34-1常見問題

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