南投老家那一份要向民間抵押週轉：出資方怎麼估額度、契約誰簽、哪一步之後撥款

按鄉鎮排開南投的持分：透天、建地和田各卡在估價哪一關

這頁談的持分，落在平地和鎮街上：街上的透天、鎮郊的建地、平地的田。同樣是三分之一，有的房子修繕紀錄齊全，有的只剩基地，有的登記名字跟出錢的人不同，出資方停下來追問的地方也跟著換。表格依 10 個鄉鎮市分 9 列：第三欄是談額度前要先對的一件事，第四欄對到下一段三種估法裡的哪一種；南投持分土地貸款和房屋那份怎麼估，就從第四欄接下去。表格只寫方向，實際估多少，回到你那份的謄本和現場。

（資訊更新日期：2026 年 10 月）

第三欄那件事交代得越早，出資方越不用往壞處猜；同一個人在兩列都有份的，就各自對照。信義、仁愛、魚池不在表內：三鄉屬原住民族地區，境內原住民保留地的所有權，依原住民保留地開發管理辦法第 18 條（114 年 1 月 13 日修正），將來移轉只能給原住民，買方範圍先被框住，所以用另一套方式評估，詳見原住民保留地貸款；水里也有少數地號屬於保留地，同樣看那一頁。

草屯：車籠埔斷層經過的地段，日後改建受的限制怎麼算進你那份

921 地震是車籠埔斷層錯動造成的，草屯鎮有一段街廓就在斷層經過的範圍裡。震後主管機關沿著斷層線劃出管制帶：兩側各 15 公尺內，公有建築不能蓋，私人建築限兩層樓、高度 7 公尺（監察院調查報告整理的內容）。經濟部在 103 年 12 月 25 日把車籠埔斷層公告為活動斷層地質敏感區，區內的土地要開發，得先做基地地質調查和地質安全評估。

對你那份的影響在將來。透天現在住得好好的，估值看的卻是接手的人日後能怎麼用：落在限建帶裡，拆掉重蓋時只能蓋兩層，樓地板可能比現在少，買方會把這一點算進出價，出資方也就從保守的那一端估起。帶外但緊鄰的，影響小得多。

要確認的是個別地號。地質敏感區的範圍可以在經濟部地質調查及礦業管理中心的網站查；地號在不在限建帶內，可以問縣府的建築管理單位。查到的結果在初評時交出去，免得對方只能用猜的。

集集、竹山：房子倒了沒再蓋，建物謄本卻還記著那一棟

集集、竹山街上有些老家，房子在 921 倒了，家裡各有打算，基地就一直空著或改成停車。調謄本時先看一件事：那棟房子的建物登記還在不在。依土地登記規則第 31 條，建物全部滅失、所有權人沒去辦消滅登記時，土地所有權人或其他權利人可以代位申請，地政機關查明後也能逕為辦理；震後那幾年，縣府也曾依九二一震災重建暫行條例第 10 條，把拆除的建物列冊囑託辦消滅登記。所以有些謄本早就消掉了，有些到現在還掛著。

還掛著的那棟，已經不存在，設定時不能把它當擔保，估值也不會算它；你手上真正能談的，只剩基地那份持分。先申請建物消滅登記，讓謄本和現場一致，再拿基地去談，出資方看得懂接手的人拿到的是一塊空地的幾分之幾、能不能蓋、能蓋多大，接下來就回到建地的估法。整筆基地都在自己名下的，條件看南投土地借款。

埔里：當年借親戚名字登記的那份，要先把登記拿回自己名下

埔里有些房地，錢是自己出的，當年因為各種考量登記在兄弟或親戚名下，這種安排叫借名登記。拿這份去借時，出資方只認謄本：所有權部寫誰，就由誰設定。最高法院 106 年度第 3 次民事庭會議的決議認為，出名的人處分借名登記的不動產，屬於有權處分；換句話說，登記沒拿回來以前，那份在法律上是對方能處置的財產，出錢的人沒辦法拿去押。

要做的是先終止借名關係，請出名的人把那份移轉登記回你名下。對方願意配合，雙方一起送件；不配合，就得訴請返還登記。移轉時的稅費依實際辦理的登記方式計算，送件前先向稅務局和地政事務所問清楚。等謄本換成你的名字，這份才回到一般持分的評估；當年出錢的匯款紀錄、雙方的書面約定，先好好收著。

透天看屋況、建地看分區、田看耕作與進出：南投持分的三種估法

同一個分數，放在透天、建地、田上，被打折的點完全不一樣。資料按這三種各備一份，談的時候才不會被一句「持分都很難」帶過去。

透天的持分：補強和修繕紀錄拿不拿得出來，房屋那份怎麼估

有的透天做過修繕或補強，也有被判定要補強卻一直沒做的。出資方看房屋這份，先看整棟：柱樑和牆面有沒有裂縫、補強有沒有技師簽證的紀錄、屋頂和外牆漏不漏水。有紀錄的，接手的人放心，整棟價不必壓太低；什麼都拿不出來的，只能照現場看到的保守估。房屋和基地是兩張謄本，你在兩張上的比例各自帶進去，再合成你那份的起點。

不論搜的是持分房屋貸款、持分房子貸款，還是共同持有房屋貸款，押進去的範圍就是登記上屬於你的那個分數。銀行對單獨一份大多不承做，背後的考量寫在持分房屋貸款那頁；房子整棟只登記你一個人的，改看南投房屋二胎。

南投持分土地貸款：鎮上建地的那一份，看都市計畫內還是外再估

鎮上的建地，第一步看它在不在都市計畫範圍內。都市計畫內看使用分區證明上寫的是住宅區還是商業區；都市計畫外的非都市土地，看謄本上的使用地類別是不是甲、乙、丙種建築用地。分區確定以後，才輪到共有的那一層：一筆地掛了多少人、你那份在現場有沒有約定好的位置。辦過界址調整的地段，謄本上的面積可能跟舊權狀不同，一律照新謄本算。

有人搜持分土地借款，有人寫土地持分貸款或持分地貸款，叫法不一，設定的標的都是土地登記上你的應有部分。整筆土地的條件看南投整筆土地的借款條件；名下只有一份、沒有整筆的，見持分土地貸款怎麼談。

平地田的持分：地上堆了資材、被拿去停車，違規使用怎麼影響估價

持分農地可以貸款嗎？田在平地、編定為農牧用地、你那份屬分別共有，就能估。這塊地准做什麼，看謄本「使用地類別」一欄；有些田沒人耕作，被共有人或鄰居拿來堆放資材、填土停車，這已經不是農業使用。依區域計畫法第 21 條，違反使用管制的，可處新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期變更使用、停止使用或拆除恢復原狀。

對你那份的影響有兩層：接手的人可能要先處理罰鍰和清除，估值往下修；地上的東西是誰放的、誰在用，也要講清楚。堆東西的若是別人，不會改變你的權利範圍，但現場不乾淨，出資方就從保守那端看。持分農地貸款、共有農地貸款或持分農地借款，額度都比面積乘行情低一截；農會和民間各收哪種田，見農地貸款管道比較。

簽設定契約的會是幾個人：南投的持分，回頭翻所有權部就知道

家人贊不贊成、誰住在老家，都不決定這件事；答案寫在房、地兩張謄本的所有權部，就看你姓名後面記了什麼。網路上有一種說法，講持分借款可以「保密辦理」、共有人查不到，這不對：簽名的人可以只有你，抵押權卻一定登記在他項權利部，誰去調謄本都看得到。

名字後面附著一個分數，這種登記叫分別共有。民法第 819 條第 1 項規定，應有部分由每位共有人自行處分，因此你只押自己那份時，契約書義務人那一欄就寫你一個名字，兄弟姊妹不必蓋章，地政也不會另外通知他們。南投分別共有土地貸款的根據在此，換個說法叫共有土地貸款、共有土地借款，規則也相同；必須每個人都點頭的，是把整棟房子或整筆地一起拿去設定。

姓名旁空著、只標「公同共有」四個字，是繼承後一直沒分割的狀態。民法第 1151 條規定遺產在分割以前，由全部繼承人共同所有，也就是公同共有；第 828 條第 3 項要求處分時全體同意。這時誰都沒有自己的一份，得由全體繼承人談好比例，辦分割繼承登記。祖父那一代就沒辦繼承的，還要留意土地法第 73 條之 1 的列冊管理期限，見下面問答的第 7 題。要結束共有，方法整理在分割共有物；各種登記寫法，見共有登記。

南投的持分抵押照六步送件：登記和現況在初評對齊，錢等設定完成才入帳

六步的順序不會變，第五步登記完成那天才撥款。謄本跟現場對不上的地方，最好在第二步就攤開來講。

1. 調謄本土地、建物謄本都調，連同地籍圖；看共有型態、你的權利範圍，以及已經不在的房子建物登記有沒有消掉。
2. 初評把誰在住、補強做過沒、登記名字是不是自己、前面那筆抵押還欠多少講清楚，出資方據此回覆這件做不做得起來。
3. 估價與條件看完現場，出資方開出書面條件：金額、年利率、開辦費、期限，以及按月繳息還是本利一起攤。
4. 簽約對保借款人和提供擔保的人親自出面，身分核對後，逐條讀契約，設定範圍裡的建號、地號和分數一個一個對。
5. 抵押權設定送南投的地政事務所審查，資料缺了要補正。
6. 撥款地政辦好登記的那天錢就匯進來，入帳金額少了哪幾筆，拿書面條件逐筆比。

南投持分土地貸款的設定，在縣內可以跨所遞件：地在集集、人在南投市上班，就近找一所送就好。人搬到外縣市的，規定在 115 年 5 月 1 日改了，出借的一方若是民間，這類設定連同綁在一起的登記，只收在南投當地的地政事務所，外縣市的櫃台不再幫忙轉。在台中、彰化工作的人，對保那天順手把件送出，可以省一趟車程。

替兒子作擔保、照遺囑分到那一份：家裡這樣安排，誰簽名、誰承擔

下面兩段是常見情境整理，不是特定個案。兩種安排都牽涉誰在契約上簽名、出了事由誰負責，先弄清楚，再去找出資方。

情境一：父親拿自己那份持分替兒子的借款擔保，兒子還不出來時

名間一棟鄉間透天，由父親與兩位叔叔各登記三分之一。兒子開店要一筆週轉金，自己名下沒有房地，想請父親拿那三分之一當擔保。

這時借錢的是兒子，父親是提供擔保的人，法律上叫物上保證人。設定契約書上，義務人寫父親、債務人寫兒子；父親沒有替兒子還錢的義務，但那三分之一押在那裡，兒子還不出來，出資方可以就這份聲請拍賣。

父親若替兒子把錢還了，或那份被拍賣掉，依民法第 879 條，可以在清償的範圍內承受出資方對兒子的債權，回頭向兒子求償。簽之前要留三樣書面：借款契約影本、設定契約書、父子之間日後怎麼還的約定。父親也要清楚借款金額、期限和利息，不是只到場蓋章。

情境二：長輩用遺囑把透天那份指定給你，其他繼承人主張特留分時

鹿谷街上一棟透天，母親生前持有一半，遺囑寫明這一半給小女兒。其他兄弟認為自己的特留分被侵害，還沒談妥。

遺囑要在不違反特留分的範圍內處分遺產（民法第 1187 條），特留分的比例寫在第 1223 條，被侵害的繼承人可以主張扣減（第 1225 條）。小女兒要先拿遺囑、戶籍資料、遺產稅繳清或免稅證明辦繼承登記；遺囑指定了執行人的，由執行人協助辦理。登記到她名下、謄本上出現她的權利範圍以前，這一半還不是她能單獨拿去押的應有部分。

登記辦好以後，兄弟若仍主張扣減，出資方會問爭議走到哪一步；先跟兄弟談定，或等爭議有了結果再借，期限也不要抓長。

整棟價換成你那份以後，屋況和使用再各扣一次：南投持分的金額與年 16% 上限

持分能談多少，沒有一個成數可以套。估的順序是：先抓整棟或整筆在市場上的價格，乘回你名下的比例；屋況扣一次，例如有沒有補強紀錄、在不在斷層限建帶；使用再扣一次，例如誰住在裡面、田上堆了什麼；最後減掉排在你前面的抵押。不管稱作南投持分抵押借款、共有持分借款，或寫成持分土地抵押貸款，算法都照這個次序走。

利率看民法第 205 條，民間借款約定的年利率上限是 16%，折成月息約 1.33%。開辦費和撥款時先扣的錢，要跟利息一起換成年利率，才比得出高低。想把自己的數字代進去算，有持分土地貸款頁的試算表；房子那一份的評估重點，見共有房屋借款怎麼估。

借款文件簽下去之前：南投持分的四道確認

核對之前，先確定這份要留。若兄弟姊妹正在商量整棟出售，期限就設短一點，提早清償要不要付違約金，先寫在契約裡；借和賣兩邊的帳怎麼比，南投持分買賣那頁算過。

借款前 4 大檢查

有人自稱地政人員，說地籍資料要更新、要你先匯一筆錢時

如果借這筆錢，是因為接到電話或訊息，對方自稱地政事務所人員，說你的地籍資料要更新、土地要被列冊處理，要你提供身分證件和存摺，或先匯一筆費用，先掛掉，自己查地政事務所公開的電話打回去問，再撥 165 反詐騙專線。正式的通知會有公文，拿去地政事務所就能核對；在打回去確認之前，借款契約和授權書都先放著不簽。

南投持分 12 題：從斷層帶上的透天，到祖父名下沒辦繼承的地

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