雲林的老家透天或田只占其中一份，用這份設定抵押借錢，從簽名到還款

雲林 20 鄉鎮市的持分：斗六透天、虎尾套房到沿海的田，各要準備哪些資料

同樣持有五分之一，斗六一棟有人住的透天、西螺一棟隔成套房的房子、台西一筆地勢低的田，出資方第一個追問的事各不相同。下表把 20 個鄉鎮市排成 15 列，第三欄是估價時會被扣的地方，第四欄對應下一段要講的三個變數，也就是比例、位置、人數，標出這一列要先對哪一項。表內寫的是評估的方向，你那份仍以謄本和現場為準。

（資訊更新日期：2026 年 10 月）

對照時，第三欄符合的項目越多，估價越保守；第四欄的答案在第一次詢問時就準備好，出資方不必再跑一趟現場揣測。同一個人在透天和田都有份的，兩列分別看。雲林境內沒有原住民族地區，表上任何一個鄉鎮的地，都不涉及原住民保留地的移轉限制。

斗六、斗南：鐵路兩側的老透天與重劃區住宅，持分的整戶價怎麼定

斗六、斗南的市街是沿著縱貫鐵路長出來的。車站附近留著屋齡三、四十年的老透天，往外走是這十幾年重劃完成後的新住宅區。這兩種持分，出資方算的順序相同：整棟的市價、你的分數、一份持分不好轉手的折讓，三步依序往下。分歧在起點那一步的依據：老透天找不到條件相近的成交，要靠屋齡、面寬、巷子能不能會車來推；重劃區的住宅，同一區塊近兩年的實價登錄就是現成的參考。

第二件要說明的是前面的貸款。老透天如果是長輩當年拿整棟向銀行借過錢，或重劃區新屋買的時候夫妻一起辦了房貸，抵押權壓在整棟上，剩下的餘額要整筆扣，不能只扣你那個分數的部分。斗南幾房一起繼承的老透天，現在由哪一房住在裡面，也是初評就會問的事。

虎尾、西螺：鎮上透天隔成套房出租時，你那份怎麼估

虎尾、西螺鎮上，有些家族透天被其中一位共有人改成一間間的套房出租。對你那份估價的影響，不在租金，而在隔間本身。把一棟住家隔成多間獨立出租的房間，牽涉室內裝修要不要申請許可、消防設備夠不夠；規模大到一定程度，還要依建築法第 73 條辦理變更使用。縣政府另訂有免辦變更使用執照的規模認定標準，哪些情形可以免辦，要看樓層、面積和使用類別。

出資方會想知道三件事：隔間有沒有經過申請、消防設備裝了哪些、日後要恢復成一般住家要花多少錢。手續齊全的，整棟價不見得吃虧；沒申請就隔的，接手的人要承擔被檢舉、限期改善甚至拆除的風險，這筆成本會先從整棟價裡扣掉，你那份跟著低。隔間平面圖、施工時的單據和現場照片，初評時一起附上。

北港：同一家族在鎮上有好幾棟房子的持分，能不能合在一起設定

北港鎮上，有的家族從上一代起就在不同街上各有房子，傳到現在，同一位持分人可能在兩、三棟透天裡各有一小份。每一份單獨拿去借，金額都不大；把幾份一起設定在同一筆借款上，是可以談的做法。

依民法第 875 條，同一筆債權在幾筆不動產上設定抵押權、又沒有限定各筆負擔多少時，抵押權人可以就其中任何一筆賣得的價金受償。對你來說，好處是幾份加起來才湊得出一筆夠用的金額；要先想清楚的是，日後想先處理掉其中一棟的那一份，得跟出資方談怎麼拆開清償、塗銷。估價時仍是一棟一棟算、各扣各的前順位負擔，最後才加總。設定契約可以約定每一筆各負擔多少金額，談條件時一起問。

麥寮、崙背：透天前面的空地被村裡當成道路在走

麥寮、崙背的鄉間透天，有些門前留著一塊空地，多年來左鄰右舍、外地車輛都從這裡進出，現場看起來就是一條路。這塊地如果是你們家族共有的一筆地號，就要確認它是不是已經成了既成道路。依司法院釋字第 400 號解釋，私有土地供不特定的人通行、年代久遠沒有中斷，所有權人當初也沒有阻止的，會成立公用地役關係，所有權人不能再擋人通行，土地的利用也跟著受限。

對估價來說，被當成道路的那一筆，接手的人幾乎沒辦法自己使用，價值壓得很低；透天坐落的那一筆，則照屋況和臨路來看。兩筆分開估，哪一筆是路、哪一筆是建地，地籍圖和現場照片一對就清楚。

台西、四湖：地勢低的田，下陷趨緩以後估價還看什麼

雲林沿海過去是地層下陷的重點區域。依縣府水利處公布的 114 年度監測結果，全縣首度沒有任何區域達到顯著下陷的標準，前一年還有 226.4 平方公里。下陷速度慢下來是好消息，但過去幾十年累積沉下去的高度不會回升，台西、四湖一些地勢低的田，排水和積水仍是出資方會問的事。

評估時會看三樣：田邊有沒有排水路、這幾年颱風豪雨後有沒有積水、田面跟旁邊道路誰高誰低。積水退得慢的田，接手的人要花錢墊土或整理，估價會先把這一段扣掉；你那份只是幾分之一，同樣跟著整筆的條件走。地勢和排水說清楚，再附上最近一次大雨後的現場照片，比口頭說「沒淹過」可信。雲林持分土地貸款評估一筆田，就從這幾件事開始。

比例、位置、人數：雲林持分估值的三個變數

這一段把出資方算你那份時的三個變數拆開：比例是謄本上那個分數，位置是你那份在現場對到哪裡，人數是共有人一共幾位。以下分透天、建地、田三段說明。

雲林持分房屋貸款：同一個比例，要對到哪一棟、哪幾筆基地

一棟透天登記時只有一個建號，底下的基地可能是一筆，也可能分成好幾筆地號。同一個家族如果在同一塊地上蓋了兩、三棟，你的分數記在哪一棟的建號上、又對到哪幾筆基地，要一張一張對；房屋和基地的分數不一樣時，各照各的算。位置對清楚之後，再看屋內現在是誰在住、整棟前面押了什麼。不論說成房屋持分貸款、持分房屋借款、持分房屋借貸、持分房子貸款、共有房屋貸款或共同持有房屋貸款，抵押權都只壓在你登記的那一份上。單獨一份為什麼銀行不收，看持分房屋貸款；整棟只登記在你一個人名下的，屬於雲林房屋二胎的範圍。

建地的持分：地本身照土地借款頁，共有人幾位、各占哪裡另外寫清楚

雲林共有土地可以貸款嗎？只要謄本是分別共有，建地那一份就能評估。建地本身能不能蓋、值多少，看的是使用分區、臨路和面寬，雲林土地借款那頁已按地區整理。只持有一份的人，多說明兩件事：共有人一共幾位，以及各房實際用的是哪一塊、你那一份到現場能不能指出是哪一塊。網路上有人寫雲林共有土地貸款，也有人寫持分地貸款、持分土地借貸；另外像持分土地借款、土地持分貸款，或是共有土地借款這幾種說法，指的都是同一件事：抵押權只落在謄本記在你名下的那個比例，法律上叫它持分土地抵押貸款。只有一份時的條件，看持分土地貸款。

農地的持分：比例小到幾百分之一，出資方還估得出來嗎

雲林持分農地可以貸款嗎？分別共有的就能評估，比例再小也一樣，只是估法會變。田傳了幾代，一個人手上的權利範圍可能只剩幾百分之一，換算成面積才十幾、二十平方公尺。這麼小的一份，出資方不會拿每坪行情去乘，而是先問這份將來賣給誰：願意接手的，大致是同一筆田的其他共有人，或打算慢慢收齊整筆的人，所以估價會往這些買方肯出的價錢靠。

比例小，借的金額也小，設定的固定費用占的比重就變大；有時把同一位持分人在幾筆田的份合在一起評估，才划得來。不論搜的是共有農地貸款、持分農地借款，還是農地持分貸款、持分農地貸款，農會和民間各收哪一種田，看農地貸款管道比較。

名字後面有沒有一個分數：雲林持分能不能自己設定，答案在所有權部

能不能只用自己那份借，跟家裡同不同意、現在是誰在住、誰出過錢都沒有關係，看的是土地、建物兩張謄本裡的所有權部那一欄。

每個名字後面都附著一個分數，就是分別共有。依民法第 819 條第 1 項，每位共有人處分自己那份應有部分，不必經過別人；因此只用你那份去設定抵押時，設定契約書的義務人欄只填你一人，其他共有人不必簽名，也不用先打招呼。雲林分別共有土地貸款照這條走。網路上寫「產權不完整也免同意」「免財力證明」的，前一句只在分別共有、只押自己那份時才成立；後一句並不實在，出資方一樣會問每個月的利息從哪裡來。另外，設定完成後，謄本他項權利部會多出一筆紀錄，家裡任何一位共有人調謄本都看得到。

所有權部只看得到一串姓名、旁邊註明公同共有的，是長輩的遺產還沒分。民法第 1151 條規定，遺產還沒分割以前，屬於全部繼承人公同共有；再依第 828 條第 3 項，這種財產要處分，得全體都點頭，這段期間誰都還沒有自己那一份。下一步是所有繼承人坐下來談好各拿幾分之幾，送地政事務所辦好分割繼承登記；比例照協議定，不一定要照應繼分。共有關係日後怎麼結束，見分割共有物；謄本上怎麼呈現，見共有登記。

雲林持分抵押照這六步走，錢在第五步之後進來

前四步準備得越齊，第五步送件越少補正，撥款日也就越早。

1. 調謄本土地、建物謄本都調；同一位持分人在幾棟、幾筆都有份的，每一筆各調一份，連同地籍圖。
2. 初評說明現在誰住、誰種、有沒有隔間出租，以及前面的抵押還剩多少。
3. 估價與條件出資方到現場看過，寫下書面條件：金額多少、利率幾趴、開辦費多少、借幾年，還有利息自哪一天起算。
4. 簽約對保本人親自帶身分證件出席，設定契約書裡的每一筆建號、地號與權利範圍都要核對。
5. 抵押權設定送件到雲林的地政事務所，缺件就要補正，撥款日跟著往後。
6. 撥款登記完成當日撥款，扣掉的每一筆對照扣款明細。

全縣的地政事務所一共 6 所，同在雲林境內的，哪一所都能收件，田在口湖、人在斗六上班，送斗六那一所就行。跨出縣界就不同了。115 年 5 月 1 日以後，抵押權人如果不是金融機構，這類設定案和一起申請的連件，別的縣市已經不收。人在台中、高雄或北部工作的持分人，要回雲林辦，對保那天就把送件一起辦完。

借款期間有人提分割、配偶問要不要簽：兩則雲林情境

下面兩則屬於常見情境整理，不是特定個案，用來說明這兩種時候借款人和出資方要談什麼。

情境一：二崙的田借款還沒還完，堂兄弟向法院請求分割，你那份的抵押權落在哪

二崙一筆田，五位堂兄弟分別共有。其中一位兩年前拿自己名下那一份做擔保，向民間借了一筆。今年另一位堂兄弟想把田切開各管各的，向法院起訴請求分割共有物。

依民法第 824 條之 1第 2 項，應有部分上的抵押權，原則上不因分割而受影響，仍按原來的比例存在分割後的每一塊上；只有抵押權人同意分割、已經參加分割訴訟，或經共有人告知訴訟卻沒有參加，這三種情形抵押權才集中移到借款人分得的那一塊。法院如果判決變賣分錢，或用金錢補償，抵押權人可以就借款人拿到的價金或補償金主張權利。

對借款人來說，收到起訴狀就把影本交給出資方，讓對方決定要不要參加訴訟；兩邊再談，判決以後是提前清償，還是讓抵押權留在分到的那一塊。

情境二：大埤透天的持分是繼承來的，太太問借款要不要她一起簽

大埤一棟透天，父親過世後兄妹三人辦好分割繼承登記，三人各有三分之一。老大想用自己那份借一筆錢整修自家的店面，太太擔心：這份是婚後才繼承的，借款要不要她一起簽名，日後會不會牽連到她。

依民法第 1018 條，夫妻各自管理、使用、收益及處分自己的財產；這三分之一登記在老大名下，設定抵押只要老大本人簽。第 1030 條之 1 也把婚後因繼承取得的財產排除在剩餘財產分配之外，所以這份持分要不要拿去借，法律上不需要配偶同意。

另一件事要分開看：出資方若因為老大的收入不固定，要求加一位保證人，太太可以自己決定要不要當。當了保證人，借款人還不出來時，她要負責清償；不當，擔保的就只有那三分之一。

雲林持分能借的數字怎麼來：先打持分折，再扣前面的債

持分借款能借多少沒有固定成數，算法是一層一層往下扣。第一層是整棟或整筆在市場上的價錢，換成你的分數；第二層是持分折讓，一份持分不能自己決定怎麼用，願意接手的人少，同樣的分數，賣得的錢會比整筆按比例換算的低；第三層才扣前面已經設定的抵押。三層扣完剩下的，才是出資方願意談的空間；說成持分抵押借款或共有持分借款，算法都一樣。

利息另有上限。依民法第 205 條，私人借貸約定的利率，年息最高 16%，換算每月約 1.33%。報價單上的月息乘以 12 變成年利率，再加上開辦費和撥款時扣掉的項目一起算，幾家的報價才放得在一起比。雲林持分土地貸款每月的利息、實際入帳多少，可以照持分土地貸款的試算例子帶入自己的數字；房屋那一份的評估方式，見持分房屋的額度說明。

借之前的最後一關：雲林持分四項自己核

核對之前，先回頭確認一件事：這份持分接下來是要留，還是過幾年就會處理掉。家裡如果已經在談整筆出售，借款期限就抓短，提前還款要不要付違約金也先談妥；借和賣兩條路怎麼比，看雲林持分買賣。

借款前 4 大檢查

有人說你那塊田能領休耕或災損補助，要先匯一筆手續費

要借這筆錢，若是因為接到電話，對方說你那塊田能申請休耕、災害救助之類的補助，先繳「手續費」「保證金」就撥得下來；或是有人自稱檢警，叫你把存款轉去他指定的帳戶，打給 165 反詐騙專線確認。農業補助由鄉鎮市公所這些機關受理，沒有一項要求申請人先匯款到個人帳戶；查證清楚之前，借款的文件一張都別簽。

拿雲林這份持分去借以前，12 個問題的答案

延伸閱讀

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• 整筆土地在自己名下：雲林土地借款
• 農會和民間各收哪種田：農地貸款

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