在屏東用自己那份持分向民間借款，從評估、設定到撥款怎麼走

從屏東市區透天到東港漁港老屋，33 鄉鎮市的持分要先答哪幾題

同樣持有四分之一，屏東市一棟有人住的透天、潮州一棟拆掉重蓋過的房子、鹽埔一片果園，出資方第一個要你回答的問題都不一樣。下表把 25 個平地鄉鎮市排成 21 列，第三欄是估價時會扣分的情形，第四欄是到現場時會先看的一處。每一列只是提醒評估時會注意的方向，你手上那份還是要拿謄本和現場來對。

（資訊更新日期：2026 年 10 月）

第三欄每對上一項，估價就往下調一點；第四欄能在第一次詢問時說清楚，出資方就不用自己跑一趟去猜。名下同時有透天和田的，分兩列各自對照。

瑪家、泰武、來義、三地門、霧臺、春日、獅子、牡丹八個山地鄉，以及滿州、車城境內的原住民保留地，不在上表。依原住民保留地開發管理辦法第 18 條（114 年 1 月 13 日修正），一旦取得所有權，日後移轉時承受的一方以原住民為限，日後能接手的對象先被限定，評估方式跟一般持分不同，見原住民保留地貸款。

屏東市：舊市區透天與新社區住宅的持分

屏東市的持分，一邊是舊市區巷弄裡屋齡三、四十年的透天，一邊是近年蓋好的新社區住宅。兩種估法的順序一樣：整棟值多少、你占幾分之幾、接手的人只拿到一部分要打多少折。分開的地方在整戶價怎麼定，舊市區透天要看屋況和門口的巷寬，車停不到門口的，整戶價先低一截；新社區要看同一期建案近年的成交，以及交屋後的建物登記是不是已經辦好。

兩種都要交代屋內現在是誰在住。共有人住在裡面、你沒住，接手的人搬不進去，估價會把這點算進去。新社區如果是當年合買時一起辦了房貸、押的是全部，那筆房貸還剩多少，要全額放進來算，不是只扣你那份的比例。

麟洛、內埔：透天由其中一位共有人出錢翻修過，翻修的錢算不算進他那份

鄉間的家族透天，有時是其中一位共有人住在裡面，自己出錢換屋頂、重做廚房衛浴。翻修讓整棟屋況變好，整戶價跟著提高，但謄本上每個人的比例不會因為誰出了錢就改變。

依民法第 822 條，共有物的管理費和其他負擔，除了另有約定，由各共有人按應有部分分擔；先墊付超過自己該負擔部分的人，可以向其他共有人請求償還。所以翻修費是共有人之間的一筆帳，不會讓出錢的人多分到一份。拿持分去借時，出資方會問兩件事：翻修有沒有留下單據、家裡對這筆錢有沒有說好怎麼算。已經說好或付清的，不影響你那份；還在爭的，日後處分時可能被翻出來，估價會保守一點。

長治、鹽埔：平原上的果園持分，果樹是誰種的、算不算進去

這一帶平原上，有些共有土地種的是果樹。果樹還長在地上時，依民法第 66 條第 2 項，尚未分離的出產物是土地的一部分，所以抵押權設在土地持分上，樹也跟著在擔保範圍內，不另外估一筆。

要問清楚的是誰種的、怎麼約定。共有人裡有一位經其他人同意種下果樹、收成歸他，這是共有人之間的約定；土地日後換人，新的所有人受不受這份約定拘束，要看約定有沒有登記、對方知不知情。出資方估價時會想知道：果樹由誰管理、收成交給誰、有沒有寫成書面，以及樹還能結果幾年。樹老了要砍掉重種，那幾年沒有收成，接手的人也會把這段時間算進去。

潮州：市街透天拆掉重蓋過，舊建號和新房子對不對得上

潮州市街上，有些透天是在原地拆掉重蓋的。舊房子拆了，地政上要辦建物滅失登記；新房子蓋好，要另外辦建物第一次登記，拿到新的建號。兩件事少辦一件，謄本上的房子就跟現場對不起來。

對不上的情形有兩種。一種是舊建號還留在謄本上，現場早就是新房子，要把滅失登記補辦。另一種是新房子蓋好後一直沒辦第一次登記，謄本上只剩土地；沒有登記的房子不能設定抵押，能押的只有你那份土地，估價也只算地。舊房子如果押過，拆除時還牽涉原抵押權人，他項權利部記了什麼，調出來看一次再談。

東港：漁港邊老屋的持分，房子底下的地若是租來的

東港漁港周邊的老屋，有一種情形是房子屬於家族，底下的地卻是向別人租來蓋的。這時你持有的是房屋的持分，土地不在你們名下。房子可以單獨設定抵押，可是它要繼續立在那塊地上，靠的是那份租約。

出資方會先看租約：地主是誰、租到哪一年、租金有沒有按時繳、到期能不能續。租期剩沒幾年、或只有口頭約定的，接手的人日後可能要面對地主收回土地，估價自然壓低。土地法第 104 條另有規定，基地出賣時，承租人可以依同樣條件優先購買，房屋出賣時，基地所有人也有同樣的權利，所以將來哪一方要賣，都會牽動另一方。把租約影本和最近的繳租紀錄一起準備好。

恆春：觀光區周邊透天的持分，有人拿來經營民宿時

恆春觀光區周邊的透天，有的被其中一位共有人改成民宿經營。民宿要合法營業，依民宿管理辦法第 11 條申請登記時，要附建物同意使用的證明；建物是共有的，要依民法第 820 條共有物管理的規定取得同意。一位共有人想把整棟拿去開民宿，得先過其他共有人這一關。

對你那份估價的影響有兩面。有合法登記、經營穩定，表示房子維持得好；但房子被當成營業場所，接手的人短期內很難自己住進去，沒有登記就營業的，還可能被主管機關處罰。初評時把民宿登記證、由誰經營、收入怎麼分說清楚。

謄本、現場、還款來源：屏東持分評估要準備的三樣

出資方評估一份持分，手上要有三樣東西：謄本說明你有什麼，現場說明那份東西現在怎麼被用，還款來源說明錢怎麼回來。少了任何一樣，初評就停在原地。下面依透天、建地、田分開講。

透天的持分：比例、誰在用和前面那筆抵押

透天在謄本上是一個建號，底下還有基地的地號，你的比例同時記在建物和土地兩張謄本上，兩張要一起調，比例不一樣時各算各的。比例之外，出資方要知道屋內是誰在使用，以及他項權利部有沒有一筆設在整棟的舊抵押。屏東持分房屋貸款、房屋持分貸款或持分房子貸款，不論用哪個詞搜尋，抵押權都只壓在你那份比例上。單獨一份為什麼進不了銀行，持分房屋貸款那頁有說明；房子整棟登記在你一人名下的，要看的是屏東房屋二胎。

建地的持分：整筆土地的條件以外，再交代三件事

建地本身的條件，像使用分區、臨路寬度、能不能建築，看的跟整筆土地一樣，屏東土地借款那頁已經分區寫過。手上只有一份時，要另外交代三件：共有人一共幾位、地上有沒有別人先蓋的屋子、你那份能不能在現場指出位置。共有土地貸款、持分地貸款或土地持分貸款，說法雖多，抵押權都只落在你登記的那個比例上，也就是持分土地抵押貸款；條件細節見持分土地貸款。

農地的持分：田有沒有水可灌，和日後只能整份處分

持分農地可以貸款嗎？登記為分別共有的，就能評估。田的估價，除了面積和臨路，還會看田邊有沒有灌溉水路、取水方不方便：有水可灌的田，接手的人可以直接耕作，願意出價的人多；取水困難的，買方會把引水或改種的成本先扣掉。

另一件是處分的方式。農業發展條例對耕地分割後每人分得的面積設有下限，一筆田共有人多時，你那份換算下來可能分不出獨立的一塊，日後只能以「一份」的方式轉手。地上作物歸誰，前面長治、鹽埔那段已經講過。共有農地貸款、農地持分貸款或持分農地借款，能借的會比「面積乘行情」少一截；農會和民間各收哪些田，看農地貸款管道比較。

住在老家的那一房、出錢修房子的那一位，屏東持分設定時都不比別人多一票

誰住在老家、誰出過錢，在家裡說話的分量或許不同；但設定抵押這件事，看的只有謄本所有權部怎麼登記。

每個名字旁邊都跟著一個比例，屬於分別共有。這種情形適用民法第 819 條第 1 項：自己那份應有部分，共有人自己就能處分。所以只押你那份時，設定契約上的義務人只有你，其他共有人不用簽名，也不必事先告知；屏東分別共有土地貸款也照這條走。抵押權登記後會留在他項權利部，任何一位共有人申請謄本都看得到，這一點要先有心理準備。

只列名字、沒有比例，旁邊寫著公同共有的，代表長輩留下的房地還沒分。民法第 1151 條把這段期間的遺產定為全體繼承人公同共有，同法第 828 條第 3 項又要求，拿公同共有物去處分，全體都得同意。住在老家的那一房也沒有例外，這時誰都還沒有自己的那一份。路是先由所有繼承人談好各分幾分之幾，再去地政事務所辦分割繼承登記；分多分少可以談，不必人人一樣。共有關係日後要怎麼結束，見分割共有物；謄本上怎麼呈現，見共有登記。

屏東持分抵押從調謄本到撥款，每一步要帶的東西

下面六步依序走，第五步的登記辦好，錢才會撥下來。每一步該帶的東西一次帶齊，就省掉一趟往返。

1. 調謄本土地、建物謄本都調；重蓋過的房子，新舊建號一起調；房子坐落在租地上的，加調土地謄本看地主是誰。
2. 初評帶一份現況說明：誰住、誰種、有沒有租約或民宿，前面的抵押還剩多少。
3. 估價與條件出資方看過現場後，拿到書面的金額、利率、開辦費、期限，以及每月繳息還是本利攤還。
4. 簽約對保本人帶身分證件到場，設定契約書上的建號、地號和權利範圍逐一核對。
5. 抵押權設定送屏東的地政事務所審查，資料不齊會被要求補正。
6. 撥款設定登記完成當日撥款，扣掉的每一筆對照書面條件。

屏東有 6 個地政事務所，縣內可以跨所送件，地在恆春、人住屏東市，就近送也行。115 年 5 月 1 日以後，出錢的一方不是金融機構時，抵押權設定和綁在一起送的案子，別縣市的地政事務所都不收了；住在高雄或北部的持分人，要回屏東的地政事務所辦，對保和送件可以排在同一天。

地被徵收一部分、人要出國工作：兩種屏東持分借款的安排

這兩段屬於常見情境整理，不是特定個案；寫出來，是讓你先知道評估時會被追問的地方。

情境一：田被道路工程徵收一部分，補償費和你那份的抵押怎麼處理

新園一筆田，其中一位持分人兩年前拿自己那份向民間借款，抵押權只設在他的應有部分。今年道路拓寬，這筆田靠路的一長條被劃進徵收範圍。

補償費由徵收公告時登記的權利人領取，共有土地按各人的應有部分發放。他那份上面有抵押權，依土地徵收條例第 41 條，主管機關會通知雙方限期協議應清償的金額，再依協議結果從補償費中代為清償；協議不成的，補償費依規定存入保管專戶。被徵收的那一條從此不在擔保範圍，留下來的面積仍然押著。

對借款人來說，要算兩件事：補償費扣掉代為清償的金額後還剩多少，以及剩下那塊田的條件變了沒有。拓寬後臨大路，價值可能變高；被切成狹長的形狀，也可能變得難用。出資方會重新看一次剩下的部分，必要時談提前清償或調整金額。

情境二：持分人要出國工作，借款期間誰繳款、到期誰去辦

里港一棟透天，二弟在謄本上有三分之一，接下一份國外兩年的工作合約，出國前想用這三分之一借一筆，先把家裡的修繕款付掉。

設定和對保要在他出國前完成，本人到場最單純。出資方會多問借款期間的安排：每月利息從哪個帳戶扣、遲繳時聯絡誰、本金在哪一天還、由誰處理。期間只繳利息、到期再還本金的做法可以談，到期日最好排在合約結束回國以後。

萬一到期時人還在國外，要展延或辦塗銷，就得授權國內的親友代辦。依外交部領事事務局的說明，旅外國人可以到駐外館處辦理處理國內不動產抵押等事項的授權書；授權期間由雙方自行約定，領事事務局建議寫明期限。授權書的範本出國前備好，比到時候臨時處理順利。

一份持分能借多少、利率上限在哪，從整筆行情一路扣到你手上

額度沒有固定成數。起點是整棟或整筆土地在市場上賣得到的價格，換成你的比例，扣掉持分不容易轉手的折讓，再減去排在你前面的抵押，剩下的才是能談的空間。透天和田分開估、最後相加，不會因為兩份一起借就互相墊高。

利率的上限寫在民法裡。依民法第 205 條，私人之間借錢約定的利率，一年最高 16%，折成每月約 1.33%。報價寫的若是月息，先乘以十二換成年利率，再把開辦費和撥款時扣掉的項目一起算進去，兩家的報價才比得出高低。想把屏東持分土地貸款的利息和實拿金額算一遍，可以照持分土地貸款的利率算例代入自己的數字；房屋那份怎麼估，另見共有房屋借款的評估。

錢借下來之前，把每月要付的和到期要還的都對好

一筆民間借款有兩個日期要記：每個月繳息的那一天，和到期還本的那一天。兩個日期各自從哪筆錢支付，借之前就要排好；排不出來，寧可少借一點、借短一點。如果這份持分本來就打算過幾年處理掉，先比較借與賣哪一條划算，看屏東持分買賣。

借款前 4 大檢查

有人說你那份地要被徵收，先繳一筆費用才領得到補償

如果借錢的理由，是有人打電話說你的地被劃進徵收範圍，要先繳「稅金」「規費」才能領補償費，或有人冒稱檢察官、警察，叫你把存款移去他給的帳戶，先撥 165 反詐騙專線查證。徵收補償由政府機關通知、發放，不會要你先把錢匯進私人帳戶；確認以前，任何借款文件都不要簽。

借之前先問清楚：屏東持分 12 題

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