嘉義那份房地還想留著：拿持分設定抵押，從估價、送件到還清塗銷

嘉義 20 個鄉鎮市區拿出來談的持分，評估前各有一個關卡

同樣持有三分之一，水上一棟透天和大林一塊田，出資方第一個要你說明的事並不相同。下表把嘉義市兩區和嘉義縣 17 個鄉鎮市排成 17 列，阿里山另外說明：第三欄是評估時要先釐清的地方，第四欄是這份持分將來可能由誰接手，對應下一段的估價方式。表內寫的是評估方向，實際仍要拿你那份的謄本和現場來核。

（資訊更新日期：2026 年 10 月）

嘉義持分土地貸款評估時，第三欄的問題回答得越具體，出資方越不必往壞處假設；第四欄是將來可能出價的人，這個圈子越小，估價越保守。同一個人在兩列都有份的，分開對照。

阿里山鄉沒有放進上表。鄉內的原住民保留地，依 114 年 1 月 13 日修正的原住民保留地開發管理辦法第 18 條，所有權取得後再轉手，只能轉給具原住民身分的人，將來能接手的對象先被限定，評估方式跟一般持分分開處理，見原住民保留地貸款。

嘉義市西區：房子蓋在國有地上，基地向國產署承租時你那份怎麼估

嘉義市西區的舊市區裡，有些房子蓋在國有土地上：房子屬於家族，底下的基地則向國產署承租。這時你持有的是房屋的一份，加上一份以房屋所有權人名義簽的基地租約。依國有非公用不動產出租管理辦法，已經辦好建物第一次登記的房子，承租基地的對象就是謄本上的所有權人；房子要轉手，租賃權的轉讓也要先經國產署同意，再辦換約，接手的人才能繼續租。

出資方估這一份，會看三樣：租期還剩幾年、有沒有欠租、將來轉手時換約順不順。房子有建物登記，就能單獨設定抵押；不過房子能不能長久留在原地，取決於租約有沒有一直續下去，所以租約影本和最近幾期的繳租收據要一起附上。基地符合條件的，也可以先向國產署申購，把地買下來再一起評估，做法見本頁 Q2。

朴子、鹿草：老透天的一部分被劃成都市計畫道路，還沒徵收時你那份怎麼估

朴子、鹿草的市街在都市計畫範圍裡，有些老透天臨路的那一段，在計畫圖上被劃成道路用地，屬於公共設施保留地，只是政府還沒取得，現場照樣有人住。依都市計畫法第 51 條，這一段可以繼續原來的使用，但不能做妨礙道路用途的事，例如在原地拆掉重蓋。

估價時，道路用地那一段跟其他部分分開算。那一段日後會被政府取得，接手的人只能沿用現況、不能改建，價值壓低；反過來，路一旦開闢，剩下的部分臨路變寬，也可能加分。要準備兩樣：土地使用分區證明，看清楚哪一段是道路用地；地籍圖，對出那一段的面積。路哪一年開沒有人說得準，借款期限不要押在「快要徵收了」這種說法上。

新港、六腳：田裡有祖墳，接手的人會怎麼看這份持分

新港、六腳平原上的田，有些留著家族的墳。墳占的那一小塊，接手的人不能拿來耕作，也不是想移就能移：有主的墳，要先跟墓主那一房談妥，再依規定辦遷葬；談不攏，就只能走法院。所以出資方評估這份持分時，會先問墳在田的哪個位置、占多大、屬於哪一房。

墳屬於共有人自己家族的，最可能接手這份持分的，也是同家族的人，買方的圈子小，估價跟著保守。墳在田邊、不影響其他部分耕作的，扣得少；在田中央、把田切成兩塊的，扣得多。附上現場照片和墳的位置圖，比口頭描述清楚。嘉義持分農地可以貸款嗎？田裡有墳的照樣能評估，只是這幾樣資料要備齊，估價才少一點猜測。

民雄：共有人之一進入債務清理，他那份由管理人處分時你這份會怎樣

共有人裡如果有人向法院聲請消費者債務清理，法院裁定開始清算後，他名下的財產，包括那一份持分，都歸入清算財團，由管理人處理（消費者債務清理條例第 98 條）；他自己對這些財產做的處分，沒有管理人承認就不生效力（第 94 條）。管理人會把財產拍賣或變賣，換成錢分給債權人。

你的那一份不在清算範圍裡，照樣可以設定。出資方多問的是之後的事：他那份換手以後，共有人名單上會多一位不認識的人，新的共有人可能請求分割，整筆怎麼使用也可能重新談。共有人已經在走清算的，初評時把法院裁定、管理人是誰一併說明，借款期限抓短一點，提前清償的方式先約定好，比較穩當。

太保：地主和建商合建分屋，土地持分和房子怎麼對

太保的合建案，做法是地主出土地、建商出錢蓋，完工後依約定分配房屋，地主再把一部分土地的應有部分移轉給建商，這叫合建分屋。分到房子的地主，手上從一整筆地，變成一戶房屋加上一小份基地。

拿這一份去借，要對兩件事。第一，房屋第一次登記和基地移轉辦完了沒，謄本上的建號、地號、權利範圍，跟合建契約寫的是否一致，還在辦的，等登記好再談。第二，基地的權利範圍：整個社區的土地攤到一戶，比例不大，估價主要看房屋本身、同社區的成交，以及屋內現在誰住。家人一起分到一戶、各持一份的，還要再加一層共有的折讓。

一份持分在出資方眼裡值多少：從誰會接手倒推回來

出資方心裡算的不是「這份值整筆的幾分之幾」，而是「哪一天要處分，會有誰買、肯出多少」。下面分透天、建地、田三種講。

透天的持分：謄本上的比例和屋內實際的使用

透天的持分，謄本上寫的是整棟和基地的幾分之幾，屋內卻可能由某一位共有人住著，或一層一戶各自使用。出資方會把兩邊對起來：比例只是起點，屋內誰住、住了多久、有沒有付錢給其他人，決定接手的人搬不搬得進去。整棟前面若有一筆押在全部的房貸，餘額要整筆先扣。持分房屋借款這個說法之外，有人搜持分房子貸款、房屋持分貸款，有人搜共同持有房屋貸款、持分房屋貸款、持分房屋借貸，以及共有房屋貸款，抵押權都只及於你登記的那個比例；單獨一份為什麼銀行不收，原因寫在持分房屋貸款；整棟只登記你一個人的，看嘉義房屋二胎。

嘉義持分土地貸款：建地只拿得出謄本上一個比例時，要比整筆多說明的部分

謄本是分別共有的建地，就能評估。地本身的使用分區、臨路和面寬，跟整筆土地看的一樣，嘉義土地借款那頁已經依地區寫過。只拿得出一個比例的人，要多交代三件：家族之間有沒有說好誰用哪一塊、共有人總共幾位、地上是否有別的共有人搭建的東西。土地持分貸款、持分地貸款、共有土地貸款，或寫成持分土地借貸、持分土地借款與共有土地借款，辦的都是一筆持分土地抵押貸款，抵押權落在謄本記在你名下的比例上；手上只有這一份的借款條件，見持分土地貸款。

田的持分：平原上的農牧用地，將來願意買的人決定估價起點

田是分別共有的，就能評估。平原上的農牧用地，出資方先想的是將來誰會買這一份：同一筆田的其他共有人、隔壁想把田收齊的地主，或想找一塊地耕作的人。買方是誰，決定估價從哪裡起算；接著才看面積、臨路、現在由誰在種。農地持分貸款、共有農地貸款、持分農地貸款和持分農地借款，額度都會比按面積換算的數字保守；各種管道收哪些田，見農地貸款各管道的比較。

嘉義持分設定前先讀所有權部：那一欄的寫法決定誰得簽名

嘉義共有土地可以貸款嗎？家人贊不贊成、誰出過錢、誰住在裡面，都不決定這份能不能由你一人去設定；決定的是所有權部對你那筆的登記寫法，土地、建物兩張謄本都要看。

所有權部把每個人的權利範圍分開寫出來的，這種寫法叫分別共有。照民法第 819 條第 1 項的規定，應有部分怎麼處分由各人自己決定；你只押自己那份的時候，義務人一欄寫你一人就夠，其他共有人不必簽名，事前也不必徵詢他們，嘉義分別共有土地貸款適用的就是這條規定。設定好以後，他項權利部會多一筆紀錄，家裡哪一位共有人調謄本都查得出來。

所有權部只列出繼承人姓名、註記公同共有、沒有個人比例的，是遺產還沒分割。這種登記，代表遺產還歸繼承人大家一起所有（民法第 1151 條），要處分得全員同意（第 828 條第 3 項）；在那之前，沒有人有自己的那一份。要走的路，是全體繼承人協議各分多少，辦好分割繼承登記，各人就有了比例；比例照協議，不必依應繼分。嘉義的持分若還停在這一步，借款先放著，等登記辦完再談。日後想結束共有，可參考共有物分割的方式；登記怎麼寫，見共有登記的說明。

持分抵押六步：嘉義兩套地政系統，送件前先認清你那份歸哪一邊

第五步登記辦好的那天，錢才撥下來。前四步備得齊，第五步就少一次補正。

1. 調謄本建物、土地謄本各調一份；房子坐落國有基地的，加附基地租約，合建分回的，連合建契約一起準備。
2. 初評說清楚誰住、誰種、田裡有沒有墳，前面那筆抵押的餘額也一起報。
3. 估價與條件出資方看完現場，把金額、利率、開辦費、借款期間和還款方式寫成書面。
4. 簽約對保要本人出席、帶身分證件，把要設定的建號、地號和你的權利範圍，跟契約逐筆核過。
5. 抵押權設定依房地坐落，送嘉義市或嘉義縣管轄的地政事務所。
6. 撥款登記完成當天撥款，撥款明細裡扣了什麼，逐項跟書面條件比對。

嘉義市和嘉義縣是兩個地方政府，地政也分開：嘉義市只有一個地政事務所，嘉義縣有朴子、大林、水上、竹崎 4 所，縣內可以跨所送件。嘉義持分土地貸款的設定案，你那份房地坐落在哪一邊，就送哪一邊。115 年 5 月 1 日以後的新制，非金融機構當抵押權人的設定，連同一起送的案件，跨縣市不再代收，嘉義市和嘉義縣之間也包括在內；房子在嘉義市西區、人住太保的，對保完要到嘉義市的地政事務所送件。

持分人過世、債權被轉給別人：借款期間的兩種變化

兩則內容取自常見情境整理，不是特定個案；一則發生在借款人這邊，一則發生在出資方那邊。

情境一：義竹透天的三分之一押著借款，持分人過世，子女要概括承受還是拋棄

義竹一棟透天，三兄弟各持三分之一。老二兩年前用自己那份向民間借了一筆，每月繳息，本金還沒還，今年老二過世。

借款不會因為人走了就消失，抵押權也照樣壓在那三分之一上。老二的子女有兩條路可以選。依民法第 1148 條，繼承人對被繼承人的債務，以繼承所得的遺產為限負清償責任，子女繼承後，最多用遺產（包括那三分之一）去還，不必拿自己的錢補。不想承接的，依第 1174 條，要在知道可以繼承起三個月內，以書面向法院聲明拋棄。

選擇繼承的，那三分之一在辦好分割繼承登記以前，屬於子女公同共有，抵押權照樣在。接下來要跟出資方談的是：繼續繳息到期清償，還是先用其他資金提前還掉。出資方那邊，也希望儘早知道借款人過世，不要等到利息斷繳才通知。

情境二：中埔透天的持分借款，出資方把債權轉給別人，利息該匯給誰

中埔市街一棟透天，姊弟各持一半。姊姊用她那一半借了一筆，按月匯利息給出資方。某天收到一封通知，說這筆債權已經轉讓給另一個人，以後利息改匯到新的帳戶。

債權本來就可以轉讓。依民法第 295 條，債權讓與時，擔保它的抵押權跟著移給受讓人；依第 297 條，讓與要通知債務人，對債務人才發生效力。所以收到通知不奇怪，要確認的是通知是真的。打電話給原本的出資方，用契約上留的電話，不用通知上的；再調一份謄本，抵押權移轉登記辦好後，他項權利部的抵押權人會換成新的名字。原出資方確認有轉讓，再照通知改匯；原出資方說沒有，那封通知留下來當證據，利息照原約定繳。每一筆都用匯款，留下紀錄。

嘉義持分能談的金額：持分折價、前順位扣完，利息再對民法上限

網路上看到「持分可以借到八、九成」，是把整筆行情當成你那份的價值。持分借款沒有固定成數，出資方從整棟或整筆的市價起算，換成你的比例，再打一層持分折價：一份持分不能自己決定整筆怎麼用，願意買的人少，賣得的錢比照比例換算的低；最後扣掉排在前面的抵押。國有基地上的房子還要看租約，合建分回的那一戶要看基地比例，扣完剩下的，才是能談的金額。不管叫共有持分借款，還是持分抵押借款，扣的順序都一樣。

利息也有上限。民間借款約定的利率，週年最高 16%，規定在民法第 205 條。報價寫月息的，月息乘 12 就是年利率，加上開辦費、撥款時先扣的項目，算出來的總成本才能拿去和別家比。持分土地貸款一個月要付多少利息、撥款時拿到多少，持分土地貸款頁有算例，可以套進自己的數字；房屋那一份怎麼估，見共有房屋那份怎麼估價。

設定前把契約翻一遍：嘉義持分借款的四項自查

翻之前先回頭想一件事：這份持分接下來要留，還是家裡已經在談整筆賣掉。要賣的，借款期限抓短，提前還清的算法先寫好；借和賣兩條路怎麼比，嘉義持分買賣那頁有整理。

借款前 4 大檢查

接到「法院拍賣通知」，要你先匯保證金才能撤案時

如果借錢的理由，是接到自稱法院或執行處的電話、簡訊，說你那份房地已經進入拍賣程序，要先匯一筆「保證金」才能撤案，先暫停，向 165 反詐騙專線查證。法院的通知以公文寄送，不會打電話叫你匯錢到私人帳戶。查證清楚以前，別在任何借款文件上簽名。

還清後怎麼塗銷、合建分屋能不能借：嘉義持分 12 問

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