新竹持分房屋、持分農地抵押借款：額度分開估，錢在設定登記完成那天撥

竹北的大樓到新埔、芎林老家的田，新竹 16 區持分估值的起點不同

同樣持有四分之一，竹北電梯大樓裡的一戶、北區老街屋的一份、芎林夥房旁那塊田，出資方第一個想知道的事都不一樣。下表把新竹縣 13 個鄉鎮市和新竹市 3 區排成 13 列，第三欄是估值會被扣分的地方，第四欄是初評時會被追問的事。

（資訊更新日期：2026 年 10 月）

第三欄每多一項，估值往下修一點；第四欄能先答出來，初評就少跑一趟。尖石、五峰兩列和關西那個註記要分開看。保留地所有權日後移轉，承受的一方只能是原住民，規定在原住民保留地開發管理辦法第 18 條（114 年 1 月 13 日修正），所以不適合套用一般持分的估法。地號查出來是保留地的，另有一套評估方式，見原住民保留地貸款。

竹北、新豐：高鐵特區大樓與沿海老聚落透天的持分

竹北高鐵特區的電梯大樓，持分可能來自夫妻、親子一起買，也可能是繼承。估法是先定整戶價，換成你的比例，再扣一層「一份持分不好脫手」的折讓。要先講清楚的有兩件：屋內現在誰住，以及買房時那筆房貸還剩多少、押的是整戶還是某一份。這一帶近幾年行情起伏，估值怎麼抓，見本頁 Q2。

新豐靠海那一側的老聚落，透天屋齡高，有些巷子窄、車開不進去。同一份比例，臨路的透天和巷底那一棟，接手的人出價不同；房屋有沒有辦建物登記、謄本面積跟現場合不合，也在初評時一起看。

新竹市東區與寶山：園區兩側的大樓和透天，跨過市縣界送件就分兩邊

科學園區跨在新竹市東區和新竹縣寶山之間，兩邊的住宅是同一個生活圈，登記上卻分屬兩個縣市。東區的房地送新竹市地政事務所，寶山的送新竹縣管轄的地政事務所；115 年 5 月起兩邊不能互相代收，房子在哪一邊，就回哪一邊辦。

東區大樓的持分，估值卡在屋內使用和整戶房貸，跟竹北大樓一樣看。寶山的透天要多對一件事：房屋三兄妹各一份，底下的地卻可能還有長輩那一代的親戚在共有人名單上，你分到的土地比例比房屋小。建物、土地兩張謄本都要調出來比。

新竹市北區：舊城街屋與老公寓，基地分得細碎的持分

新竹市北區的舊城一帶，街屋和老公寓屋齡高，經過兩、三代繼承，一戶底下的基地可能分在兩、三筆地號，每一筆你的權利範圍都不同，有的只剩幾十分之一。設定時每一筆都要列進去，漏了哪一筆，那一筆就不在擔保範圍內。

估值先看房子：屋況、樓層、一樓有沒有營業。基地分得越細，將來處分時要面對的共有人越多，折讓就越大。把每一筆地號和你的權利範圍整理在同一張紙上，第一次詢問就交出去，出資方不用來回追問。

竹東：鎮上街屋與周邊透天，屋況和進出道路先看

竹東鎮上的街屋臨著商店街，周邊則是住家透天。這兩種持分，整戶價先受屋況和臨路影響：屋齡高、需要整修的，買方會先扣掉一筆修繕費；車子進不去的巷內透天，接手的人也少一些。

透天還要確認一件事：房子坐落的那筆地號，你有沒有份。有些家族把房子蓋在某一筆地上，持分卻分在隔壁另一筆，你的土地持分跟房子不在同一處，估值只能分開算。調地籍圖對一下位置，比口頭說明清楚。

新埔、芎林：老夥房和旁邊那塊田分屬不同地號，各自的比例要對清楚

新埔、芎林的老家，夥房和旁邊那塊田在謄本上是不同地號，分到的比例也可能不同：夥房底下那筆每房各一份，田因為後來有人買進或分出去，比例又是另一組數字。設定時每一筆地號都要寫明你的權利範圍，房子有建物登記的，建號也要一起列。

估值分開算：夥房那筆看屋況和誰住在裡面，田那筆照下面講的農地方式估，最後才加總。手上只有田那份、沒有夥房的，也能單獨評估。

新竹市那一戶和新竹縣那塊地，持分估值各從哪裡起算

這裡的市和縣，是兩種擔保品的代稱：一戶房子，和一塊建地或田。同一個人可能兩種都有，估的起點不同，資料也要分開準備。

房子的持分：先看這一戶誰在用、整戶房貸還剩多少

房子持分的估值，第一個問題是屋內誰住。你沒住、由其他共有人住著，接手的人搬不進去，折讓就加大。第二個是前面的房貸：抵押設在整戶的，餘額要整筆先扣，不是照你的比例只扣一部分。不管叫持分房屋借款、共同持有房屋貸款、房屋持分貸款，或是持分房屋借貸、共有房屋貸款、持分房子貸款，設定的都只有你在謄本上那一份；銀行為什麼不收單獨一份，見持分房屋貸款。整戶都在你名下的，屬於新竹房屋二胎的範圍。

新竹共有土地可以貸款嗎：建地持分先過共有型態，其餘照整筆土地看

可以談，前提是登記為分別共有。建地本身能不能用、值多少，看的條件跟整筆土地一樣，新竹土地借款已經寫過；新竹持分土地貸款多出來的是共有的人數、你那一份能不能在現場指認、地上有沒有別人蓋的房子。網路上的共有土地貸款、持分土地借款、土地持分貸款、共有土地借款、持分地貸款或持分土地借貸，指的都是用你的應有部分辦一筆持分土地抵押貸款。手上只有持分、沒有整筆土地的，看持分土地貸款。

持分農地：借款不必有農民身分，日後誰能接手才是重點

新竹持分農地可以貸款嗎？可以評估。農業發展條例在 89 年修正後，農地移轉不再限定有自耕能力的人，拿持分農地設定抵押，借款人、出資方都不必是農民。估值看的是田本身：現在誰在耕作、有沒有收租、臨路情形，以及日後要賣時，誰願意買一份田、繼續拿來耕作。共有農地貸款、持分農地借款、農地持分貸款或持分農地貸款，額度都會比按面積換算保守；農會和民間各接哪一段，見農地貸款管道比較。

不用通知家人，但家人查得到：新竹持分借款誰要簽名

能不能只用自己那份借，看的是建物、土地謄本所有權部的登記方式，跟家人同不同意無關。

所有權部逐人寫出權利範圍的，屬於分別共有。民法第 819 條第 1 項讓每位共有人自由處分自己那份應有部分，所以只設定你那份時，設定契約上的義務人只寫你，其餘共有人不必簽名，也不必事先告訴他們；新竹分別共有土地貸款照同一條規則。不過這筆抵押權登記後，謄本的他項權利部會留下紀錄，家人只要調一份謄本就看得到，說「借了家裡不會知道」的，不可信。

謄本寫「公同共有」、名字後面沒有比例的，是遺產還沒分割。依民法第 1151 條，分割前遺產由全體繼承人公同共有；第 828 條第 3 項規定，處分公同共有物要全體同意。這時沒有任何一位繼承人有自己那份可以設定，要先協議比例、辦分割繼承登記。兩種共有怎麼分，看分別共有與公同共有；登記上怎麼呈現，看共有登記。

地在縣裡送縣、房在市裡送市，新竹持分抵押六個步驟

六步的順序不變，錢在第五步登記完成那天撥；設定還沒完成，不會先撥任何一筆。

1. 調謄本土地、建物謄本都調，夥房和田分屬幾筆就調幾筆，確認是哪種共有、你的比例，以及他項權利部記了什麼。
2. 初評講清楚誰住、誰耕作、整戶房貸還剩多少，房地分在市、縣哪一邊也一起說。
3. 估價與條件出資方看過現場，把金額、利率、開辦費、期限，以及本利攤還還是純繳息，一項一項列在紙上。
4. 簽約對保借款人親自到場、帶身分證件，對過契約和設定契約書上的地號、建號、權利範圍。
5. 抵押權設定房地在新竹市的送新竹市地政事務所，在新竹縣的送縣內管轄的地政事務所。
6. 撥款設定登記完成當天撥款，扣掉的費用逐筆對照書面。

新竹縣和新竹市是兩個縣市，地政事務所各歸各的。縣內 13 個鄉鎮市的房地，可以就近到縣內任一所跨所送件；新竹市只有一個地政事務所。115 年 5 月 1 日起，出資方不是金融機構的抵押權設定和連件案件，不再跨縣市代收，新竹縣、新竹市之間也一樣：房子在東區、人住竹北，要到新竹市地政事務所送件。

自住竹北又繼承老家的田、收入跟著收成走：兩則新竹情境

這兩則屬常見情境整理，不是特定個案；重點是出資方會多問什麼。

情境一：竹北自住大樓房貸還在繳，又繼承新埔老家一筆平地田的四分之一，先拿哪一份借

一位在竹北上班的持分人，自住大樓登記在自己名下，銀行房貸還有十幾年；父親過世後，兄妹四人辦完分割繼承登記，新埔老家一筆平地田各持四分之一。他要一筆錢付店面裝修，兩份都想過。

大樓是整戶產權，不是持分，能不能再借，看的是銀行房貸之後還剩多少空間，屬於二胎的範圍；田那份是持分，看耕作現況和日後誰會接手，估得比按面積換算保守。兩邊要比的是成本：動大樓，動到的是自住的房子，月付會跟原本的房貸疊在一起；動田那份，金額小，但不碰住的地方。把兩邊能借的金額、利率、期限和每月要付多少寫在一起比，再決定先動哪一份。

情境二：湖口稻農的持分，收入跟著一期、二期稻作進帳，純繳息怎麼跟收成排

湖口一筆農地，三兄弟分別共有、各持三分之一，彼此簽過書面分管，老大分到的那塊一直由他自己種稻。老大要換一台插秧機，想用自己那份借。

他的收入集中在一期、二期稻作收割之後，其他月份進帳少。出資方會看還款方式跟收成時間對不對得上：期間只繳利息，每月利息先算好由哪筆錢支付；本金排在收割後的月份還，一次還清或分幾次都可以談。這些要寫進契約，包括本金哪個月還、收成晚一、兩個月時怎麼處理，免得為了湊月付，在青黃不接的月份再去找錢。

房子和農地的持分額度算法不同，利息上限只有一條

額度沒有固定成數。房子那份從整戶市價起算，換成你的比例，扣掉持分不好脫手的折讓，再減掉排在前面的房貸；田那份從附近農地的成交起算，耕作現況、共有人數和願意接手的人多寡，決定折讓多少。同一位持分人兩份一起借，是各估各的再加總，不會互相拉高。

利息只有一套：依民法第 205 條，民間借款的約定利率最高週年 16%，折合月息大約 1.33%。開辦費、撥款時扣掉的項目，要跟利息合併換成年利率再比。新竹持分抵押借款的試算例子，見持分土地貸款頁的試算；房屋那一份怎麼評估，見共有房屋借款的評估方式。

老家那份要留給下一代還是處理掉，借之前把這四項核過

借之前先想這份持分的去向。打算留給下一代的，金額和期限要配合自己還得起的範圍；家人已經在談一起賣的，你那份的抵押要在過戶前還清、塗銷，期限不宜拉長，提前清償怎麼算寫進契約。設定抵押不是出賣持分，不會牽動其他共有人的優先承買；真的要賣時怎麼走，看新竹持分買賣。

借款前 4 大檢查

說是檢警辦案或穩賺投資，要你拿持分去借的時候

如果借錢的理由，是有人自稱檢察官、警察，要你把錢轉到指定帳戶「保管」，或是網路上剛認識的人保證投資穩賺、催你借錢進場，先撥 165 反詐騙專線問清楚，確認之前一份借款文件都別簽。

新竹持分借款 12 問，一題一題對照你的情況

延伸閱讀

• 想把這份處理掉：新竹持分房屋、土地買賣
• 整筆土地在自己名下：新竹土地借款
• 農會和民間的條件比較：農地貸款

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