苗栗繼承來的那份持分，向民間抵押借款怎麼評估、多久拿到錢

苗栗 18 鄉鎮市的持分物件，出資方各會在哪裡停下來多問

同樣是四分之一，竹南一棟市街透天、西湖鄉間的一塊田、大湖鎮上的老屋，出資方開口第一句問的都不一樣。下表把泰安以外的 17 個鄉鎮市排成 13 列：第三欄是估價前得先講清楚的事，第四欄對到下一段的三筆帳，提醒你這一列先對哪一筆。表內是評估方向，你那份還是以謄本和現場為準。

（資訊更新日期：2026 年 10 月）

第三欄那件事講得越清楚，出資方越不用往壞處猜；第四欄寫的是下一段三筆帳裡要先對的那一筆。同一個人在兩列都有份的，各自對照。

泰安不在上表；南庄、獅潭也有部分土地是原住民保留地。這類地的所有權將來要轉手，只能轉給原住民（原住民保留地開發管理辦法第 18 條，114 年 1 月 13 日修正），買方範圍一開始就窄，評估另走一套，見原住民保留地貸款。

頭份：共有人之一把他那份交付信託，所有權部多了一位受託人

頭份的透天或社區大樓，有時調出謄本，共有人名單裡多了一個陌生的名字，旁邊註記著信託。那是其中一位共有人把他那份交付信託，所有權移到受託人名下，由受託人依信託契約管理或處分；信託的目的、期間這些內容，記在地政事務所的信託專簿。

你自己那份不受影響，照樣可以單獨設定。出資方多問的是那一份往後的走向：受託人可能依約把它賣掉，共有人名單會再換一次人，新的人也可能請求分割。初評時把謄本上的信託註記、受託人是誰、信託約到什麼時候一併說明，借款期限就對照那一份的信託期間來抓。

後龍：區段徵收領回的抵價地，幾房共有一筆時你那份怎麼估

後龍的高鐵苗栗車站特定區，是用區段徵收開發的。當年地主可以選擇領現金補償，或依土地徵收條例第 40 條申請領回抵價地；整理過的抵價地有規劃好的道路和使用分區，跟原本的田已經是兩回事。原本那筆地是幾房一起持有的，領回來的抵價地也常是好幾個名字登記在同一筆上。

這種持分好估的地方，是土地本身條件清楚：臨哪條計畫道路、劃的是住宅區還是商業區、附近有沒有標售或成交可以對照。要多問的是共有那一層：一筆抵價地登記了幾位、各自住在哪裡、有沒有人已經在談蓋房子或整筆出售。苗栗持分土地貸款碰到抵價地，把分配結果、使用分區證明和地籍圖一起附上，出資方就不必自己拼湊。

通霄、銅鑼：屋頂租給電信業者設基地台，租約跟著你那份走到哪

通霄、銅鑼鄉間的透天，有些屋頂架著電信業者的基地台，每月有一筆租金。共有的房子拿去出租，屬於共有物的管理；依民法第 820 條，除非共有人另有約定，要人數過半、應有部分合計也過半才能決定，當初是誰點頭簽的約，先弄清楚。

對你那份的估價，影響在租約會跟著走。屋頂交給業者使用以後，就算房子換了主人，租約對新主人仍然有效（民法第 425 條；不過沒做公證的租約，期限長於五年或不定期的，就不適用這條）。將來接手你那份的人，等於也接下這份租約：屋頂有一塊不能用，設備要等租約到期才拆。出資方會看租約剩幾年、到期怎麼拆除回復、設備有沒有讓屋頂漏水，有些買方也會在意屋頂上有基地台。租約影本和最近的收款紀錄一起附上。

苑裡、三義：分割判決已經確定、登記還沒辦，這時那份算誰的

苑裡、三義的透天或建地，如果共有人之間打過分割共有物的官司，要先看判決確定了沒、怎麼分。法院判決把地切開、各人分得一塊的，判決確定時共有關係就結束，每個人取得分到那一塊的單獨所有權；不過依民法第 759 條，因法院判決取得的不動產物權，要先辦登記才能處分。

所以判決確定後、分割登記辦好前，原來那份持分已經不在，分到的那一塊又還不能押，這段時間借不出來。部分共有人可以拿確定判決書申請分割登記，不必等其他人一起；登記好以後，你手上是一整塊單獨所有的地或房，看法就換成整筆，見苗栗整筆土地的借款條件。判決如果是變賣分錢，就看拍賣進度，借款期限別押在拍賣日前後。

頭屋、三灣：另一位共有人過世後沒人繼承，那份交給遺產管理人時

頭屋、三灣的農村透天或建地，偶爾會碰到一種情形：共有人之一過世，繼承人都拋棄了繼承，或根本找不到繼承人。他那份不會懸空，依民法第 1177 條、第 1178 條，由親屬會議選定、或利害關係人聲請法院選任遺產管理人，負責清償他的債務、搜尋繼承人；公示期間屆滿仍沒有人承認繼承的，依第 1185 條，清償後剩下的遺產歸屬國庫。

你的那一份照樣可以設定。出資方會問的是那一份往後交到誰手上：遺產管理人可能為了還債把它變賣，也可能最後由國家接管，共有人名單上會出現新的名字。初評時把過世的是誰、有沒有選任遺產管理人一起說明，借款期限抓短一些，提前還款要不要違約金先寫明。

同一個比例，出資方拆成三筆帳算：房子、基地和你實際用到的部分

謄本上那個分數，在出資方手裡會拆開算：房子值多少、底下的基地值多少、你實際用得到哪一塊。三筆合起來，才是你那份的起點。

透天的持分：房屋和基地各記幾分之幾，要分兩次算

透天在謄本上是一個建號，加上一筆或幾筆基地，兩張謄本各記一個比例，數字常常不同：房子兄妹各四分之一，基地因為祖父那一輩還有堂親掛名，每人只分到八分之一。出資方會分兩次算，房屋看屋況、樓層和誰住，基地看面積和臨路，兩筆再加起來。整棟前面如果押著一筆設在全部的房貸，餘額要先整筆扣掉。

網路上搜的是持分房屋貸款，有人寫共有房屋貸款，也有人搜持分房子貸款或持分房屋借貸；另外像共同持有房屋貸款，或叫房屋持分貸款、也有寫成持分房屋借款的，這幾個說法都常見，設定下去的抵押權，落在的都是謄本上你名下那個比例；銀行為何不收單獨一份，原因整理在持分房屋貸款；房子整棟只登記你一人的，看苗栗房屋二胎。

苗栗持分土地貸款：建地謄本只有比例沒有位置，怎麼讓出資方看懂

建地的謄本只寫你占幾分之幾，不寫你那份在現場是哪一塊。出資方要看得懂將來接手的人會拿到什麼：共有人之間有沒有書面分管、各房平常用哪一塊、地籍圖上的位置對不對得上。沒有分管的，可以先申請鑑界，把界址釘出來再拍照。共有土地可以貸款嗎？前提是謄本登記為分別共有；土地本身的分區、臨路和面寬，照苗栗土地借款那頁的看法。

持分土地借款、共有土地貸款、持分地貸款、土地持分貸款，以及持分土地借貸、共有土地借款，名稱各異，其實都是拿持分去辦土地抵押，正式的說法叫持分土地抵押貸款；條件見持分土地貸款。

田的持分：平地農牧用地評估時先問的幾樣

持分農地可以貸款嗎？平地的農牧用地、謄本是分別共有的，就能評估。出資方先問幾樣：土地使用地類別是不是農牧用地、現在誰在耕作、有沒有書面約定或收租、田邊的路車子進不進得去。這幾樣答得出來，再看面積和附近農地的成交。不管叫持分農地借款、共有農地貸款，或農地持分貸款，也有人寫持分農地貸款，能談的金額都比面積乘行情低一截；哪些管道收哪種田，比較見農地貸款怎麼選。

一個人能不能把這份押出去：苗栗的持分先讀懂共有型態再談

家裡同不同意、誰住在老家、誰出過錢，都不是答案；答案在謄本所有權部，土地和建物那兩張都看，看你的名字後面怎麼記。

名字後面寫著權利範圍，這種登記叫分別共有，應有部分歸自己處分，民法第 819 條第 1 項就是這樣定的。因此只拿你那份設定時，契約書的義務人寫你一人就夠，兄弟姊妹不必簽名，事先也不用跟他們說，苗栗分別共有土地貸款靠的就是這一條。要全體同意的，是拿整棟或整筆去押。設定完成後，他項權利部會記上這筆抵押權，哪位共有人去申請謄本都會看見。

名字後面沒有比例、只標著公同共有的，表示長輩的房地還沒分。遺產在分割之前，屬於所有繼承人公同共有，見民法第 1151 條。這種財產要動，第 828 條第 3 項要求每位繼承人都同意，所以分割以前，誰也沒有自己的一份。要做的是全體繼承人談好各分多少，辦分割繼承登記，各分多少照協議。

網路上有人說，長輩名下的持分還沒辦繼承登記也能借，這說法站不住。還沒登記，謄本上的所有權人仍是過世的長輩，你不是登記名義人；繼承人有好幾位時，遺產又屬於公同共有，出資方沒有一份可以單獨設定。繼承來的不動產，登記到自己名下以前不能處分，民法第 759 條講的就是這件事。先把分割繼承登記辦完，再談借款。共有關係要怎麼收尾，看分割共有物；登記上的各種寫法，看共有登記。

苗栗持分抵押的送件順序，撥款日看地政登記哪天完成

錢在第五步登記完成的當天才撥，所以撥款日其實由前面四步準備得齊不齊來決定。

1. 調謄本土地、建物謄本連同地籍圖；抵價地附分配結果，屋頂出租的附租約影本。
2. 初評說清楚誰住、誰種、屋頂租給誰，有沒有共有人信託、過世或在打分割官司，前面那筆抵押還剩多少。
3. 估價與條件出資方到現場看過，把金額、年利率、開辦費、期限和還款方式寫成書面。
4. 簽約對保借款人親自到場、出示身分證件，設定契約書列的建號、地號、權利範圍一筆一筆核過。
5. 抵押權設定送苗栗的地政事務所審查，缺件就補正。
6. 撥款登記完成當天撥款，扣款明細和書面條件逐項比對。

苗栗的地政事務所分管各鄉鎮，縣內可以跨所送件，地在卓蘭、人在頭份上班，送近的那一所也可以。住在外縣市就不一樣：115 年 5 月 1 日起，抵押權人不是金融機構的設定案，以及跟它一起送的案件，別縣市的地政事務所已經不代收，住在新竹、台中的持分人，要回苗栗當地的地政事務所送件，對保那天順便把件送出去。苗栗持分土地貸款從簽約到撥款會不會拖，就看這一步有沒有補正。

長輩失智、替兄弟清償舊抵押：借之前得先處理的兩件事

這兩段是常見情境整理，不是特定個案；兩件事都要在找出資方之前先辦，不然條件談好了也送不了件。

情境一：父親受監護宣告，子女想用他名下那份持分付照護費

造橋一棟老透天，父親和兩位伯父分別共有，父親持有三分之一。這兩年父親失智越來越嚴重，要請看護、準備住進照護機構，女兒想用父親那三分之一借一筆錢。

女兒不能直接拿父親的印章去簽。父親已經無法自己處理事務，要先向法院聲請監護宣告（民法第 14 條），由法院選定監護人；監護人代父親處分不動產，包括設定抵押，依民法第 1113 條準用第 1101 條，還要另外取得法院許可，沒有許可就不生效力。

所以這筆錢的時程，要從聲請監護宣告算起，不是從找到出資方算起。聲請許可時，把處分的理由、例如照護費用的估算，一併準備好；法院許可的內容寫明可以設定抵押、金額多少，出資方才能據以辦理。父親的狀況還沒到那一步、只是需要有人協助的，可以考慮聲請輔助宣告，日後處分不動產要經輔助人同意。

情境二：整棟早年押給銀行，替兄弟一起還清以後，再用自己那份借

大湖鎮上一棟透天，兄弟三人分別共有。十幾年前三人一起當借款人，拿整棟向銀行借了一筆，抵押權設在全部。現在老三要週轉，但整棟還押著，他那份上面也壓著這筆抵押，民間出資方排不到前面。

老三的做法，是先用自己的存款或另一筆短期資金，把銀行那筆餘額全部還清。三人當初一起借款，依民法第 281 條，他替另外兩位還掉的部分，可以向他們請求償還各自該分擔的金額。銀行出具清償證明、塗銷整棟的抵押權以後，他那份上面才乾淨，再拿去向民間設定。

要留的東西有三樣：銀行的清償證明、每一筆還款的匯款紀錄、三兄弟之間怎麼分攤的書面約定。之後跟兄弟算帳靠這幾張；出資方評估時，也會問另外兩位打不打算再押他們那份。

苗栗持分的金額怎麼談：現場怎麼用比謄本上的分數要緊，利率另有年 16% 這條線

持分能借多少，沒有一個成數可以套。出資方先估整棟或整筆的市價，換成你的分數，再打一層折，因為一份持分沒辦法自己決定整筆怎麼用；最後扣掉排在你前面的抵押。這幾層裡，最會拉開距離的是現場：你那份有沒有人在用、屋頂有沒有租出去、地上有沒有別人在耕作，同樣的分數，結果可以差一大截。叫它持分抵押借款也好、共有持分借款也好，這幾層的順序不變。

利息有法定上限。依民法第 205 條，民間借款約定的利率一年不得超過 16%，折成月息約 1.33%；坊間月息 2.5%、一年 30% 的說法，不是民間借貸適用的數字。報價寫月息的，乘 12 成為年利率，開辦費與撥款當天先扣的錢也要算進去，才比得出高低。每月要付多少、實際入帳多少，持分土地貸款頁有利率試算，數字換成自己的就能算；房屋那份的估法，見共有房屋借款怎麼估。

錢進帳前的最後確認：苗栗持分借款四項檢查

開始核對前，先確定這份是要留著。家裡如果已經在談一起賣，借款期限就抓短，提前還款怎麼算先寫進契約；借和賣兩邊的帳，苗栗持分買賣那頁算過。

借款前 4 大檢查

電話裡自稱在外地的孩子、說急著要錢，催你拿持分去借時

如果借錢的理由，是接到電話或 LINE，對方自稱在外地工作的孩子或孫子，說出了事急著要錢，叫你別告訴家人、趕快拿房子去借，先掛斷，用原本存的號碼打給孩子本人，再打 165 反詐騙專線問一聲。沒問清楚以前，借款文件一張都不簽。

區段徵收、基地台、監護宣告：苗栗持分 12 問

延伸閱讀

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• 分割後成了整筆：苗栗土地借款
• 田的借款管道：農地貸款

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