代書貸款用房屋、土地借錢，利率、額度、撥款時間與費用怎麼算

市面上的代書貸款其實是兩種借款：押房地的和只看信用的

同樣叫代書貸款，一種會在地政事務所留下抵押權登記，一種只留下一張本票或一份借據。下表把兩種並排，從「押什麼」一路比到「還不出來怎麼處理」，看完就知道為什麼報價可以差到一倍以上。

（資訊更新日期：2026 年 10 月）

押房屋、土地這一種：代書的工作是辦抵押權設定登記

這一種的流程是：金主評估房地價值、談好金額和利息，雙方簽借款契約和抵押權設定契約書，再由代書把抵押權送到不動產所在地的地政事務所登記。登記完成後，謄本的他項權利部會多出一筆抵押權，金主確認自己的順位，才把錢匯出。代書收的是辦登記的服務費，借款的利息和開辦費是金主收的，兩筆錢要分開看。

前面還有銀行房貸的，這筆會排在第二順位，也就是一般說的房屋二胎；只有土地的，看土地借款怎麼估。

只看信用這一種：廣告寫代書，出面的多半是代辦或金主

沒有房地可以登記，就沒有需要代書辦的事。這類借款會掛上「代書」兩個字，多半是因為這個詞讓人聯想到有證照、比較正派。實際上簽約時，你面對的可能是代辦公司的業務，或是放款公司的人，契約上找不到任何一位地政士的名字。這一種的額度看你的收入和負債，銀行常用的標準，是全部無擔保負債不要超過平均月收入的 22 倍，超過的人才會轉往民間，所以利息和預扣都比較重。

兩種之間最大的不同，在於出資方萬一收不回錢，手上有沒有東西可以處分。有擔保品，出資方敢把利息壓低、期限拉長；什麼都沒有，風險就全部算進利息、手續費和催收的方式裡。

代書、代辦、金主：同一筆借款裡誰辦登記、誰找管道、誰出錢

很多人以為代書借款就是「代書借錢給你」，簽完約才發現，收錢的人有三個。常有人問代書貸款與代辦貸款差別在哪，答案就在這三種角色各自做什麼、收什麼錢、出事找誰；分清楚了，報價才比得下去。

代書（地政士）：法定業務是登記和契約，不包括放款

代書是地政士的俗稱，要考試及格、取得證書，再向直轄市或縣（市）政府申請登記、領到開業執照才能執業。依地政士法第 16 條，地政士的業務是代理申請土地登記、測量、與登記有關的稅務、撰擬不動產契約等，放款不在裡面。所以代書在一筆借款裡出現，身分是辦手續的人；他介紹金主給你，錢也還是金主的。

辦抵押權設定會用到借款人的印鑑證明，部分案件用網路申辦，會需要自然人憑證，這兩樣交給誰、用在哪一份文件，簽約前都可以問代書。

貸款代辦：幫你找管道，錢不是他出的

代辦的價值在於知道哪些金主收什麼樣的案子，替你省掉一家一家問的時間。代辦費的收法各家不同，有固定金額，也有按借款金額抽成。要確認的只有兩件事：費用寫在書面上，以及在撥款那天才收。沒核准就要先付一筆，名目叫審核費、包裝費、保證金都一樣，先停下來。

金主、出資方：契約上的債權人，也是謄本上的抵押權人

真正承擔風險、收利息的人是金主。押房地的，金主會登記成抵押權人，你可以在謄本上看到他的名字或公司名稱；只看信用的，金主就是借款契約或本票上的債權人。不管中間經過幾個人，利息、開辦費、提前清償的算法，都應該寫在跟金主簽的那份契約上。

廣告寫代書，契約上卻找不到地政士：簽約前要對的三個名字

簽約前拿三份文件對名字：借款契約上的債權人、抵押權設定契約書上的抵押權人、登記申請書上的代理人。押房地的，前兩個要是同一個人或同一家公司，第三個要是有開業執照的地政士。三個名字都講不出來、或要你先簽空白文件再補的，就算廣告做得再像回事，也不要往下走。

代書貸款利率怎麼算：月息、平息、每萬元日息換成年利率對照

代書貸款的報價單位最亂：有人講「月息 1 分 2」，有人講「平息 1 分」，有人只講「每個月繳多少」。下表先把月息換成年利率，再換成每借 100 萬元一年要付多少利息，比較時比的是同一把尺。

（資訊更新日期：2026 年 10 月；上表以只繳息、本金不變計算）

月息 1.33% 這一列，就是法律上限換成月息的位置，條文和施行日期在文末常見問題第 2 題說明。往下每一列都已經超過。

月息一分「平息」分期攤還，實際負擔接近年 21%

平息的意思是：每一期的利息都用一開始借的本金去算，不管你已經還掉多少。舉一組換算：借 100 萬元，報「平息 1 分、分 36 期」，每期利息固定 1 萬元，加上本金約 27,778 元，每月繳約 37,778 元。聽起來是月息 1%，但本金每個月都在減少，利息卻沒有跟著減，換成實際年利率約 21.2%；分 12 期約 21.5%，分 60 期也還有約 20.3%。

同樣叫「月息一分」，如果是只繳息、到期還本，年利率就是 12%。兩種報價相差將近一倍，簽約前一定要問：利息是用原本金算，還是用剩下的本金算。

押房地的合理區間：月 0.8%～1.33%

用房屋、土地設定抵押的民間借款，合理月息落在 0.8%～1.33%，也就是年利率 9.6%～16%。落在區間哪裡，看房地好不好處分、順位排第幾、借款人年紀和還款來源。第三順位、持分、偏遠地區的土地，會往上限靠；市區房屋、前面貸款不多的，比較有空間往下談。

借 100 萬實拿多少：開辦費、代辦費、設定規費在撥款那天怎麼扣

利率只是成本的一部分。撥款那天，入帳金額會先扣掉幾筆費用，契約寫借 100 萬元，帳戶看到的不會是 100 萬元。下表用押房地的一組假設來算：借 100 萬元、借 2 年、月息 1% 只繳息、開辦費 2%、抵押權設定金額 120 萬元。

（資訊更新日期：2026 年 10 月；規費以地政事務所公告為準）

把實拿的 97.9 萬元、每月 1 萬元利息、2 年後還 100 萬元一起算，實際年利率約 13.2%，比帳面的 12% 高一些。借的時間越短，開辦費攤進每一年的比例越重，只借幾個月的，換算後會往上跳不少。所以比較兩家報價，要同時問三個數字：契約金額、撥款當天實際入帳多少、到期前總共要付多少。

有些報價會在撥款時先扣掉一到三個月的利息，這筆一樣要算進實拿金額：契約寫 100 萬元，先扣 3 個月利息，你實際用到的錢就更少，利息卻照 100 萬元收。對方說「先扣比較方便」，就請他把扣多少、算哪幾期寫進契約。

代書貸款多久撥款：卡在照會、對保還是設定登記

撥款速度不看業者講得多快，看流程卡在哪一關。兩種借法的關卡不一樣。

照會、對保在確認什麼

照會是出資方打電話給你，有時也打給保人或公司，確認申請的人是本人、借款用途、聯絡方式和收入是否屬實。對保是當面核對身分證件，在借款契約、本票或抵押權設定契約書上簽名用印。押房地的，對保常和代書收齊登記文件一起做；只看信用的，對保做完就可能撥款。要你寄證件正本、在網路上對保、或不見面就要你簽名的，都不是正常做法。

押房地的：設定登記完成當天撥款

不動產設定借款，金主要等抵押權登記好、確認自己排在第幾順位，才會匯款，多半就在登記完成那天撥。資料備齊的話，從諮詢、估價、對保到撥款，快的大約 3 天。另外要留意，自 115 年 5 月 1 日起，金主若是個人或一般公司，抵押權登記只能在房地所在縣市的地政事務所收件，外縣市不再代收，住得遠的人要多抓一趟的時間。

廣告說「當天撥款」：先問是哪一個當天

押房地的，沒有登記完成就撥款，金主等於把錢交出去卻沒有任何保障，正常的出資方不會這樣做。所以押房地講的「當天撥款」，指的是登記完成那天。只看信用的，照會、對保做完確實可以很快，但快的代價常藏在預扣利息和手續費裡；越強調「免審核、30 分鐘撥款」的，越要把實拿金額算清楚再簽。

依手上有什麼決定：有房地、只有持分、什麼都沒有

要不要辦民間代書貸款、辦哪一種，先看名下有什麼：

• 有房屋、還在繳銀行房貸：看二胎房貸；二胎之後還有空間的，看房屋三胎。
• 有建地、工業地：看土地貸款；有農地：看農地貸款。
• 只有跟家人共有的一份：房子看持分房屋貸款，土地看持分土地貸款。
• 名下沒有房地：只能走只看信用的那一種，先讀下面情境三。

以下三則是常見情境整理，不是特定個案，數字是為了換算而設的假設。

情境一：自營商有自住透天，被報月息 2 分的代書信貸

開早餐店的老闆要借 50 萬元換設備，自住的透天還有銀行房貸。網路上找到的代書信貸，報價月息 2 分、免保人、分 24 期。只算利息，月息 2 分借 50 萬元一年是 12 萬元，年利率 24%，已經超過法律上限；如果又是平息算法，實際負擔還更高。

同樣 50 萬元改用透天設定二胎，以月息 1.2% 只繳息計算，一年利息 7.2 萬元，期限可以排長、手頭寬裕時再還本。代價是要付開辦費和設定費用，還有等登記的幾天。這筆錢要用一年以上的，押房子划算；兩三個月內就會回款的小額週轉，設定的固定費用攤下來不一定划算，要先算過。

情境二：領現金的受僱者，名下只有老家公寓的三分之一

做水電的師傅，工資領現金，銀行看不到薪轉，信貸一直過不了。父親過世後，三兄弟辦好分割繼承，老家公寓各登記三分之一，媽媽還住在裡面。

登記成分別共有的，可以只拿自己那三分之一設定抵押，不需要兄弟簽名。評估時會看公寓的位置和屋況、共有人數，也會把「有人住在裡面」算進去，因為將來處分時，有人居住的持分比較難脫手，額度會打折。還款從哪裡來要講得清楚，像是存摺裡定期存入的現金、長期配合的工班。這筆借款會登記在謄本上，家人之間最好先講好，免得日後整戶要賣或要辦房貸時才發現。

情境三：沒房沒地，無擔保負債已超過月收入 22 倍

上班族名下沒有不動產，信用卡、信貸加起來已經超過月收入的 22 倍，銀行不再核新的無擔保貸款，只剩只看信用的代書借款會收。

這時候再借一筆月息 2 分以上的錢，多半只是把今天的缺口延到下個月，而且越滾越大。比較實際的順序是：先把每一筆負債的餘額、利率、每月應繳列成一張表；欠的主要是銀行的，可以向最大債權銀行申請前置協商，把分期拉長、利率降下來；協商談不成的，還有法院的更生、清算程序。真的要借，也只借能在幾個月內還清的金額，簽約前把年利率和實拿金額算清楚。

代書貸款安全嗎：簽約前查登記、查執照、算年息、問收費時間

代書貸款本身是合法的借貸，會出事的是對方身分查不到、條件不寫清楚、還沒撥款就先收錢。下面四件事，不必靠任何人，自己就查得到。

簽約前 4 大檢查

存摺、提款卡、證件正本，一樣都不交出去

正常的借款流程，不需要你把存摺、提款卡、密碼或身分證正本交給對方保管。要你寄出帳戶的，帳戶很可能被拿去收詐騙的錢，依洗錢防制法第 22 條，交出帳戶的人自己也會被追究，各種情形怎麼處罰，整理在民間借款管道比較那一頁。登記需要的印鑑證明、權狀，是交給代書辦登記用，送件完成後要拿回收據或影本。

借到的錢最後要轉給誰

最後問自己一個問題：這筆錢借到之後，是不是要轉給別人？如果是因為有人自稱檢警說你涉案、要你把錢交付監管，或是網路上認識的人推薦投資虛擬貨幣、靈骨塔、群組報的明牌，要你借錢加碼，先撥 165 反詐騙專線問清楚，確認之前，任何借款文件都先不要簽。

代書貸款還不出來：押房地和沒擔保的處理路徑不同

同樣是繳不出來，出資方能走的路不一樣，速度也不一樣：

（資訊更新日期：2026 年 10 月）

強制執行可以扣薪水、存款，也可以查封名下的財產。押房地的雖然要走拍賣，但房子一旦進入拍賣，拍定價多半比市價低，扣掉前面順位的貸款，剩下的錢可能不多。發現自己快繳不出來時，最好在逾期前就跟金主談，可以談的方向有：期限往後延、先只繳幾期利息、拿一部分錢先還本金，談定之後寫成書面、雙方簽名。押房地的，也可以在拍賣之前先找買方，自己賣比拍賣多留一些錢。

關於代書貸款，借款人最常問的 12 題

延伸閱讀

• 當鋪、票貼、日日會到房屋二胎：15 種民間借款比較
• 房屋抵押貸款怎麼辦：利率比較與額度試算
• 只有一份房屋持分，怎麼設定借款
• 繼承到土地持分，民間怎麼評估

本頁為資訊整理，利率、法規以最新公告為準，實際個案仍建議諮詢具證照的專業人員。