優先購買權是什麼？法源、行使要件、時效、應附文件一次看！
優先購買權是什麼？優先購買權法源依據為何？優先購買權對保持土地市場秩序效率非常重要，本文將說明優先購買權種類、行使要件與時效等，幫您了解法律規範並保護自身權益！
一、優先購買權是什麼？
「優先購買權」，又稱「優先承購權」或「優先承買權」，是指第三人根據合約或法律規定，面對財產轉讓情況時，有權根據預先約定的條件，優先購買該財產。換言之，當出賣人出售共有財產時，權利人有權以相同的條件優先購買該財產。在優先購買權行使後，出賣人和權利人可以根據相同條件正式成交，建立買賣契約。
簡單來說，「優先購買權」就是允許擁有該權利的人，能夠優先於他人購買該財產的權利。
二、優先購買權意義為何？為什麼會有優先購買權？
優先購買權的立法意旨在於限制共有人數的增加，或避免化共有為獨有的現象，使法律關係趨向單純以便管理土地，讓土地、不動產能夠被有效利用。
在社會上有許多來自於共有物件、地上權、法拍物件等的複雜問題，為了避免標到的法拍屋契約失效，或是財產價值受影響，我們必須要先了解該財產是否存在優先購買權，以及優先購買權的種類、時效及流程。
總結而言，優先購買權在不動產交易中扮演重要角色，它保障了特定權利人在財產轉讓過程中的地位，確保他們有機會在相同條件下優先購買該財產。透過這樣的制度，社會可以更有效地管理土地等不動產交易，同時也維護了市場的穩定性。
三、優先購買權的法源依據為何？
優先購買權是基於「民法」、「土地法」、「文化資產保存法」所訂定而成的權利，因此在不同關係上，包含共有關係、租賃關係、地上權關係，或其他關係，皆有不同的意義、法源依據與時效。
（一）共有關係
- 《民法第824條第7項》：變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之。
- 《土地法第34-1條第4項》：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
（二）租賃與地上權關係
- 《民法第426-2第1項》：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
- 《土地法第104條第1項》：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
- 《土地法第107條第1項》：出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
- 《耕地三七五減租條例第15條第1項》：耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。
- 土地優先購買權： 《農地重劃條例第5條》：重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如下：
- 出租耕地之承租人。
- 共有土地現耕之他共有人。
- 毗連耕地之現耕所有權人。
（三）其他關係
《文化資產保存法第32條》：古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地所有權移轉前，應事先通知主管機關；其屬私有者，除繼承者外，主管機關有依同樣條件優先購買之權。
四、優先購買權可以分為哪幾類？
如同前面所述，擁有優先購買權的第3人，在出賣人將某一項物品售出之際，具有依相同條件優先於「原買受人」而先行進行買受，而優先購買權又可分為約定優先購買權與法定優先購買權、債權效力優先購買權與物權效力優先購買權：
（一）約定優先購買權與法定優先購買權
此種類是基於當事人之間的「約定」，或「法律規定」而發生。
「法定優先購買權」的法律依據為《土地法第34-1條第4項》：
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
（二）債權效力與物權效力
兩者的重要差別，在於能否對抗第三人。土地法第34條之1共有人優先購買權，與土地法第104條、民法第426條之2等權利的效力不同，應依適用法源判斷，不能將有無對抗效力的分類顛倒。
五、優先購買權行使要件是什麼？
優先購買權通知怎麼寫？價款與同樣條件
持分買賣優先承買權通知、優先購買權通知怎麼寫？ 應將實際交易標的、權利範圍、價款、付款方式及其他重要交易條件清楚提供，使權利人能判斷是否以同樣條件承買。口頭問過「要不要買」，不宜直接當作已完成正式通知。
共有人口頭說不買還需要書面通知嗎？ 寄送及回覆紀錄應妥善保存。若後來與第三人的重要條件變動，應重新確認是否須再通知，而不是拿較早、條件不同的詢價訊息代替。共有人失聯、地址不明或海外送達，則須按適用程序處理，不能自行假設視為放棄。
共有人拒收優先承買通知怎麼辦？海外與地址不明的處理
共有人拒收優先承買通知怎麼辦？先保存退件及送達資料，確認拒收原因及程序效果。共有人住在國外如何通知持分出售，則要確認實際地址與可採送達方式。
共有人地址不明如何處理優先承買通知，不能自行把寄出視為通知完成；應整理查址資料並確認適用程序。持分出售價格變更需要重新通知共有人嗎，須檢查新舊交易條件是否相同，不能拿舊報價的回覆代替新條件判斷。
持分出售通知寄出後，請保存通知全文、附件、寄送及送達紀錄，並記下退件原因。共有人拒收、人在國外或地址不明，是不同情形，不能一律寫成「寄過就算通知完成」。
由承辦人依權利來源與實際資料確認適用的通知、公告或公示送達程序；不能把公示送達當成共有人不回覆就可直接使用的捷徑。價格、付款或其他交易條件變動時，也應確認是否須重新提供完整條件並重算期限。
六、地籍清理代為標售的優先購買權順序
優先購買權人資格與順序基於《地籍清理條例第12條》規定：
依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：
- 以下相關人士：
- 一、地上權人、典權人、永佃權人、農育權人。
- 二、基地或耕地承租人。
- 三、共有土地之他共有人。
- 四、本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。
2. 前項第1款優先購買權之順序，以登記之先後定之。
前項第1款優先購買權之順序，以登記之先後定之。
七、優先購買權時效：先確認權利來源
先確認是哪一種優先購買權
共有人出售應有部分時，土地法第34條之1的優先購買權與相關執行要點，是一條查核路徑；土地法第104條涉及的基地、房屋及特定權利關係，則是另一條。適用對象、期限及法律效果不宜混用。
共有人依第34條之1第4項優先購買的通知，應按執行要點核對接到通知後15日的表示期限；第104條則另有10日的規定。計算前必須先確認權利來源、通知是否送達、內容是否完整，不能看到「優先購買權」五個字就直接套同一天數。
多位共有人都要優先承買該怎麼處理？與法拍分開看
多位共有人都要優先承買該怎麼處理，先確認每人的表示是否符合期限及同樣條件，再按適用規定辦理。持分房屋法拍有優先購買權嗎，應另查拍賣標的、權利身分及法院通知，不能直接套用一般私下出售的流程。
多位共有人表示要行使優先購買權時，應確認各人的回覆是否符合期限與同樣條件，再依適用規定處理共同或單獨承購。不要直接用誰先回訊息、誰持分較大或誰願意加價，作為所有案件的決定方式。
法院拍賣也要區分是在拍賣某一人的應有部分，還是共有物變價分割。是否有優先承買、如何表示及付款，應核對法院公告與適用法律；不能把一般買賣通知的期限直接套用。
相關說明可參考變價分割的投標與優先承買。
八、特殊標售案件的應附文件參考
下列為特殊代為標售情境的資料參考，並非所有持分買賣的通用文件清單。祭祀公業或其他法定標售案件，應以該次公告、適用法令與承辦機關清單核對。
持分買賣優先承買權通知：簽約前的交易核對
先列出本案可能有優先購買權的人與法律依據，再核對契約條件、通知送達、期限及回覆。買方也應確認賣方交付的證明，並在契約中約定優先購買權被行使時如何處理價款與履約。
沒有通知的法律效果，依權利種類而有差異，不能一概說交易必然無效或只要賠錢就好。發生爭議時，應由專業人員依契約及通知資料判斷。
常見問題
共有人優先購買權是10天還是15天？
須先分清法律依據。土地法34-1共有人優先購買依執行要點核對15日，第104條另有10日規定，不能混用。
LINE問過共有人要不要買就可以嗎？
不能只憑簡短詢問判斷。應確認完整同樣交易條件、有效送達及證據是否符合本案程序。
共有人拒收存證信函，就可以直接賣給外人嗎？
不能只憑「拒收」二字判斷。應保存通知內容、寄送及退件資料，依權利來源確認送達效果及後續程序，再安排交易。
好幾位共有人都想優先購買，誰先回覆就歸誰嗎？
不是通用規則。應核對適用法源、各人的回覆與同樣交易條件，再處理共同或單獨承購；不同買賣或拍賣程序不能混用。
共有人住在國外如何通知持分出售？
先確認實際地址、適用的通知與送達方式，並提供完整交易條件。寄送後保存通知、附件與送達紀錄；人在國外不等於放棄權利，地址不明或退件時須另確認後續程序，不能直接把寄出當成送達。
九、財務規劃專家推薦：順璽房地產顧問
順璽房地產顧問的專業財務規劃師擁有數10年買賣持分土地、持分買賣、持分房屋土地的經驗，提供房地貸款、持分貸款、售後回租、代辦融資移轉等服務。
透過順璽代書的幫助，能夠在最短的時間內找到買方。同時讓您的資產不會被稀釋與侵占，獲得最完整的保障！
看完優先購買權的通知與交易核對重點，若有持分房地買賣需求，歡迎向順璽諮詢。快點擊以下按鈕與我們聯絡吧！
延伸閱讀：