什麼是房屋抵押貸款？申請條件、流程、利率及額度全解析

一、什麼是房屋抵押貸款？為什麼要把房子抵押貸款？房屋抵押貸款有哪些種類？

（一）房屋抵押貸款是什麼？

房屋抵押貸款是一種由銀行或其他金融機構提供的貸款方式。透過貸款人將自己名下的房屋作為抵押品、設定抵押權給提供貸款的機構，以獲取資金。若貸款人無法償還貸款，提供貸款的機構就有權將房屋進行拍賣，以償還貸款。

簡單來說就是透過抵押房屋借款。

此處也特別與大家釐清，房屋抵押貸款與房貸是不一樣的事情。如前面所說，房屋抵押貸款是在名下有房屋的情形進行貸款。而房貸是為了購買房屋而進行貸款，差別在於有沒有以房屋進行抵押。

兩者可以並存。同一間房子，你可能既有當年買房時的房貸，又另外辦一筆抵押借款。判斷自己屬於哪一種，最快的方法是調一份建物登記謄本，看「他項權利部」有沒有已經登記的抵押權、權利人是誰、設定金額多少。這份資料決定了你後面能走哪一條路。

（二）什麼人、情形會需要房屋抵押貸款？

如果借款人的名下擁有房產且有資金需求，就可以考慮申請房屋抵押貸款。以下是一些會需要房屋抵押貸款的人和情形：

欲購買第 2 間房，需要頭期款的人

常見的房屋抵押貸款原因之一。當貸款人想要購買第 2 間房屋，需要一筆資金來支付頭期款時，即可透過將第 1 間房屋抵押貸款的方式來達成。

這裡有一個要留意的地方：銀行核出來的抵押借款，資金用途多半登記為週轉金。如果實際拿去支付另一間房子的頭期款而被銀行查到，銀行可以要求立即清償全部款項。用途申報與實際使用不一致，是這類申請最容易出問題的環節。

手上有房產但需要短期資金的人

不只是購買第 2 間房屋，若是生活中有其他急需資金的情形，如翻修房屋、購車等，也可以透過房屋抵押貸款來獲得資金。

信用不足無法申請其他貸款的人

由於房屋抵押貸款是透過將名下所擁有的房屋抵押、借款。因此，就算是信用分數較低的人也可以進行貸款。

想要整合負債的人

當貸款人有多種、四散於各種金融機構的債務時，可以透過將這些債務整合到同一個地方、申請一筆較大的資金。如此一來除了無需分別記下不同欠債的還款日期、單位，還可以先還清其他債務、有機會降低整體債務的利息。

另外，由於房屋抵押貸款是利用房屋作為擔保品來進行貸款。因此，並不會受到金管會「信用貸款總額度不可超過平均月收入的 22 倍」的 DBR 22 倍（Debt Burden Ratio）限制。

（三）5 大房屋抵押貸款種類

房屋抵押貸款不只是透過抵押房屋給金融機構進行貸款而已，一般常見的房屋抵押相關貸款可分為以下 5 種：

理財型房貸

許多人在透過銀行房貸買房後，由於每個月需償還高額的貸款，導致在生活中很難有其他較大的投資項目、資金。而透過理財型房貸，銀行會將已償還的金額，轉為可循環動用的額度，使資金運用更加靈活。

適合誰：房貸已經繳了好幾年、本金還掉不少，資金需求是短期且金額不固定的人。動用才計息，沒動用不用付利息，適合當備用金而不是一次性大額支出。

原屋融資

原屋融資又稱房屋融資貸款，主要是針對名下有房屋，而且沒有任何房屋貸款的族群，經過位置、屋況、市價等方式來評估、進行抵押借款。簡單來說就是將「沒有貸款的房子拿來抵押借款」。然而，因為此類型房屋屋齡較高，所以也有人會稱為「中古屋貸款」。

適合誰：房子是繼承來的、或是早年已經還清貸款的屋主。因為沒有前順位負擔，可動用的額度是五種裡面最高的一種。

房屋增貸

指的是銀行在原有的房貸基礎上，依照借款人的的債信狀況、還款情形，以同一棟房屋作為抵押，再次申請貸款的行為。讓貸款人可以有更高的資金活用。

適合誰：在同一家銀行有房貸、繳款紀錄正常、房子這幾年有增值的人。增貸不會另外多一筆設定，是在原本的抵押權額度內再動用，所以手續比重新設定簡單。

房屋轉增貸

指已經有房貸的貸款人將原有的房貸轉移到新的金融機構，並在此基礎上再次增加申請貸款的行為。這種貸款方式用於貸款人希望能夠從新的貸款機構獲得更優惠的貸款條件，如更低的利率或者更長的還款期限。

適合誰：房貸綁約期已過、房子有增值、而且信用與收入狀況比當年買房時更好的人。轉增貸等於重新申請一次房貸，新銀行會從頭審核一次，所以它的門檻其實比增貸更高，不是比較寬鬆的選項。

轉增貸最容易卡住的地方有三個。第一是原貸款還在綁約期內，提前清償要付違約金，這筆錢有時候比省下來的利息還多。第二是新銀行重新鑑價之後，估的價格沒有預期的高，能借的金額不如原本設想。第三是申請人的收入證明或信用紀錄比買房當年變差，新銀行不接受。

轉增貸辦不成的人，房子本身多半沒有問題，卡住的是收入證明或時間。這種情況下，不動原本那筆房貸、另外設定第二順位抵押權，是市場上常見的替代路線，詳細條件與流程可以參考房屋二胎的說明。

二胎房貸

當貸款人已向其他銀行辦理抵押貸款時，在不變動原貸銀行的抵押權設定之情形下，將該房屋另設定第二順位抵押權予其他金融機構，以辦理貸款。換句話說即為 1 間房產同時有 2 筆不同債權人的貸款。

二、五種房屋抵押貸款怎麼分辨？一張表對號入座

上面五種名詞在市場上有時會被統稱為不動產抵押貸款，看起來很像，但實際上判斷的依據很單純，就是你名下這間房子目前的抵押權狀態。先對照下表找到自己那一列，再往下看細節。

怎麼確認自己屬於哪一列

上表的判斷全部依賴同一份文件：建物登記謄本。到任一地政事務所臨櫃申請，或用自然人憑證登入全國地政電子謄本系統線上申請，都可以取得。相關規定可參考內政部地政司網站。

拿到謄本後只要看三個地方。第一個是「所有權部」，確認登記的人是不是你、持分比例寫多少。如果寫的是幾分之幾而不是全部，那你手上的是持分，能走的管道會不一樣。第二個是「他項權利部」，這一欄如果是空白，代表房子沒有任何抵押設定；如果有內容，會列出權利人是哪家銀行、設定的擔保債權總金額是多少、設定日期是什麼時候。第三個是設定的順位，同一間房子如果有兩筆以上的抵押權，會依登記先後排順位。

要注意設定金額不等於你還欠的金額。銀行設定時多半會抓貸款金額的 1.2 倍，所以謄本上寫 600 萬，實際借款可能只有 500 萬，而且已經還了幾年。實際欠多少要向原貸銀行申請貸款餘額證明，這份文件在後續評估額度時一定會用到。

三、房屋抵押貸款管道有哪些？3 大房屋抵押貸款機構一次看！

房子抵押借款的承作機構，市場上主要分成以下 3 類：

銀行房屋抵押借款

許多人為求安全會選擇向銀行進行房屋抵押借款，而房屋抵押貸款銀行最大的優勢為利率較低，不過銀行所核定的額度時常會比想像中低很多，且審核標準較嚴格、貸款失敗率較高，審核時間較長約為 7 到 10 天。且若房屋的屋況及位置不好、借貸人無法提出適當還款能力，很有可能獲得極低的額度，甚至是無法貸款。

融資公司房屋抵押借款

多為股票上市公司，同樣提供各式房屋貸款的服務，而融資公司並不會受到《銀行法》的規範，貸款要求也會比銀行稍微寬鬆一點點，不過同樣會審核信用條件、還款能力等，相對的審核速度也不會太快。

民間房屋抵押借款

一些民間機構也有提供房屋抵押貸款服務，且同樣不受到《銀行法》的規範、審核標準較寬鬆、撥款速度較快。也有許多人會在向銀行申請房屋抵押借款後，再向民間管道申請第二順位抵押來增加資金。

另外，亦有民間業者提供銀行房貸的送件協助服務，可以幫助降低被銀行退件的可能。

三個管道分別會建議你辦哪一種

同一間房子拿到三個管道去問，得到的建議不會一樣，因為三者能處理的產品類型本來就不同。

銀行五種產品都能做，但會先問你原本的房貸在哪一家。在同一家就談增貸，在別家就談轉增貸，兩種都不成才會談第二順位，而多數銀行對自家客戶以外的第二順位承作意願很低。房子沒有貸款的原屋融資，銀行是最划算的選項，值得優先問。

融資公司主要處理原屋融資與第二順位這兩類，不做理財型房貸，因為那需要與原貸銀行的帳務系統連動。它的位置是銀行退件之後、利率又還不想跳到民間水準的中間選項。

民間管道處理的是銀行與融資公司都收不了的案子，包括第三順位、持分、屋齡偏高、收入無法舉證這幾類。它不做理財型房貸與轉增貸，因為那兩種本質上是銀行端的產品。

順序建議是由上往下問。收入證明齊全、信用紀錄乾淨、時間也還充裕，就從銀行開始；被退件或時間趕不及，再往下一層走。跳過前面直接找利率最高的管道，是白白多付利息。

四、房屋抵押貸款條件有哪些？有年齡限制嗎？

看到這裡一定會有人好奇，那房屋抵押貸款有什麼條件？以下提供 3 大無論是向銀行、融資公司、民間管道進行貸款，都必須擁有的條件，建議大家事先審視自己是否符合：

年齡限制

房屋抵押貸款年齡限制申請貸款人需為年滿 18 歲的法定成年人，最高年齡限制則要看各機構規定。銀行與融資公司多以 65 歲為受理上限，部分機構會再加上「年齡加計貸款年限不超過某個數字」的條件，所以年紀較長的申請人即使過件，可核的年限也會被壓縮。

名下持有房屋

必須要能夠提出名下的房屋持有證明。另外，也可以事先自行審視房屋類型、屋況，或是即將進行都更等情形。若為優良、有潛力的房屋能夠貸款到的金額也相對較高。

還款能力

能否收回借出的款項是所有銀行、金融機構最在乎的事情之一。因此，無論是固定還款，又或者是民間管道提供的彈性還款方式，都必需提出還款能力證明，若是有優良的還款能力，甚至有可能貸款到更高的金額。

哪些情況會被直接退件

符合上面三項只是最低門檻。實際送件之後，有幾種狀況是不管找哪一家都很難過關的，先確認自己有沒有踩到，可以省下反覆送件的時間。

• 房子有法院的限制登記：曾經被查封、假扣押、或有其他限制登記還沒塗銷，地政機關無法辦理新的抵押權設定。抵押設定不了，任何管道都沒辦法承作，要先處理限制登記。
• 建物與土地的所有權人不同：房子是你的、地是別人的，或反過來。這種情況鑑價會大幅打折，銀行多半不收。
• 沒有辦理保存登記的建物：俗稱未保存登記建物，沒有建物所有權狀就無法設定抵押權。
• 繼承登記還沒辦完：房子雖然實質上是你的，但登記名義人還是被繼承人。要先完成繼承登記、把產權移轉到繼承人名下，才有辦法設定。
• 持分比例過小、且共有人眾多：持分還是可以單獨設定抵押，但比例太小的物件變現困難，願意承作的管道有限。

前四項是硬性障礙，處理完才有得談。第五項則是評估難易的問題，不是絕對不能辦。

五、房屋抵押貸款利率是多少？銀行、融資公司、民間管道房屋抵押貸款利率比較一次看！

看到這裡一定有許多人還在考慮到底該向銀行、融資公司還是民間管道進行貸款比較好。以下直接提供近期 3 大房屋抵押貸款機構的房屋抵押貸款利率、房屋抵押貸款成數、房屋抵押貸款時間等資訊，讓大家來自行比較。

年利率與月利率，兩種計價怎麼看

比較利率時最容易搞混的一點是，銀行與融資公司報年利率，民間管道報月利率，兩個數字不能直接放在一起看。月利率 1% 聽起來比年利率 3% 低，但月利率 1% 換算成年化是 12%，是年利率 3% 的四倍。

換算方式很單純，月利率乘以 12 就是年化利率。月利率 0.8% 是年化 9.6%，月利率 1.33% 是年化約 16%。民間管道的合理區間就落在這之間。看到報價時先做這個換算，才有比較的基礎。

另外要注意，民法第 205 條對約定利率設有上限規定。任何管道報出來的方案，換算成年化之後如果高過法定上限，都應該先確認合約上的計息基礎是怎麼算的，以及有沒有其他名目的費用被算進去。

影響額度的三個因素

同一間房子在不同機構問到的額度會差很多，落差來自三個地方。

第一是鑑價。銀行的鑑價偏保守，多半會低於你在不動產交易實價查詢服務網上看到的成交行情，因為銀行要考慮的是萬一違約、拍賣時能收回多少。民間管道的鑑價比較貼近市場行情，這是同樣一間房子在民間能借到比較高成數的主因。

第二是前順位還欠多少。如果房子還有房貸沒繳完，可動用的空間是鑑價乘上成數之後，再扣掉原本欠的餘額。所以房貸繳得越久、欠得越少，能再借的空間越大。這也是為什麼剛買房沒幾年的人，即使房子價值不低，實際能再借的金額卻很有限。

第三是還款能力的認定方式。銀行看的是薪資轉帳紀錄、扣繳憑單這些可以查證的文件。做生意的自營商如果帳務走個人帳戶、或是領現金的受僱者沒有薪轉紀錄，在銀行這一關的認定會比較吃虧，即使實際收入不低。民間管道對這一項的權重較低，主要看物件本身。

六、全台各區房屋抵押貸款的產品傾向

房屋抵押貸款是全國性的服務，各家機構的規則在哪一縣市都一樣。但各地房屋的權屬型態與既有貸款狀態不同，實際上最常辦到的產品類型會有相當清楚的地區傾向。以下依區域說明。

北部：台北、新北、基隆、桃園、新竹、宜蘭

雙北的老公寓與早期電梯大樓占比高，這批房子的房貸多半已經繳了十年以上，本金還掉不少，可動用的空間相對大。台北、新北的屋主最常問的是理財型房貸與增貸，因為原貸銀行本來就有往來，手續最簡單。基隆的物件屋齡分布與雙北接近，但單價低，同樣成數換算下來的金額有限，比較多人是為了單筆特定用途而借。

桃園、新竹的情況相反。這兩個縣市新成屋比例高，很多人是近幾年才買房，房貸成數本來就拉得高、本金還沒還多少，房子雖然有市值，可動用的殘值卻很薄。這裡的屋主走增貸與轉增貸常常算不划算，改設定第二順位的比例反而較高。宜蘭則有一批農舍與自地自建的物件，這類建物在鑑價與產品判定上要先確認建物與土地的權屬是否一致。

中部：苗栗、台中、彰化、南投、雲林

中部是透天厝與自地自建物件的主場，也是無貸款老宅比例最高的區域。這代表原屋融資在中部的適用面比其他區域廣，很多屋主手上的房子是繼承來的或早年就還清了，謄本上他項權利部是空的，可以直接談原屋融資，額度與利率條件都是五種產品裡最好的。

台中市區的高樓層住宅型態比較接近北部，理財型房貸與增貸的需求也不少。彰化、雲林、南投、苗栗則以透天與農村住宅為主，這類物件要留意的是建物與基地的所有權人是否相同，以及有沒有部分增建未辦保存登記，這兩項會直接影響鑑價與可承作的管道。

南部：嘉義、台南、高雄、屏東

南部最需要先釐清的是產權型態。這幾個縣市的老屋有相當比例是多人共有，來源多半是繼承之後兄弟姊妹共同持有、一直沒有分割。屋主自己以為房子是自己的，調謄本才發現所有權部登記的是幾分之幾。

持分還是可以單獨拿去設定抵押，不需要其他共有人同意，但適用的產品與管道跟單獨持有完全不同。所以在台南、高雄、嘉義、屏東，第一步不是比較利率，是先確認自己的持分比例與共有人數。這一步弄清楚，後面問到的條件才有意義。

東部與離島：花蓮、台東、澎湖、金門

東部與離島的物件常見的是建物與土地地目不一致的情形，例如建物坐落在農牧用地上、或是舊有的農舍。這類物件在產品判定之前，要先確認建物有沒有辦理保存登記、土地地目是什麼、有沒有合法的容許使用證明。這幾項確認完，才知道能不能設定抵押權、以及哪些管道願意承作。

另外離島物件的市場流通性較低，鑑價時的折數會比本島保守，可選的管道也比較有限。

各縣市在地說明

各縣市的房屋借款條件、承作機構與在地案件狀況，可以參考以下說明：

• 台北房屋二胎、新北房屋二胎、基隆房屋二胎、桃園房屋二胎、新竹房屋二胎、宜蘭房屋二胎
• 苗栗房屋二胎、台中房屋二胎、彰化房屋二胎、南投房屋二胎、雲林房屋二胎
• 嘉義房屋二胎、台南房屋二胎、高雄房屋二胎、屏東房屋二胎

七、房屋抵押貸款流程怎麼走？要準備什麼東西？

市場上銀行、各家機構提供的房屋抵押貸款流程琳瑯滿目，每一個都不同。此處就以民間管道辦理房屋抵押借款的應備文件、流程進行介紹。

所需的房屋抵押貸款文件

• 房屋土地權狀正本
• 個人戶籍謄本
• 印鑑章
• 不動產登記用途印鑑證明
• 自然人憑證
• 薪轉證明
• 勞保異動明細
• 身分證

其中印鑑證明要注意有效期限，各地政機關對受理期限的規定不同，過期就要重新申請。自營商或領現金的受僱者若沒有薪轉證明，可以用存摺往來紀錄、營業登記資料或報稅資料替代，各家機構接受的程度不同，送件前先問清楚。

流程步驟

八、房屋抵押貸款非本人財產可以申辦嗎？房子抵押貸款可以賣嗎？

許多貸款人都是在急需用錢的情況下進行房屋抵押貸款，但若是名下沒有房屋可以透過房屋抵押貸款保證人形式「用別人的房屋進行抵押貸款給自己」嗎？如果已經進行抵押貸款的房屋還可以賣嗎？以下逐項說明。

非本人財產可以申辦房屋抵押貸款嗎？

答案是可以的。不過並不是以房屋抵押貸款保證人形式貸款，而是以房屋持有人名義貸款。簡單舉個例子，當孩子需要大筆資金時，可以徵求父親同意，並備齊父親的印鑑證明、身分證明、權狀正本等相關資料，以父親的名義、持有的房屋進行抵押貸款，再由孩子來償還貸款的金額。

以持有人名義辦、實際由別人還款要注意什麼

這種辦法在家人之間很常見，但要先弄清楚一件事：法律上的借款人是屋主，不是實際用錢的那個人。

這代表三件事。第一，所有文件都要屋主本人親自辦理，包括印鑑證明的申請、簽約對保時的到場。委託書可以處理部分程序，但對保這一關多數機構要求本人到場。第二，如果後續繳不出來，機構追的是屋主，房子被處分的也是屋主的房子，實際用錢的人在契約上沒有責任。第三，屋主的年齡會影響核貸條件，如果是用長輩的房子，年齡上限這一項要先確認。

比較穩妥的做法是，實際還款的人固定從自己的帳戶轉帳給屋主、再由屋主的帳戶扣繳，讓金流有跡可循。萬一日後家庭內部有爭議，這份紀錄是最直接的依據。

房子抵押貸款可以賣嗎？

若想要在房子有抵押貸款的情形下將房屋售出的話，有兩種做法。一種是在交易過程中用買方支付的價金先清償貸款、塗銷抵押權之後再過戶，這是市場上最常見的方式。另一種是將債務、抵押權以及房屋所有權一同轉給買方。關於售價的部分，則需扣除貸款金額，如房子價值 2,000 萬，還有 500 萬的貸款尚未償還，則以 1,500 萬元售出，而購買人需承擔 500 萬貸款。這種連同貸款一起承接的做法，業界俗稱揹胎。

第二種做法要注意，債務要移轉給買方，必須經過債權人也就是原貸機構同意，並不是買賣雙方講好就算數。買方也要通過原貸機構的審核。實際操作上，這種方式多用在買方本身條件不易另外申貸、或是原貸款條件特別好的情況。

房子跟別人共有，能不能單獨拿去抵押？

可以。分別共有的情況下，各共有人對自己的應有部分可以單獨設定抵押，不需要其他共有人同意。但持分物件的鑑價方式與承作管道跟單獨持有的房子不同，詳細條件可以參考持分房屋貸款的說明。

九、房屋抵押貸款常見問題

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